О приобретении права на земельный участок и уплате земельного налога

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Июнь, 2009/№ 44
В избранном В избранное
Печать
Письмо от 14.05.2009 г. № 9954/7/15-0717

О приобретении права на земельный участок и уплате земельного налога

Письмо Государственной налоговой администрации Украины от 14.05.2009 г. № 9954/7/15-0717

 

Государственная налоговая администрация Украины в связи с внесением изменений в Земельный кодекс Украины (далее — Кодекс), регулирующий земельные отношения в Украине, и с целью обеспечения своевременности и полноты уплаты платы за землю в местные бюджеты сообщает следующее.

В соответствии со статьей 15 Закона Украины от 3 июля 1992 года № 2535-XII «О плате за землю», с изменениями и дополнениями (далее — Закон № 2535), собственники земли и землепользователи уплачивают земельный налог, а также арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком.

Законом Украины от 5 марта 2009 года № 1066-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в отношении документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка деления и объединения земельных участков» (вступил в силу через месяц со дня его опубликования — со 2 мая 2009 года) внесены изменения в Кодекс (статьи 125, 126 Кодекса изложены в новой редакции).

Следовательно,

право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав (статья 125 Кодекса).

Частью второй статьи 126 Кодекса установлено, что право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ и целевого назначения, удостоверяется гражданско-правовым соглашением по отчуждению земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению или свидетельству о праве на наследство.

При этом в соответствии со статьей 132 Кодекса соглашения о переходе права собственности на земельные участки должны содержать, в частности, момент перехода права собственности на земельный участок. Приложением к соглашению, по которому осуществляется отчуждение земельного участка частной собственности, является государственный акт на право собственности на земельный участок, который отчуждается (или отчуждался). Соглашения о переходе права собственности на земельный участок подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Таким образом,

собственник земельного участка, который приобрел его в собственность из земель частной собственности без изменения его границ и целевого назначения, должен уплачивать земельный налог в бюджет со дня возникновения права собственности на землю, что удостоверяется гражданско-правовым соглашением по отчуждению такого земельного участка, заключенным в порядке, установленном законом, если иное не определено в этом соглашении (должен содержать момент перехода права собственности на земельный участок).

В отношении уплаты земельного налога в случае приобретения права собственности на земельные участки из земель государственной или коммунальной собственности сообщаем следующее

.

Статьей 116 Кодекса установлено, что граждане и юридические лица приобретают право собственности и права пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в рамках их полномочий, определенных этим Кодексом, или по результатам аукциона. Приобретение права собственности гражданами и юридическими лицами на земельные участки, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, происходит в порядке, определенном частью первой статьи 128 этого Кодекса.

В соответствии со статьей 128 Кодекса решения Совета министров Автономной Республики Крым, местной государственной администрации, сельского, поселкового, городского совета о продаже земельного участка являются основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка. Заключение договоров купли-продажи земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, осуществляется в соответствии с порядком, определенным частью первой этой статьи.

Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. Документ об оплате или об уплате первого платежа (в случае продажи земельного участка с рассрочкой платежа) является основанием для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации.

В связи с тем, что использование земли в Украине является платным (статья 2 Закона № 2535),

собственники земельных участков, которые приобрели их в собственность по договорам купли-продажи из земель государственной или коммунальной собственности, должны уплачивать земельный налог с момента заключения таких договоров. При этом, в условиях договора купли-продажи земельных участков указывается обязательность покупателя уплачивать земельный налог с момента удостоверения гражданско-правового соглашения. Указанная позиция ГНА Украины поддержана Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам (письмо от 22.04.2009 № 14-22-4/4433).

Вместе с тем сообщаем, что в соответствии со статьями 7, 8 Закона № 2535 в случае приобретения земельного участка на основании гражданско-правового соглашения

размер земельного налога рассчитывается с суммы, равной денежной оценке земли, но в любом случае сумма, от которой рассчитывается размер налога, не может быть меньше цены земельного участка, указанной в соглашении.

 

Заместитель председателя С. Чекашкин



комментарий редакции

Когда начинать уплачивать земельный налог? —
Чем раньше, тем лучше!

(рекомендации ГНАУ)

Проблема, связанная с определением момента, начиная с которого у налогоплательщиков появляется обязанность по внесению в бюджет платы за землю, стара как мир*. Напомним, что согласно ст. 15 Закона Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2535-XII (далее — Закон № 2535) собственники земли и землепользователи должны уплачивать земельный налог, а также арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности

со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком. Вместе с тем ст. 125 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III (далее — ЗКУ) до недавнего времени увязывала возникновение права собственности, права постоянного пользования и права аренды земельного участка с необходимостью оформления и государственной регистрации соответствующих правоустанавливающих документов на земельный участок (государственного акта или договора аренды земли), причем без их наличия приступать к использованию такого участка запрещалось.

* Последний раз о ее существовании и возможных путях решения на страницах нашей газеты упоминалось в статье «Земельный налог-2009: все о нем» (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2009, № 8).

На практике это приводило к тому, что между моментом заключения договора купли-продажи (аренды земельного участка) и моментом получения новым собственником (арендатором) права собственности (пользования), а значит, и возможности его фактического использования проходил значительный промежуток времени, который в среднем мог составлять от одного до двух лет. И все это время как перед новым, так и перед прежним собственником либо землепользователем вставали вопросы, кто же из них обязан платить земельный налог (арендную плату) за такой участок, насколько правомерно отнесение таких сумм на валовые расходы и что делать с налогообложением компенсации указанных сумм друг другу, если такая компенсация производилась по договоренности сторон.

Следует сказать, что представители различных госорганов в последнее время согласованно высказывались по поводу решения главного из этих вопросов, а именно вопроса об определении субъекта платы за землю. Так, в одной из недавних консультаций специалиста ГНАУ (см. «Вестник налоговой службы Украины», 2009, № 14, с. 39), касающейся налогообложения земельного участка при продаже недвижимости, расположенной на нем, говорится, что

до оформления правоустанавливающих документов на землю обязательства перед бюджетом по плате за землю должен продолжать выполнять предыдущий собственник земли (землепользователь, арендатор), если другое не обусловлено в договоре купли-продажи объекта недвижимости. Такая же позиция содержится и в письме Госкомзема от 22.05.2008 г. № 14-17-6/5263 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 64). Однако полностью соглашаться с правомерностью (и уж тем более справедливостью) такого подхода мы бы не спешили, признавая, тем не менее, что в условиях законодательной неурегулированности любая определенность все же лучше полного ее отсутствия.

И вот совсем недавно законодатель попытался преодолеть такую неопределенность — 2 мая вступил в силу Закон Украины от 05.03.2009 г. № 1066-VI (далее — Закон № 1066), которым, в частности, были внесены изменения в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок. Комментируемое сегодня письмо ГНАУ является реакцией налоговиков на изменившиеся обстоятельства и одновременно попыткой трактовать новые нормы с максимальной степенью фискальности.

Дело в том, что

после вступления в силу Закона № 1066 момент возникновения права собственности на землю уже не зависит от получения соответствующего государственного акта, но только в строго определенном ЗКУ случае — если речь идет о земельном участке из земель частной собственности без изменения его границ и целевого назначения. Теперь согласно новой редакции ч. 2 ст. 126 ЗКУ для подтверждения права собственности на такой участок будет достаточно заключения гражданско-правовой сделки с соблюдением предусмотренного законодательством порядка либо свидетельства о праве на наследство.

Кроме того, в этих случаях

государственный акт о праве собственности на земельный участок, которым располагал прежний собственник, даже не подлежит обязательному переоформлению — предусмотрена только необходимость проставления на нем нотариусом и органом земресурсов отметки об отчуждении земельного участка*. Установлен и срок, в течение которого орган земресурсов должен проставить такую отметку: для этого ему предоставлено 14 календарных дней.

* Порядок проставления такой отметки утвержден постановлением КМУ от 06.05.2009 г. № 439.

Таким образом, после получения указанной отметки, свидетельствующей о

государственной регистрации прав на отчуждаемый земельный участок (с учетом новой редакции ст. 125 ЗКУ именно с этого момента теперь и будут возникать соответствующие права на землю), новый его собственник становится обязанным уплачивать земельный налог. Еще раз подчеркнем: новый порядок касается только собственников, приобретающих право собственности на земельные участки из земель частной собственности без изменения их границ и целевого назначения. И на это справедливо указывается в первой части комментируемого письма ГНАУ.

Что же касается уплаты земельного налога в случае приобретения права собственности на

земельные участки из земель государственной или коммунальной собственности, то здесь налоговики, скорее всего, выдают желаемое за действительное. Ведь с принятием Закона № 1066 в отношении момента возникновения права собственности (и, следовательно, начала уплаты земельного налога) для этой категории собственников ничего не изменилось. По-прежнему для оформления прав собственности на такие участки без получения госакта не обойтись (свидетельством тому является новая ч. 1 ст. 126 ЗКУ), а последующая государственная регистрация такого акта будет, как и ранее, являться подтверждением момента возникновения права собственности на земельный участок (как того и требует новая редакция ст. 125 ЗКУ).

Очевидно, что передвинуть такой момент никак не удастся, как бы того ни хотелось налоговикам. И даже если в договоре купли-продажи земельного участка госкомсобственности специально оговорить

обязанность покупателя уплачивать земельный налог с момента удостоверения такого договора, как того требует ГНАУ в комментируемом письме, то эта оговорка для покупателя ровным счетом ничего не будет значить. Ведь согласно ст. 2 Закона Украины «О системе налогообложения» от 25.06.91 г. № 1251-XII налогом считается обязательный взнос в бюджет соответствующего уровня, осуществляемый плательщиками в порядке и на условиях, которые определяются законами Украины о налогообложении (в рассматриваемом случае — Законом № 2535) и, следовательно, договорному регулированию не подлежат. На наш взгляд, при возникновении спора о легитимности такой оговорки в договоре суд примет сторону налогоплательщика.

Другое дело, если после приобретения земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности новый собственник незамедлительно начинает использовать такой участок в своей хозяйственной деятельности (кстати, так чаще всего и бывает). Тогда ему ничего не остается, как уплачивать земельный налог, руководствуясь рекомендациями письма ГНАУ. Но это уже совсем другая история...

 

Игорь Хмелевский

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
Скачайте наше мобильное приложение iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд