Житлове будівництво: вибір джерел фінансування

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Червень, 2009/№ 46
В обраному У обране
Друк
Стаття

Житлове будівництво: вибір джерел фінансування

 

У період стагнації ринку, вести розмову про вибір механізмів інвестування житла може здатися недоречним. Проте аналіз існуючих схем може стати в нагоді тим забудовникам, які наразі прагнуть долучитися до програм державної підтримки будівельного сектора.

Іван ЧАЛИЙ, консультант

 

З моменту набрання чинності законодавчими обмеженнями щодо джерел фінансування житлового будівництва, які містяться в

ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність, пройшло більше трьох років.

Із п’яти джерел, визначених указаним

Законом як дозволені, реальними є фактично два: залучення коштів через розміщення цільових облігацій і залучення ресурсів фондів фінансування будівництва (далі — ФФБ)*.

* Ресурси фондів операцій з нерухомістю (ФОН) використовуються забудовниками не дуже інтенсивно. За даними, оприлюдненими на сайті Держкомфінпослуг, на лютий 2009 року за допомогою активів ФОН у країні споруджується лише п’ять об’єктів.

За даними інвестиційних аналітиків, повідомленими у 2008 році, у столиці близько 40 % забудовників використовували схему залучення кошів через цільові облігації, а 32 % забудовників віддали перевагу використанню активів ФФБ*.

* www.imxoteb.com.

Настав час порівняти згадані схеми фінансування.

У

табл. 1 ми помістили найбільш характерні для схем переліки та недоліки, поділивши їх на певні категорії (юридичні, фінансові, регуляторні, маркетингові). Зрозуміло, що такий поділ є умовним. Адже будь-який з факторів кінець кінцем є фінансовим. Наприклад, юридичний недолік облігаційної схеми, що полягає у невизначеності питання прямої реєстрації прав власності на нерухомість відразу на власника облігації, де-факто є фінансовим. Оскільки, намагаючись оминути ризики, багато хто із забудовників змушений спочатку реєструвати право власності на приміщення на себе, а потім оформляти з власниками облігацій договори-купівлі продажу квартир. Це тягне додаткові витрати на правовий супровід відповідних угод.

Крім того, ставитися до даних таблиці треба критично. Бо деякі з факторів можуть одночасно справляти на забудовника як негативний, так і позитивний вплив. Ця бізнес-діалектика може бути проілюстрована так: дисбаланс в обов’язках учасників ФФБ-схеми (перевантаження забудовника обов’язками щодо закінчення будівництва об’єкта за будь-яких умов), як негативний

юридичний чинник, компенсується позитивним маркетинговим фактором (можливість надання довірителям інформації про значні законодавчі гарантії їхніх прав).

Підкреслимо, що в

табл. 1 позитивність чи негативність факторів оцінюється з точки зору саме забудовника.

Для тих забудовників, які вважають за економію не звертатися до послуг сторонніх фінансових посередників, а створити власну фінансову компанію для управління коштами ФФБ чи ФОН**, ми звели до

табл. 2 фінансові показники, дотримання котрих вимагає від управителів чинне законодавство. Можливо, це переконає деяких забудовників у тому, що послуги «чужих» управителів не такі вже і дорогі.

** Фонд операцій з нерухомістю.

 

Таблиця 1

Вибір забудовником джерел фінансування зведення об’єктів

Емісія цільових облігацій

Залучення коштів фонду фінансування будівництва

перевага

недолік

перевага

недолік

1

2

3

4

Юридична: легітимність схеми

Юридичний: правова невизначеність у питанні прямої реєстрації прав власності на нерухомість відразу на власника облігації

Юридична: легітимність схеми

Юридичний: незбалансованість прав та обов’язків, що покладені на забудовника, який функціонує в системі ФФБ

Юридична: звичність цільових облігацій для фінансових установ (банки, інститути спільного інвестування)

Фінансовий: значні накладні витрати при емісії (реєстрація випуску, послуги рейтингування цінних паперів, аудит, держмито, юридичні послуги тощо) можуть складати близько 1 % суми емісії

Юридична: зрозумілість схеми для фінансових установ (банки, інститути спільного інвестування)

Маркетинговий: неможливість безпосередніх відносин з інвесторами

Юридична: можливість забудовника залишити об’єкт за собою і погасити зобов’язання перед інвесторами грошовими коштами

Фінансовий: придбання професійних послуг при розміщенні цінних паперів (якщо емітент скористається відповідними послугами)

Маркетингова: можливість надання інвесторам інформації про значні законодавчі гарантії їхніх прав (контроль за діяльністю забудовника з боку управителя ФФБ, можливість дострокового розірвання договору тощо)

Маркетинговий: незвичність ФФБ-схеми для громадян

Маркетингова: безпосередній зв’язок зі споживачем-власником облігацій (відсутність посередника)

Фінансовий: можливість використання облігаційного випуску для фінансування лише одного об’єкта

Маркетингова: використання потенціалу управителя ФФБ для додаткового залучення інвесторів (реклама, експлуатація бренду тощо)

Фінансовий: необхідність утримання посередника — сплата винагороди управителю

Маркетингова: звичність цільових облігацій для громадян

Маркетинговий: незручність схеми для клієнтів — юридичних осіб, які купують облігації з виплатою премії (сума премії не входить до вартості квартири в податковому обліку покупця)

Фінансова: невисокі ризики фіскальної невизначеності

Фінансовий: можливість одностороннього розірвання договору інвестором та надання відповідного відшкодування

Фінансова: відсутність обов’язку дострокового викупу облігацій

Регуляторний: можливість втручання в діяльність та додаткового контролю з боку ДКЦПФР

 

Фінансовий: обов’язок індексувати суму боргу, що повертається інвестору, який розриває договір з ФФБ

Фінансова: невисокі ризики фіскальної невизначеності

 

 

Регуляторний: можливість втручання в діяльність та додаткового контролю з боку управителя ФФБ

Фінансова: значні можливості податкової оптимізації

 

 

 

 

Таблиця 2

Фінансові показники та вимоги до управителів ФФБ та ФОН, що регулюються

Законом про фінансово-кредитні механізми та розпорядженнями Держфінпослуг

Назва показника

Алгоритм розрахунку

Значення

Хто розраховує

Джерело

1

2

3

4

5

Коефіцієнт абсолютної ліквідності

Відношення загальної суми грошових коштів, їх еквівалентів та поточних інвестицій управителя до його поточних зобов’язань

Має підтримуватися постійно на рівні не менше 0,1 (без урахування активів та зобов’язань ФФБ та ФОН)

Управителі ФОН та ФФБ

Ліцензійні умови здійснення діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затверджені розпорядженням Держфінпослуг від 24.06.2004 р. № 1225

Коефіцієнт забезпечення повернення грошових коштів установників управління майном

Відношення загальної суми сформованого управителем оперативного резерву до загальної суми зобов’язань перед установниками управління майном

Має підтримуватися постійно на рівні не менше 0,1(без урахування активів та зобов’язань ФФБ та ФОН). Розраховується на кожний останній день місяця

 — // —

 — // —

Коефіцієнт платоспроможності

Відношення загальної суми власного капіталу та суми резервного і страхового фондів ліцензіата до загальної суми активів ліцензіата та майна, що знаходиться в його управлінні та облікованого на окремому балансі, зважених за ступенем ризику

Має підтримуватися постійно на рівні не менше 0,08. Розраховується на кожний останній день місяця

 — // —

 — // —

Співвідношення суми залучених коштів від установників коштів до власного капіталу

Співвідношення суми залучених коштів від установників коштів до власного капіталу

Має підтримуватися в процесі діяльності на рівні не вище 50

 — // —

П. 3.10 Ліцензійних умов здійснення діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затверджені розпорядженням Держфінпослуг від 24.06.2004 р. № 1225

Резервний фонд

 

Постійно утримується у високоліквідних активах

 — // —

 — // —

Чистий прибуток для формування резервного фонду

 

25 % від розміру статутного капіталу (формується протягом п’яти років)

 — // —

 — // —

Беззбиткова діяльність протягом останніх двох кварталів, що передують періоду подання заяви на отримання ліцензії

 

(крім новоутворених підприємств)

 — // —

 — // —

Коефіцієнт фінансового ризику

Співвідношення залучених коштів до власного капіталу управителя

Значення не може перевищувати 10 (на дату подання заяви на отримання дозволу на право прийняття на себе комерційних ризиків)

Управитель ФОН та управитель ФФБ виду Б

Положення про видачу небанківській фінансовій установі — управителю дозволу на право прийняття на себе комерційних ризиків при утворенні фонда фінансування будівництва виду Б та/або дозволу на право здійснення емісії сертифікатів фонду операцій з нерухомістю, затверджене розпорядженням Держфінпослуг від 29.07.2004 р. № 1866

Розмір власного капіталу

 

Не менш 5 млн грн. на дату подання заяви на внесення інформації в реєстр фінансових установ

Управителі ФФБ і ФОН

Положення про внесення інформації про фінансову компанію в Державний реєстр фінансових установ та встановлення вимог до облікової та реєстраційної систем фінансових компаній, затверджене розпорядженням Держфінпослуг від 05.12.2003 р. № 152

Чисті активи ФОН

 

Розраховуються на кінець дня, що передує дню розміщення сертифікатів, але не рідше одного разу на квартал

Управитель ФОН

Ст. 37 Закону про фінансово-кредитні механізми

Загальний номінал емісії сертифікатів ФОН

 

Не вище 50-кратного розміру власного капіталу

 — // —

Ст. 39 Закону про фінансово-кредитні механізми

Обсяг здійснюваного в рамках емісії випуску сертифікатів ФОН

 

Обсяг показника повинен відповідати сумі, еквівалентній не менше ніж 100 тис. євро за курсом Національного банку України на день прийняття рішення про емісію сертифікатів ФОН

 — // —

Ст. 39 Закону про фінансово-кредитні механізми

 

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
Завантажуйте наш мобільний додаток iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд