Жилищное строительство: выбор источников финансирования

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Июнь, 2009/№ 46
В избранном В избранное
Печать
Статья

Жилищное строительство: выбор источников финансирования

 

В период стагнации рынка разговор о выборе механизмов инвестирования жилья может показаться неуместным. Однако анализ существующей схемы может пригодиться тем застройщикам, которые теперь стремятся приобщиться к программе государственной поддержки строительного сектора.

Иван ЧАЛЫЙ, консультант

 

С момента вступления в силу законодательных ограничений на источники финансирования жилищного строительства, содержащихся в

ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности, прошло более трех лет.

Из пяти источников, определенных указанным

Законом как разрешенные, реальными являются фактически два: привлечение средств через размещение целевых облигаций и привлечение ресурсов фондов финансирования строительства (далее — ФФС)*.

* Ресурсы фондов операций с недвижимостью (ФОН) используются застройщиками не очень интенсивно. По данным, обнародованным на сайте Госкомфинуслуг, на февраль 2009 года при помощи активов ФОН в стране возводится только пять объектов.

По данным инвестиционных аналитиков, сообщенным в 2008 году, в столице около 40 % застройщиков использовали схему привлечения средств через

целевые облигации, а 32 % застройщиков отдали преимущество использованию активов ФФС**.

** www.imxoteb.com.

Пришло время сравнить упомянутые схемы финансирования.

Мы сделали небольшую таблицу (см.

табл. 1), куда поместили наиболее характерные для схемы преимущества и недостатки, разделив их на определенные категории (юридические, финансовые, регуляторные, маркетинговые). Понятно, что такое разделение является достаточно условным. Ведь любой из факторов в конечном счете является финансовым. Например, юридический недостаток облигационной схемы, заключающийся в неопределенности вопроса прямой регистрации прав собственности на недвижимость сразу на владельца облигаций, де-факто является финансовым, поскольку, пытаясь обойти риски, многие из застройщиков вынуждены сначала регистрировать право собственности на помещение на себя, а затем оформлять с владельцами облигаций договоры покупки-продажи квартир. Это влечет за собой дополнительные расходы на правовое сопровождение соответствующих соглашений.

Кроме того, относиться к данным таблицы следует критически, потому что некоторые из факторов могут одновременно влиять на застройщика как негативно, так и позитивно. Такая бизнес-диалектика может быть проиллюстрирована следующим образом: дисбаланс в обязанностях участников ФФС-схемы (перегрузка застройщика обязанностями по окончании строительства объекта при любых условиях) как негативный

юридический фактор частично компенсируется позитивным маркетинговым фактором (возможность предоставления доверителям информации о значительных законодательных гарантиях их прав).

Подчеркнем, что в

табл. 1 положительность или отрицательность факторов оценивается с точки зрения именно застройщика.

Для тех застройщиков, которые предпочитают из экономии не обращаться к услугам сторонних финансовых посредников, а создавать

собственную финансовую компанию для управления средствами ФФС или ФОН***, мы свели в табл. 2 финансовые показатели, соблюдения которых требует от управляющих действующее законодательство. Возможно, это убедит некоторых застройщиков в том, что услуги «чужих» управляющих не так уж и дороги.

*** Фонд операций с недвижимостью.

 

Таблица 1

Выбор застройщиком источников финансирования возведения объектов

Эмиссия целевых облигаций/p>

Привлечение средств фонда финансирования строительства

преимущество

недостаток

преимущество

недостаток

1

2

3

4

Юридическое: легитимность схемы

Юридический: правовая неопределенность в вопросе прямой регистрации прав собственности на недвижимость сразу на владельца облигации

Юридическое: легитимность схемы

Юридический: несбалансированность прав и обязанностей, возложенных на застройщика, который функционирует в системе ФФС

Юридическое: привычность целевых облигаций для финансовых учреждений (банки, институты совместного инвестирования)

Финансовый: значительные накладные расходы при эмиссии (регистрация выпуска, услуги рейтингования ценных бумаг, аудит, госпошлина, юридические услуги и т. п.) могут составлять около 1 % суммы эмиссии

Юридическое:/i> понятность схемы для финансовых учреждений (банки, институты совместного инвестирования)

Маркетинговый: невозможность непосредственных отношений с инвесторами

Юридическое: возможность застройщика оставить объект за собой и погасить обязательства перед инвесторами денежными средствами

Финансовый: приобретение профессиональных услуг при размещении ценных бумаг (если эмитент воспользуется соответствующими услугами)

Маркетинговое: возможность предоставления инвесторам информации о значительных законодательных гарантиях их прав (контроль за деятельностью застройщика со стороны управляющего ФФС, возможность досрочного расторжения договора и т. п.)

Маркетинговый: непривычность ФФС-схемы для граждан

Маркетинговое:/i> непосредственная связь с потребителем — владельцем облигаций (отсутствие посредника)

Финансовый: возможность использования облигационного выпуска для финансирования только одного объекта

Маркетинговое: использование потенциала управляющего ФФС для дополнительного привлечения инвесторов (реклама, эксплуатация бренда и т. п.)

Финансовый: необходимость содержания посредника — уплата вознаграждения управляющему

Маркетинговое: привычность целевых облигаций для граждан

Маркетинговый: неудобство схемы для клиентов — юридических лиц, покупающих облигации с выплатой премии (сумма премии не входит в стоимость квартиры в налоговом учете покупателя)

Финансовое: невысокие риски фискальной неопределенности

Финансовый: возможность одностороннего расторжения договора инвестором и предоставления соответствующего возмещения

Финансовое: отсутствие обязанности досрочного выкупа облигаций

Регуляторный: возможность вмешательства в деятельность и дополнительного контроля со стороны ГКЦБФР

 

Финансовый: обязанность индексировать сумму долга, возвращаемого инвестору, который расторгает договор с ФФС

Финансовое: невысокие риски фискальной неопределенности

 

 

Регуляторный: возможность вмешательства в деятельность и дополнительного контроля со стороны управляющего ФФС

Финансовое: значительные возможности налоговой оптимизации

 

 

 

 

Таблица 2

Финансовые показатели и требования к управляющим ФФС и ФОН,
регулируемые

Законом о финансово-кредитных механизмах
и распоряжениями Госфинуслуг

Название показателяp>

Алгоритм расчета

Значение

Кто рассчитывает

Источник

1

2

3

4

5

Коэффициент абсолютной ликвидности

Отношение общей суммы денежных средств, их эквивалентов и текущих инвестиций управляющего к его текущим обязательствам

Должен поддерживаться постоянно на уровне не менее 0,1 (без учета активов и обязательств ФФС и ФОН)

Управляющие ФОН и ФФС

ЛиЛицензионные условия осуществления деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденные распоряжением Госфинуслуг от 24.06.2004 г. № 1225

Коэффициент обеспечения возврата денежных средств учредителей управления имуществомp>

Отношение общей суммы сформированного управляющим оперативного резерва к общей сумме обязательств перед учредителями управления имуществом

Должен поддерживаться постоянно на уровне не менее 0,1 (без учета активов и обязательств ФФС и ФОН). Рассчитывается на каждый последний день месяца

— // —

— // —

Коэффициент платежеспособности

Отношение общей суммы собственного капитала и суммы резервного и страхового фондов лицензиата к общей сумме активов лицензиата и имущества, находящегося в его управлении и учтенного на отдельном балансе, взвешенных по степени риска

Должен поддерживаться постоянно на уровне не менее 0,08. Рассчитывается на каждый последний день месяца

— // —

— // —

Соотношение суммы привлеченных средств от учредителей средств к собственному капиталу

Соотношение суммы привлеченных средств от учредителей средств к собственному капиталу

Должен поддерживаться в процессе деятельности на уровне не выше 50

— // —

П. 3.10 Лицензионных условий осуществления деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденных распоряжением Госфинуслуг от 24.06.2004 г. № 1225

Резервный фонд

 

Постоянно содержится в высоколиквидных активах

— // —

— // —

Чистая прибыль для формирования резервного фонда

 

25 % от размера уставного капитала (формируется в течение пяти лет)

— // —

— // —

Безубыточная деятельность в течение последних двух кварталов, предшествующих периоду подачи заявления на получение лицензии

 

(Кроме новообразованных предприятий)

— // —

— // —

Коэффициент финансового риска

Соотношение привлеченных средств к собственному капиталу управляющего

Значение не может превышать 10 (на дату подачи заявления на получение разрешения на право принятия на себя коммерческих рисков)

Управляющий ФОН и управляющий ФФС вида Б

Положение о выдаче небанковскому финансовому учреждению — управляющему разрешения на право принятия на себя коммерческих рисков при образовании фонда финансирования строительства вида Б и/или разрешения на право осуществления эмиссии сертификатов фонда операций с недвижимостью, утвержденное распоряжением Госфинуслуг от 29.07.2004 г. № 1866

Размер собственного капитала

 

Не менее 5 млн грн. на дату подачи заявления на внесение информации в реестр финансовых учреждений

Управляющие ФФС и ФОН

Положение о внесении информации о финансовой компании в Государственный реестр финансовых учреждений и установлении требований к учетной и регистрационной системам финансовых компаний, утвержденное распоряжением Госфинуслуг от 05.12.2003 г. № 152

Чистые активы ФОН

 

Рассчитываются на конец дня, предшествующего дню размещения сертификатов, но не реже одного раза в квартал

Управляющий ФОН

Ст. 37 Закона о финансово-кредитных механизмах

Общий номинал эмиссии сертификатов ФОН

 

Не выше 50-кратного размера собственного капитала

— // —

Ст. 39 Закона о финансово-кредитных механизмах

Объем осуществляемого в рамках эмиссии выпуска сертификатов ФОН

 

Значение должно соответствовать сумме, эквивалентной не менее чем 100 тысячам евро по курсу Национального банка Украины на день принятия решения об эмиссии сертификатов ФОН

— // —

Ст. 39 Закона о финансово-кредитных механизмах

 

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
Скачайте наше мобильное приложение iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд