Щодо набуття права на земельну ділянку та сплати земельного податку
Лист Державної податкової адміністрації України від 14.05.2009 р. № 9954/7/15-0717
Державна податкова адміністрація України у зв’язку із внесенням змін до Земельного кодексу України (далі — Кодекс), який регулює земельні відносини в України, та з метою забезпечення своєчасності та повноти сплати плати за землю до місцевих бюджетів повідомляє наступне.
Відповідно до статті 15 Закону України від 3 липня 1992 року № 2535-XII «Про плату за землю», зі змінами та доповненнями (далі — Закон № 2535), власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також оренду плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
Законом України від 5 березня 2009 року № 1066-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» (набрав чинності через місяць з дня його опублікування — з 2 травня 2009 року) внесено зміни до Кодексу (статті 125, 126 Кодексу викладені в новій редакції).
Отже,
право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 Кодексу).Частиною другою статті 126 Кодексу встановлено, що право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж та цільового призначення, посвідчується цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою або свідоцтвом про право на спадщину.
При цьому відповідно до статті 132 Кодексу угоди про перехід права власності на земельні ділянки повинні містити, зокрема, момент переходу права власності на земельну ділянку. Додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження земельної ділянки приватної власності, є державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується (або відчужувалась). Угоди про перехід права власності на земельну ділянку підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Таким чином,
власник земельної ділянки, який набув її у власність із земель приватної власності без зміни її меж та цільового призначення, повинен сплачувати земельний податок до бюджету з дня виникнення права власності на землю, що посвідчується цивільно-правовою угодою щодо відчуження такої земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, якщо інше не визначене в цій угоді (повинна містити момент переходу права власності на земельну ділянку).Щодо сплати земельного податку у разі набуття права власності на земельні ділянки із земель державної або комунальної власності повідомляємо наступне
.Статтею 116 Кодексу встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу.
Відповідно до статті 128 Кодексу рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки. Укладання договорів купівлі-продажу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації, здійснюється відповідно до порядку, визначеного частиною першою цієї статті.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.
З огляду на те, що використання землі в Україні є платним (стаття 2 Закону № 2535)
власники земельних ділянок, які набули їх у власність за договорами купівлі-продажу із земель державної або комунальної власності, повинні сплачувати земельний податок із часу укладання таких договорів. При цьому в умовах договору купівлі-продажу земельних ділянок зазначається обов’язковість покупця сплачувати земельний податок з моменту посвідчення цивільно-правової угоди. Зазначена позиція ДПА України підтримана Державним комітетом України із земельних ресурсів (лист від 22.04.2009 № 14-22-4/4433).Разом з тим повідомляємо, що відповідно до статей 7, 8 Закону № 2535 у разі придбання земельної ділянки на підставі цивільно-правової угоди
розмір земельного податку розраховується від суми, що дорівнює грошовій оцінці землі, але в будь-якому разі сума, від якої розраховується розмір податку, не може бути меншою ціни земельної ділянки, що вказана в угоді.
Заступник голови С. Чекашкін
коментар редакції
Коли починати сплачувати земельний податок?
— Чим раніше, тим краще!
(рекомендації ДПАУ)
Проблема, пов’язана з визначенням моменту, починаючи з якого у платників податку з’являється обов’язок щодо внесення до бюджету плати за землю, стара як світ*. Нагадаємо: згідно зі ст. 15 Закону України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII (далі — Закон № 2535) власники землі та землекористувачі повинні сплачувати земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності
з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. Разом із тим ст. 125 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-III (далі — ЗКУ) донедавна пов’язувала виникнення права власності, права постійного користування та права оренди земельної ділянки з необхідністю оформлення та державної реєстрації відповідних правовстановлюючих документів на земельну ділянку (державного акта або договору оренди землі), причому без їх наявності починати використання такої ділянки заборонялося.* Востаннє про її існування та можливі шляхи вирішення на шпальтах нашої газети згадувалося у статті «Земельний податок-2009: усе про нього» (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2009, № 8).
На практиці це призводило до того, що між моментом укладення договору купівлі-продажу (оренди) земельної ділянки та моментом отримання новим власником (орендарем) права власності (користування), а отже, і можливості її фактичного використання минав значний проміжок часу, який у середньому міг становити від одного до двох років. І весь цей час як перед новим, так і перед колишнім власником або землекористувачем поставали запитання: хто ж із них зобов’язаний платити земельний податок (орендну плату) за таку ділянку, наскільки правомірне віднесення таких сум до валових витрат і що робити з оподаткуванням компенсації зазначених сум один одному, якщо така компенсація здійснювалася за домовленістю сторін?/p>
Слід зазначити, що представники різних держорганів останнім часом узгоджено висловлювалися з приводу вирішення головного з цих запитань, а саме запитання про визначення суб’єкта плати за землю. Так, в одній з недавніх консультацій фахівця ДПАУ (див. «Вісник податкової служби України», 2009, № 14, с. 39), що стосується оподаткування земельної ділянки при продажу нерухомості, розташованій на ній, зазначається:
до оформлення правовстановлюючих документів на землю зобов’язання перед бюджетом з плати за землю повинен продовжувати виконувати попередній власник землі (землекористувач, орендар), якщо інше не обумовлено в договорі купівлі-продажу об’єкта нерухомості. Така ж позиція міститься й у листі Держкомзему від 22.05.2008 р. № 14-17-6/5263 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 64). Однак цілком погоджуватися з правомірністю (і тим більше справедливістю) такого підходу ми б не квапилися, зауваживши, проте, що в умовах законодавчої неврегульованості будь-яка визначеність усе ж краще за повну її відсутність.І от зовсім недавно законодавець спробував подолати таку невизначеність — 2 травня набув чинності Закон України від 05.03.2009 р. № 1066-VI (далі — Закон № 1066), яким, зокрема, було внесено зміни до деяких законодавчих актів України щодо документів, які посвідчують право на земельну ділянку. Лист ДПАУ, який коментується сьогодні, є реакцією податківців на обставини, що змінилися, і одночасно спробою трактувати нові норми з максимальним ступенем фіскальності.
Річ у тім, що
після набуття чинності Законом № 1066 момент виникнення права власності на землю вже не залежить від отримання відповідного державного акта, але тільки в одному визначеному ЗКУ випадку, — якщо йдеться про земельну ділянку із земель приватної власності без зміни її меж та цільового призначення. Тепер згідно з новою редакцією ч. 2 ст. 126 ЗКУ для підтвердження права власності на таку ділянку буде достатньо укладення цивільно-правової угоди з дотриманням передбаченого законодавством порядку або свідоцтва про право на спадщину.Крім того, у цих випадках
державний акт про право власності на земельну ділянку, який мав у своєму розпорядженні колишній власник, навіть не підлягає обов’язковому переоформленню — передбачено тільки необхідність здійснення на ньому нотаріусом та органом земресурсів відмітки про відчуження земельної ділянки*. Установлено і строк, протягом якого орган земресурсів повинен здійснити таку відмітку: для цього йому надано 14 календарних днів.* Порядок здійснення такої відмітки затверджено постановою КМУ від 06.05.2009 р. № 439.
Таким чином, після отримання зазначеної відмітки, що свідчить про
державну реєстрацію прав на земельну ділянку, що відчужується (з урахуванням нової редакції ст. 125 ЗКУ саме з цієї миті тепер і виникатимуть відповідні права на землю), новий її власник стає зобов’язаним сплачувати земельний податок. Ще раз підкреслимо — новий порядок стосується тільки власників, які набувають право власності на земельні ділянки із земель приватної власності без зміни їх меж та цільового призначення. І на це справедливо вказується в першій частині листа ДПАУ, що коментується.Що ж до сплати земельного податку в разі набуття права власності на
земельні ділянки із земель державної або комунальної власності, то тут податківці, найімовірніше, видають бажане за дійсне. Адже з прийняттям Закону № 1066 для цієї категорії власників щодо моменту виникнення права власності (а отже, і щодо початку сплати земельного податку) нічого не змінилося. Як і раніше, для оформлення прав власності на такі ділянки без отримання держакта не обійтися (свідченням тому є нова ч. 1 ст. 126 ЗКУ), а подальша державна реєстрація такого акта буде, як і раніше, підтвердженням моменту виникнення права власності на земельну ділянку (як того і вимагає нова редакція ст. 125 ЗКУ).Очевидно, що пересунути такий момент ніяк не вдасться, як би того не хотіли податківці. І навіть якщо в договорі купівлі-продажу земельної ділянки держкомвласності спеціально застерегти обов’язок покупця сплачувати земельний податок з моменту посвідчення такого договору, як того вимагає ДПАУ в листі, що коментується, то це застереження для покупця зовсім нічого не означатиме. Адже згідно зі ст. 2 Закону України «Про систему оподаткування» від 25.06.91 р. № 1251-XII
податком вважається обов’язковий внесок до бюджету відповідного рівня, що здійснюється платниками в порядку та на умовах, які визначаються законами України про оподаткування (у випадку, що розглядається, — Законом № 2535), а отже, договірному регулюванню не підлягають. На наш погляд, при виникненні спору про легітимність такого застереження в договорі суд підтримає платника податку.Інша справа, якщо після придбання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності новий власник негайно починає використовувати таку ділянку у своїй господарській діяльності (до речі, так найчастіше і буває). Тоді йому не залишається нічого іншого, як сплачувати земельний податок, керуючись рекомендаціями листа ДПАУ. Але це вже зовсім інша історія...
Ігор Хмелевський
