Оренда державного та комунального майна-2009
Операції, пов’язані з орендною державного та комунального майна, завжди відрізнялися своєю специфікою. При цьому деякі правила здійснення операцій з таким майном залишаються незмінними вже декілька років, а окремі аспекти зазнають щорічних змін.
У цій статті поговоримо про найактуальніші питання оренди державного та комунального майна, що представляють інтерес для орендодавців і орендарів у 2009 році.
Вікторія МАТВЄЄВА, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»
Документи статті
ГКУ
— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.Закон № 2269
— Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII (у редакції від 14.03.95 р. № 98/95-ВР).Закон про держбюджет-2009
— Закон України «Про Державний бюджет України на 2009 рік» від 26.12.2008 р. № 835-VI.Порядок № 2149
— Порядок проведення конкурсу на право оренди державного майна, затверджений наказом Фонду держмайна України від 13.10.2004 р. № 2149.Методика № 786
— Методика розрахунку та порядок використання плати за оренду державного майна, затверджені постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786.Типовий договір
— Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого чи іншого) майна, що належить до державної власності, затверджений наказом ФДМУ від 23.08.2000 р. № 1774 (у редакції від 09.08.2007 р. № 1329).Методика оцінки
— Методика оцінки вартості об’єктів оренди, затверджена постановою КМУ від 10.08.95 р. № 629.Правовідносини за договорами оренди державного та комунального майна регулюються загальними нормами
ЦКУ і ГКУ , а також спеціальним документом — Законом № 2269.
Передача майна в оренду тільки на конкурсних засадах
У 2009 році так само, як і у 2008 та 2007 роках, передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах.
Відповідно до
ст. 73 Закону про держбюджет-2009 конкурс на право оренди не проводиться, якщо державне та комунальне майно передається в оренду:— бюджетним установам;
— музеям;
— підприємствам та громадським організаціям у сфері культури і мистецтва (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам під творчі майстерні);
— Пенсійному фонду України та його органам;
— державним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження;
— вітчизняним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження книжкової продукції, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру). Порядок визначення вітчизняних видавництв та підприємств книгорозповсюдження книжкової продукції, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою, встановлюється Кабміном;
— релігійним організаціям для забезпечення проведення богослужінь, релігійних обрядів та церемоній.
При передачі державного та комунального майна в оренду іншим суб’єктам проведення конкурсу є обов’язковим.
Вимоги до проведення конкурсу визначено
Порядком № 2149. Зауважимо: порядок та умови проведення конкурсів на право укладення договорів оренди військового майна мають свої особливості та регулюються наказом Фонду державного майна України та Міністерства оборони України від 26.07.2000 р. № 1549/241. Порядок проведення конкурсу для об’єктів комунальної власності визначається органами місцевого самоврядування (як правило, такий порядок багато в чому повторює положення Порядку № 2149).По суті, проведення конкурсу на право оренди зводиться до визначення орендаря, який запропонує
найбільшу орендну плату при обов’язковому забезпеченні виконання решти умов конкурсу , наведених у п. 7 Порядку № 2149.Звертаємо увагу: наприкінці минулого року ФДМУ відповідно до
наказу від 19.11.2008 р. № 1384 було внесено зміни до Порядку № 2149. Розглянемо їх.По-перше, установлено строк направлення орендодавцем до органу, уповноваженого управляти відповідним державним майном, запиту про умови оренди майна та кандидатури від органу до складу конкурсної комісії. Він становить
5 днів після виникнення підстав, передбачених чинним законодавством. Запит надсилається рекомендованим листом з повідомленням про вручення.До запиту необхідно додати копії документів, передбачені
Переліком документів, які подаються орендарем орендодавцю для укладення договору оренди майна, що належить до державної власності, затвердженим наказом Фонду держмайна України від 14.11.2005 р. № 2975.У цей же строк орендодавцю (якщо він не є балансоутримувачем об’єкта оренди) слід направити запит балансоутримувачу з метою отримання інформації та документів, перелічених у
п. 5 Порядку № 2149. Вони повинні бути надані протягом 15 днів із дня отримання запиту.Крім того, балансоутримувач повинен надати орендодавцю
довідки про відсутність (наявність) на підприємстві боргу перед бюджетом або податкової застави об’єкта оренди, про загальну площу об’єкта оренди та завірений план об’єкта оренди за поверхами. Такі довідки складають у довільній формі та подають у 15-денний строк після отримання запиту.По-друге, доповнено перелік документів, які учасник конкурсу подає на розгляд конкурсній комісії, —
зобов’язання (пропозиції) щодо виконання умов конкурсу та забезпечення виконання зобов’язань зі сплати орендної плати (завдаток).Представники орендодавця, члени комісії або учасники конкурсу мають право оглянути об’єкт оренди (за наявності письмового звернення орендодавця). Проведення огляду повинен забезпечити балансоутримувач.
По-третє, у
п. 6 Порядку № 2149 з’явилося уточнення, що орендодавець одночасно з опублікуванням оголошення про проведення конкурсу повідомляє всіх осіб, які подали заяви щодо оренди, про проведення конкурсу та про необхідність подання письмових пропозицій щодо умов конкурсу в разі, коли орган, уповноважений управляти держмайном, не надав висновки (пропозиції) щодо умов конкурсу та/або кандидатури до складу комісії, орендодавець у 3-денний строк після опублікування оголошення про конкурс рекомендованим листом повідомляє цей орган про умови конкурсу.Як і раніше, однією з умов конкурсу є компенсація переможцем витрат орендодавця чи іншого учасника на здійснення незалежної оцінки об’єкта оренди, витрат орендодавця на публікацію оголошення про конкурс у відповідних ЗМІ.
Порядок № 2149 уточнює, що ця умова стосується тільки випадку, коли відсутнє бюджетне фінансування цих витрат.Після того, як оголошення про конкурс опубліковано, орендодавцю забороняється вносити зміни до умов проведення конкурсу.
По-четверте, установлено строки, протягом яких протокол про результати конкурсу підлягає підписанню та затвердженню:
— протокол має бути підписано
не пізніше наступного робочого дня після проведення засідання;— строк затвердження протоколу орендодавцем —
3 дні.І, крім того,
Порядком № 2149 конкретизовано строки надання та розгляду договору оренди. Так, орендодавець направляє проект договору оренди переможцю конкурсу протягом 15 днів після дати затвердження результатів конкурсу. У свою чергу, переможець конкурсу розглядає проект договору та повертає його підписаним орендодавцю протягом 5 робочих днів після його отримання.Для проведення конкурсу на право оренди державного майна визначається стартова орендна плата. Її розмір розраховується виходячи з
Методики № 786. Якщо до оголошення конкурсу від можливих орендарів разом із заявами на оренду надходять пропозиції щодо розміру орендної плати, то як стартова орендна плата приймається пропозиція з найбільшою ціною.У цьому році так само, як і у 2008 році, при визначенні ставок орендної плати за користування комунальним майном у містах обласного значення, містах Києві і Севастополі
орендні ставки за державне майно, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, є індикативними і застосовуються як стартові при проведенні конкурсу . Однак ще з 2007 року Кабмін не став себе обтяжувати розробкою нових індикативних ставок і в розпорядженні від 23.05.2007 р. № 301-р рекомендував органам місцевого самоврядування при визначенні розміру орендної плати за комунальне майно керуватися Методикою № 786.Таким чином, при визначенні стартової орендної плати як щодо державного, так і щодо комунального майна, у 2008 та 2007 роках необхідно було керуватися
Методикою № 786. Можна припустити, що такий порядок діятиме і в поточному році.З переможцем конкурсу орендодавець укладає договір оренди майна. При підготовці договору до підписання необхідно мати на увазі, що укладений договір
у частині істотних умов повинен відповідати Типовому договору.І ще декілька слів про нововведення.
Як визначено у
ст. 73 Закону про держбюджет-2009, орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, після закінчення строку дії договору оренди бере участь у конкурсі на отримання права оренди державного та комунального майна. Тобто після того, як строк дії договору оренди закінчився, орендарю необхідно заново взяти участь у конкурсі на право оренди цього майна. І відповідно вже за результатами такого конкурсу буде укладено новий договір оренди. А оскільки, як уже встигли переконатися орендарі, конкурс може затягнутися на декілька місяців, то є сенс заздалегідь потурбуватися про продовження такого договору оренди.При цьому орендодавець у ході визначення переможця конкурсу за інших рівних умов,
надає перевагу пропозиціям орендаря, який належним чином виконував свої обов’язки, шляхом застосування преференційної поправки. Розмір такої поправки встановлюється Кабміном і не може бути менше 0,8. У зв’язку з тим, що на сьогодні до Порядку № 2149 зміни внесено не було, як застосовувати таку поправку, залишається тільки здогадуватися.
Як визначити вартість об’єкта оренди
Оцінка майна проводиться з метою визначення вартості таких об’єктів для відображення її в договорі, а також для розрахунку розміру орендної плати. Загальновідомо, що орендна плата є однією з істотних умов договору оренди, і тому орендарям та орендодавцям для достовірного визначення орендної плати ніяк не обійтися без оцінки майна.
Відповідно до
Методики оцінки визначення вартості майна, що передається в оренду, проводиться шляхом стандартизованої або незалежної оцінки.Стандартизована оцінка
проводиться відповідною комісією, як правило, у разі передачі в оренду окремого індивідуально визначеного майна на підставі даних бухгалтерського обліку з урахуванням усіх передбачених законодавством переоцінок та дооцінок (п. 20 Методики оцінки). За результатами самостійної оцінки оформляється акт оцінки, який затверджує орган, що створив таку комісію.Стандартизована оцінка здійснюється у випадках, якщо при передачі майна в оренду не потрібна незалежна оцінка
.Незалежна оцінка
проводиться, як правило, у разі оренди нерухомого майна (п. 19 Методики оцінки). Оцінка нерухомого майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості. За підсумками незалежної оцінки складається звіт про оцінку майна. Він підписується оцінювачами, які безпосередньо оцінювали майно. Такий документ має бути скріплено печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності.Також слід мати на увазі, що звіт про оцінку нерухомого майна, яке передається в оренду, підлягає рецензуванню. При цьому, як зазначає ФДМУ в
листі від 14.08.2008 р. № 10-36-11592 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 76), рецензування звітів про оцінку такого майна здійснюється рецензентами, яких визнано такими відповідно до ст. 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-III.
На яких умовах орендар може укласти договір суборенди
Можливість передачі держмайна в суборенду передбачено
ст. 22 Закону № 2269, згідно з якою орендар має право передавати в суборенду нерухоме та інше індивідуально визначене майно, якщо інше не передбачено договором оренди. Аналогічну норму продубльовано також і в ч. 1 ст. 288 ГКУ. Заборонено передавати в суборенду тільки цілісні майнові комплекси.Таким чином, якщо в договорі оренди
не заборонено або взагалі не обумовлено здавання такого майна в суборенду, то орендар, виходячи з норм ст. 22 Закону № 2269, має право здавати майно в суборенду без попередньої згоди орендодавця.Якщо орендодавець бажає, щоб орендар держмайна здавав в суборенду таке майно тільки за умови його згоди, цю умову слід обов’язково зазначити в договорі оренди держмайна. Також у
п. 18 Методики № 786 зазначається, що орендна плата за нерухоме майно, яке передається в суборенду, узгоджується з орендодавцем.До речі, якщо договір оренди держмайна складається за формою
Типового договору, то в п. 6.3 застережено, що орендар має право здавати майно в суборенду тільки за узгодженням з орендодавцем. Тому орендарю для здавання в суборенду держмайна необхідно отримати згоду від орендодавця. Недотримання цієї умови дає право орендодавцю вимагати в суді розірвання договору (ст. 783 ЦКУ).Щодо суборенди держмайна передбачено такі обмеження:
— по-перше,
строк надання майна в суборенду не може перевищувати строку дії договору оренди. Із цього питання див. постанови ВГСУ від 10.03.2005 р. № 233/8-04, від 11.09.2007 р. № 3/587/06.—
по-друге, плата за суборенду не повинна перевищувати орендної плати орендаря.Це обмеження, передбачене
ч. 3 ст. 22 Закону № 2269, не так категорично викладене в Методиці № 786.Зокрема, у
п. 18 цього документа зазначається: суборендну плату в розмірі, що не перевищує орендну плату, отримує орендар, а частину суборендної плати, що залишилася, орендар перераховує до держбюджету. І, крім того, при розрахунку суборендної плати за другий місяць її необхідно буде коригувати на індекс інфляції за поточний місяць.Виходить, що
Методика № 786 не забороняє встановлювати плату за суборенду, у розмірі, що перевищує орендну плату, і, більше того, роз’яснює порядок розрахунку та використання таких сум.І хоча плату за суборенду отримує орендар, а також саме він перераховує до бюджету різницю між суборендною платою та орендною, контроль за цим
Закон № 2269 покладає на орендодавця держмайна.І ще один момент, який необхідно врахувати: якщо при укладенні договору суборенди змінюється цільове призначення майна, то розмір орендної плати має бути обов’язково переглянуто. Це пов’язане з тим, що розмір орендної ставки, а відповідно і орендної плати, залежить від цільового призначення майна.
Чи має право КРУ перевірити орендаря держмайна
Підприємства, що орендують держмайно (наприклад, частина будівлі в бюджетної установи), є установами, підконтрольними КРУ. Зокрема, як визначено у
ст. 2 Закону України «Про державну контрольно-ревізійну службу в Україні» від 26.01.93 р. № 2939-XII, до підконтрольних належать підприємства та організації, що використовують (використовували в періоді, що ревізувався) державне майно.Разом з тим, як вважає ГоловКРУ (
лист ГоловКРУ від 02.10.2006 р. № 25-16/593 // «Податки та бухгалтерський облік», 2006, № 93), ревізори не мають права перевірити всю фінансово-господарську діяльність підприємства-орендаря. Ревізії підлягає тільки стан використання держмайна, що використовується підприємством на правах оренди (чи дотримуються вимоги Закону про оренду, чи укладено договір оренди майна на умовах строковості та платності, яка сума орендної плати, чи своєчасно вона вноситься орендарем, та інші питання, безпосередньо пов’язані з орендою держмайна).До правопорушень, виявлених органами КРУ в ході проведення контрольних заходів у сфері орендних операцій, належать:
— неперерахування (неповне перерахування) орендодавцем до відповідного бюджету належної частки фактично отриманої плати;
— надання в оренду майна за заниженою вартістю за оформленими договірними відносинами (наприклад, при наданні в оренду нерухомого майна, площа якого фактично більше, ніж передбачено умовами договору, при укладенні договору оренди, в умовах якого в частині розрахунку розміру орендної плати не передбачено застосування індексу інфляції);
— безоплатне надання в оренду майна (тобто невстановлення орендної плати за користування майном) за оформленими договірними відносинами;
— надання в оренду майна без оформлення договірних відносин.
Заходи, що проводять органи КРУ щодо реалізації матеріалів ревізії залежно від виявлених правопорушень, наведено в
наказі ГоловКРУ від 03.03.2008 р. № 113.От, мабуть, і все на сьогодні. Докладніше з порядком розподілу та оподаткування орендної плати за державне та комунальне майно, а також індексацією орендної плати можна ознайомитися в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 45. До речі, на сайті Фонду держмайна України (www.spfu.gov.ua) з’явилися проекти документів, якими передбачається внесення змін до Закону № 2269 та Порядку № 2149. Мабуть, у 2009 році операції з орендою державного та комунального майна зазнають певних змін.
