Аренда государственного и коммунального имущества-2009
Операции, связанные с арендной государственного и коммунального имущества, всегда отличались своей спецификой. При этом некоторые правила осуществления операций с таким имуществом остаются неизменными уже несколько лет, а отдельные аспекты — претерпевают ежегодные изменения.
В данной статье поговорим о наиболее актуальных вопросах аренды государственного и коммунального имущества, представляющих интерес для арендодателей и арендаторов в 2009 году.
Виктория МАТВЕЕВА, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»
Документы статьи
ХКУ
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Закон № 2269
— Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII (в редакции от 14.03.95 г. № 98/95-ВР).Закон о госбюджете-2009
— Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2009 год» от 26.12.2008 г. № 835-VI .Порядок № 2149
— Порядок проведения конкурса на право аренды государственного имущества, утвержденный приказом Фонда госимущества Украины от 13.10.2004 г. № 2149.Методика № 786
— Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786.Типовой договор
— Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный приказом ФГИУ от 23.08.2000 г. № 1774 (в редакции от 09.08.2007 г. № 1329).Методика оценки
— Методика оценки стоимости объектов аренды, утвержденная постановлением КМУ от 10.08.95 г. № 629.
Правоотношения по договорам аренды государственного и коммунального имущества регулируются общими нормами
ГКУ и ХКУ, а также специальным документом — Законом № 2269 .
Передача имущества в аренду только на конкурсных условиях
В 2009 году, так же как и в 2008 и 2007 годах, передача в аренду государственного и коммунального имущества осуществляется исключительно на конкурсных основах.
В соответствии со
ст. 73 Закона о госбюджете-2009 конкурс на право аренды не проводится, если государственное и коммунальное имущество передается в аренду:— бюджетным учреждениям;
— музеям;
— предприятиям и общественным организациям в сфере культуры и искусства (в том числе национальным творческим союзам и их членам под творческие мастерские);
— Пенсионному фонду Украины и его органам;
— государственным издательствам и предприятиям книгораспространения;
— отечественным издательствам и предприятиям книгораспространителей книжной продукции, которые обеспечивают подготовку, выпуск и (или) распространение не менее чем 50 процентов книжной продукции на государственном языке (за исключением изданий рекламного и эротического характера). Порядок определения отечественных издательств и предприятий книгораспространителей книжной продукции, которые обеспечивают подготовку, выпуск и (или) распространение не менее чем 50 процентов книжной продукции на государственном языке устанавливается Кабмином;
— религиозным организациям для обеспечения проведения богослужений, религиозных обрядов и церемоний.
При передаче государственного и коммунального имущества в аренду другим субъектам проведение конкурса является обязательным.
Требования к проведению конкурса определены
Порядком № 2149. Заметим, что порядок и условия проведения конкурсов на право заключения договоров аренды военного имущества имеют свои отличия и регулируются приказом Фонда государственного имущества Украины и Министерства обороны Украины от 26.07.2000 г. № 1549/241. Порядок проведения конкурса для объектов коммунальной собственности определяется органами местного самоуправления (как правило, такой порядок во многом повторяет положения Порядка № 2149).По сути, проведение конкурса на право аренды сводится к определению арендатора, который предложит
наибольшую арендную плату при обязательном обеспечении выполнения всех остальных условий конкурса, приведенных в п. 7 Порядка № 2149.Обращаем внимание на то, что в конце прошлого года ФГИУ соответствии с
приказом от 19.11.2008 г. № 1384 были внесены изменения в Порядок № 2149. Рассмотрим, какие это изменения.Во-первых, установлен срок направления арендодателем в орган, уполномоченный управлять соответствующим государственным имуществом,
запроса об условиях аренды имущества и кандидатурах от органа в состав конкурсной комиссии. Он составляет 5 дней после возникновения оснований, предусмотренных действующим законодательством. Запрос посылается заказным письмом с уведомлением о вручении. К запросу необходимо приложить копии документов, предусмотренные Перечнем документов, которые подаются арендатором арендодателю для заключения договора аренды имущества, которое находится в государственной собственности, утвержденным приказом Фонда госимущества Украины от 14.11.2005 г. № 2975.В этот же срок арендодателю (если он не является балансодержателем объекта аренды) следует направить запрос балансодержателю с целью получения информации и документов, перечисленных в
п. 5 Порядка № 2149. Они должны быть предоставлены в течение 15 дней со дня получения запроса.Кроме того, балансодержатель должен предоставить арендодателю
справки об отсутствии (наличии) на предприятии долга перед бюджетом или налогового залога объекта аренды, об общей площади объекта аренды и заверенный план объекта аренды по этажам. Такие справки составляют в произвольной форме и предоставляют в 15-дневный срок после получения запроса.Во-вторых, дополнен перечень документов, которые участник конкурса подает на рассмотрение конкурсной комиссии —
обязательство (предложения) по выполнению условий конкурса и обеспечению выполнения обязательств по уплате арендной платы (задаток).Представители арендодателя, члены комиссии или участники конкурса имеют право осмотреть объект аренды (при наличии письменного обращения арендодателя), проведение которого должен обеспечить балансодержатель.
В-третьих, в
п. 6 Порядка № 2149 появилось уточнение о том, что арендодатель одновременно с публикацией объявления о проведении конкурса уведомляет всех лиц, подавших заявления об аренде, о проведении конкурса и о необходимости подачи письменных предложений об условиях конкурса. В случае, когда орган, уполномоченный управлять госимуществом, не предоставил выводы (предложения) по условиям конкурса и/или кандидатуре в состав комиссии, арендодатель в 3-дневный срок после опубликования объявления о конкурсе заказным письмом извещает этот орган об условиях конкурса.Как и прежде, одним из условий конкурса является компенсация победителем конкурса расходов арендодателя или другого участника на осуществление независимой оценки объекта аренды, расходов арендодателя на публикацию объявления о конкурсе в соответствующих СМИ. Сейчас
Порядок № 2149 уточняет, что это условие касается только случая, когда отсутствует бюджетное финансирование этих расходов.После того как объявление о конкурсе опубликовано, арендодателю запрещается вносить изменения в условия проведения конкурса.
В-четвертых, установлены сроки, в течение которых протокол о результатах конкурса подлежит подписанию и утверждению:
— протокол должен быть подписан
не позднее следующего рабочего дня после проведения заседания;— срок утверждения протокола арендодателем —
3 дня.И, кроме того,
Порядком № 2149 конкретизированы сроки предоставления и рассмотрения договора аренды. Так, арендодатель направляет проект договора аренды победителю конкурса в течение 15 дней после даты утверждения результатов конкурса. В свою очередь, победитель конкурса рассматривает проект договора и возвращает его подписанным арендодателю в течение 5 рабочих дней после его получения.Для проведения конкурса на право аренды государственного имущества определяется стартовая арендная плата. Ее размер рассчитывается исходя из
Методики № 786. Если до объявления конкурса от возможных арендаторов вместе с заявлениями на аренду поступают предложения о размере арендной платы, то в качестве стартовой арендной платы принимается предложение с наибольшей ценой.В этом году, так же, как и в 2008, при определении ставок арендной платы за пользование коммунальным имуществом в городах областного значения, городах Киеве и Севастополе,
арендные ставки за государственное имущество, утверждаемые Кабинетом Министров Украины, являются индикативными и применяются в качестве стартовых при проведении конкурса. Однако еще с 2007 года Кабмин не стал себя утруждать разработкой новых индикативных ставок и в распоряжении от 23.05.2007 г. № 301-р рекомендовал органам местного самоуправления при определении размера арендной платы за коммунальное имущество руководствоваться Методикой № 786.Таким образом, при определении стартовой арендной платы, как по государственному, так и по коммунальному имуществу, в 2008 и 2007 годах необходимо было руководствоваться
Методикой № 786. Можно предположить, что такой порядок будет действовать и в текущем году.С победителем конкурса арендодатель заключает договор аренды имущества. При подготовке договора к подписанию необходимо иметь в виду, что заключенный договор
в части существенных условий должен соответствовать Типовому договору.И еще несколько слов о нововведениях.
Как определено в
ст. 73 Закона о госбюджете-2009, арендатор после окончания срока действия договора аренды, который надлежащим образом выполнял свои обязанности, принимает участие в конкурсе на получение права аренды государственного и коммунального имущества. То есть, после того, как срок действия договора аренды истек, арендатору необходимо заново принять участие в конкурсе на право аренды данного имущества. И соответственно уже по результатам такого конкурса будет заключен новый договор аренды. А поскольку, как уже успели убедиться арендаторы, конкурс может затянуться на несколько месяцев, то имеет смысл заранее позаботиться о продлении такого договора аренды.При этом арендодатель в ходе определения победителя конкурса, на прочих равных условиях,
отдает преимущества предложениям арендатора, который надлежащим образом выполнял свои обязанности, путем применения преференциальной поправки. Размер такой поправки устанавливается Кабмином и не может быть меньше 0,8. В связи с тем, что на сегодняшний день в Порядок № 2149 изменения не были внесены, о том, как применять такую поправку, остается только догадываться.
Как определить стоимость объекта аренды
Оценка имущества производится с целью определения стоимости таких объектов для отражения ее в договоре, а также для расчета размера арендной платы. Общеизвестно, что арендная плата является одним из существенных условий договора аренды, и поэтому арендаторам и арендодателям для достоверного определения арендной платы никак не обойтись без оценки имущества.
В соответствии с
Методикой оценки определение стоимости имущества, передаваемого в аренду, проводится путем стандартизированной или независимой оценки.Стандартизированная оценка
проводится соответствующей комиссией, как правило, в случае передачи в аренду отдельного индивидуально определенного имущества на основании данных бухгалтерского учета с учетом всех предусмотренных законодательством переоценок и дооценок (п. 20 Методики оценки). По результатам самостоятельной оценки оформляется акт оценки , который утверждает орган, создавший такую комиссию.Стандартизированная оценка осуществляется в случаях, если при передаче имущества в аренду не требуется независимая оценка.
Независимая оценка
проводится, как правило, в случае аренды недвижимого имущества (п. 19 Методики оценки). Оценка недвижимого имущества проводится с применением базы, соответствующей рыночной или специальной стоимости. По итогам независимой оценки составляется отчет об оценке имущества. Он подписывается оценщиками, которые непосредственно оценивали имущество. Такой документ должен быть скреплен печатью и подписью руководителя субъекта оценочной деятельности.Также следует учесть, что отчет об оценке недвижимого имущества, передаваемого в аренду, подлежит
рецензированию. При этом, как отмечает ФГИУ в письме от 14.08.2008 г. № 10-36-11592 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 76), рецензирование отчетов об оценке такого имущества осуществляется рецензентами, которые признаны таковыми в соответствии со ст. 13 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III.
На каких условиях арендатор может заключить договор субаренды
Возможность передачи госимущества в субаренду предусмотрена
ст. 22 Закона № 2269, согласно которой арендатор имеет право передавать в субаренду недвижимое и другое индивидуально определенное имущество, если иное не предусмотрено договором аренды. Аналогичная норма продублирована также и в ч. 1 ст. 288 ХКУ. Запрещено передавать в субаренду только целостные имущественные комплексы.Таким образом, если в договоре аренды
не запрещена или вообще не оговорена сдача такого имущества в субаренду, то арендатор, исходя из норм ст. 22 Закона № 2269, имеет право сдавать имущество в субаренду без предварительного согласия с арендодателем.В случае если арендодатель желает, чтобы арендатор госимущества сдавал в субаренду такое имущество только при условии его согласия, это условие следует обязательно указать в договоре аренды госимущества. Также в
п. 18 Методики № 786 говорится о том, что арендная плата за недвижимое имущество, которое передается в субаренду, согласовывается с арендодателем.Кстати, если договор аренды госимущества составляется по форме
Типового договора, то в п. 6.3 оговорено, что арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду только по согласованию с арендодателем. Поэтому арендатору для сдачи в субаренду госимущества необходимо получить согласие от арендодателя. Несоблюдение данного условия дает право арендодателю требовать в суде расторжения договора (ст. 783 ГКУ).В отношении субаренды госимущества предусмотрены следующие ограничения:
— во-первых,
срок предоставления имущества в субаренду не может превышать срока действия договора аренды. По этому вопросу см. постановления ВХСУ от 10.03.2005 г. № 233/8-04, от 11.09.2007 г. № 3/587/06;—
во-вторых, плата за субаренду не должна превышать арендной платы арендатора.Данное ограничение, предусмотренное
ч. 3 ст. 22 Закона № 2269, не так категорично изложено в Методике № 786.В частности, в
п. 18 данного документа говорится о том, что субарендную плату в размере, не превышающем арендную плату, получает арендатор, а остальную часть субарендной платы арендатор перечисляет в госбюджет. И, кроме того, при расчете субарендной платы за второй месяц ее необходимо будет корректировать на индекс инфляции за текущий месяц.Получается, что
Методика № 786 не запрещает устанавливать плату за субаренду в размере, превышающем арендную плату, и, более того, разъясняет порядок расчета и использования таких сумм.И хотя плату за субаренду получает арендатор, а также именно он перечисляет в бюджет разницу между субарендной платой и арендной, контроль за этим
Закон № 2269 возлагает на арендодателя госимущества.И еще один момент, который необходимо учесть: если при заключении договора субаренды меняется целевое назначение имущества, то размер арендной платы должен быть обязательно пересмотрен. Связано это с тем фактом, что размер арендной ставки, а соответственно и арендной платы, зависит от целевого назначения имущества.
Имеет ли право КРУ проверить арендатора госимущества
Предприятия, арендующие госимущество (например, часть здания у бюджетного учреждения), являются учреждениями, подконтрольными КРУ. В частности, как определено в
ст. 2 Закона Украины «О государственной контрольно-ревизионной службе в Украине» от 26.01.93 г. № 2939-XII, к числу подконтрольных относятся предприятия и организации, которые используют (использовали в ревизуемом периоде) государственное имущество .Вместе с тем, как считает ГлавКРУ (
письмо ГлавКРУ от 02.10.2006 г. № 25-16/593 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2006, № 93), ревизоры не вправе проверить всю финансово-хозяйственную деятельность предприятия-арендатора. Ревизии подлежит только состояние использования госимущества, используемого предприятием на правах аренды (соблюдаются ли требования Закона об аренде, заключен ли договор аренды имущества на условиях срочности и платности, какова сумма арендной платы, своевременно ли она вносится арендатором и другие вопросы, непосредственно связанные с арендой госимущества).К числу правонарушений, выявленных органами КРУ в ходе проведения контрольных мероприятий в сфере арендных операций, относятся:
— неперечисление (неполное перечисление) арендодателем в соответствующий бюджет надлежащей доли фактически полученной платы;
— предоставление в аренду имущества по заниженной стоимости по оформленным договорным отношениям (например, при предоставлении в аренду недвижимого имущества, площадь которого фактически больше, чем предусмотрено условиями договора, при заключении договора аренды, в условиях которого, в части расчета размера арендной платы, не предусмотрено применение индекса инфляции);
— бесплатное предоставление в аренду имущества (т. е. неустановление арендной платы за пользование имуществом) по оформленным договорным отношениям;
— предоставление в аренду имущества без оформления договорных отношений.
О том, какие мероприятия по реализации материалов ревизии в зависимости от выявленных правонарушений проводят органы КРУ, указано в
приказе ГлавКРУ от 03.03.2008 г. № 113.Вот, пожалуй, и все на сегодня. Более подробно с порядком распределения и налогообложения арендной платы за государственное и коммунальное имущество, а также порядком индексации арендной платы можно ознакомиться в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 45.
Кстати, на сайте Фонда госимущества Украины (www.spfu.gov.ua) появились проекты документов, которыми предусматривается внесение изменений в
Закон № 2269 и Порядок № 2149. Надо полагать, что в 2009 году операции с арендой государственного и коммунального имущества будут подвержены определенным изменениям.
