Земля для летнего кафе

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Март, 2009/№ 25
В избранном В избранное
Печать
Статья

Земля для летнего кафе

 

Для размещения летнего кафе без земельного участка не обойтись. Какие есть варианты его получения и могут ли в общую процедуру вносить коррективы местные власти, рассмотрим в этой статье.

Елена УВАРОВА, юрист Издательского дома «Фактор»

 

Летнее кафе на земле, права на которую уже получены

Летнее кафе можно разместить на земельном участке, находящемся в собственности у субъекта хозяйствования или на правах аренды.

При этом следует помнить о требованиях к порядку использования земельного участка — находящегося как в собственности, так и в аренде. Напомним, общим требованием для любого земельного участка является обязательное использование его только в соответствии с целевым назначением (целевое назначение земельного участка, в частности, можно узнать из текста договора, по которому к субъекту хозяйствования перешли права на него). Об ответственности за

нецелевое использование земли скажем немного позже, а пока остановимся на вариантах правомерного размещения кафе.

Так, размещение кафе не будет нарушать целевое использование земельного участка, если последний отнесен к категории жилищной и общественной застройки*. Однако и в этом случае субъект хозяйствования не волен только на свое усмотрение решать вопрос о том, какой объект разместить на принадлежащем ему либо находящемся в его пользовании земельном участке.

*Следует отметить, что на практике при указании целевого назначения земли иногда продолжает использоваться Украинский классификатор целевого использования земли, утвержденный письмом Госкомзема от 24.04.98 г. № 14-1-7/1205. Однако его применение в любом случае не может осуществляться вразрез с требованиями ст. 19 Земельного кодекса Украины, устанавливающей перечень категорий земель по целевому назначению.

Если земельный участок арендуется, то возможности его использования ограничены также условиями договора аренды. Типовой договор аренды земли предусматривает указание

условий использования земельного участка, что, в частности, предполагает фиксацию цели его использования. Каких-либо четких формулировок целей, для которых может использоваться земельный участок, законодательство не предлагает. Приемлемыми для того, чтобы размещение кафе не было квалифицировано как нарушение условий использования земельного участка, могут быть, например, такие формулировки: «оказание услуг питания», «размещение заведения общественного питания» и др. Если же изначально в договоре аренды указано как цель использования, например, «размещение магазина», «оказание бытовых услуг населению» и т. п., то субъекту хозяйствования придется пройти процедуру внесения изменений в договор аренды. В противном случае у арендодателя, которым в большинстве случаев по договорам аренды земли в пределах населенного пункта выступают местные советы, возникнет право расторгнуть договор. Основанием для такого требования станет ссылка на нарушение арендатором условий использования земельного участка. Такие споры не редкость для отечественной судебной практики (см., например, определение Киевского апелляционного административного суда от 10.06.2008 г. по делу № 22-а-1401/08).

Собственники земельного участка, безусловно, могут чувствовать себя более свободно, помня лишь о необходимости использования земельного участка с учетом категории его целевого назначения.

В то же время и собственникам, и арендаторам земли не лишним будет ознакомиться с утвержденными местным советом правилами благоустройства населенного пункта, чтобы убедиться в отсутствии дополнительных требований к оформлению прав на земельный участок для размещения летнего кафе (см. статью «Когда необходимо разрешение на МАФ» на с. 30).

 

Если земли еще нет

В этом случае для организации летнего кафе необходимо воспользоваться одним из способов получения земельного участка для использования в хозяйственной деятельности. Землю можно либо купить, либо взять в аренду.

Если покупается либо берется в аренду земельный участок, находящийся в частной собственности, то процедура сводится к достижению согласия сторон договора по всем его существенным условиям и, собственно, к заключению договора, который подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В случае перехода права собственности на земельный участок к субъекту хозяйствования право собственности также подлежит государственной регистрации. При этом напоминаем: использовать земельный участок согласно

ст. 125 ЗКУ можно только после получения документа, подтверждающего право на него. При переходе права собственности им является государственный акт о праве собственности на земельный участок, при аренде земельного участка — договор аренды (ст. 126 ЗКУ). Использование земельного участка для размещения малой архитектурной формы также требует соблюдения указанных выше требований (см. также письма Госкомзема от 11.07.2008 г. № 6-8-2111, от 25.01.2007 г. № 6-11-135/М-6 ).

В отношении продажи и передачи в аренду земельных участков коммунальной и государственной форм собственности действующее законодательство предусматривает целый ряд особенностей. По общему правилу, продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности или передача их в аренду осуществляется

на конкурентных началах (через аукционы). О проведении последних с указанием земельных участков, права на которые будут предметом продажи, местные советы сообщают через СМИ. Принять участие в аукционе можно, подав соответствующую заявку. По результатам проведения аукциона местный совет принимает решение о передаче земельного участка в собственность либо в аренду, которое и становится основанием для заключения договора купли-продажи либо аренды соответственно (подробнее об этом см. статьи в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 20 «Купля-продажа земли: бухгалтерский и налоговый учет», № 88 «Изменения в земельном и градостроительном законодательстве», № 14 «Судебная практика по аренде земли: тезисы и комментарии»).

В то же время во многих населенных пунктах правила размещения малых архитектурных форм либо отдельные правила размещения летних кафе часто не учитывают приведенных выше требований, предусматривая

упрощенный порядок передачи земельного участка в пользование с целью размещения указанных временных сооружений (как правило, устанавливается единая процедура выдачи разрешений на такие сооружения, в рамках которой разрабатывается проект землеотвода, после чего принимается решение о передаче в аренду земельного участка для размещения временного сооружения).

 

Ответственность за нарушения порядка использования земли под летним кафе

При несоблюдении приведенных выше требований возникает угроза привлечения к ответственности либо за нецелевое использование земли, либо за самовольное занятие земельного участка.

Понятие «невыполнение требований по использованию земель по целевому назначению» раскрыто в

ст. 1 Закона № 963 и включает в себя, в частности, фактическое использование земельного участка, которое не соответствует его целевому назначению, установленному при передаче земельного участка в собственность или предоставлении в пользование, в том числе в аренду.

Имело ли место использование земли не по целевому назначению, будет определяться контролирующими органами в каждом конкретном случае (см.

письмо от 27.12.2006 г. № 14-17-7/9942).

За использование земель

не по целевому назначению к нарушителям применяется административный штраф на основании ст. 53 КоАП. Размер налагаемого штрафа: на граждан — от 5 до 25 ннмдг (от 85 до 425 грн.); на должностных лиц — от 15 до 30 ннмдг (от 255 до 510 грн.). При этом Госинспекция по контролю за использованием и охраной земель Госкомзема в свое время обратила внимание на то, что ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению должен нести собственник земельного участка либо лицо, которому земельный участок передан в пользование (см. письмо от 05.07.2006 г. № 6-8-1063/657). Кроме того, субъекту хозяйствования, арендующему земельный участок, в случае нарушения им целевого назначения земли грозит досрочное расторжение договора аренды.

Теперь несколько слов о возможных негативных последствиях для тех субъектов, которые не оформят свои права на земельный участок в описанном выше порядке. Согласно

ст. 1 Закона № 963 какие-либо действия, свидетельствующие о фактическом использовании земельного участка при отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о его передаче в собственность или предоставлении в пользование (аренду) либо в случае отсутствия совершенной сделки в отношении такого земельного участка, за исключением действий, которые в соответствии с законом признаются правомерными, расцениваются как самовольное занятие земельного участка.

Как видим,

использование земельного участка до оформления государственного акта о праве собственности на него не охватывается приведенным определением (как это было до внесения соответствующих изменений в ст. 1 Закона № 963). В то же время остается актуальным разъяснение Госкомзема, который в свое время настаивал на том, что контролирующие органы при выявлении фактов использования земельных участков без оформленных правоустанавливающих документов должны действовать в следующем порядке (см. письмо от 16.08.2006 г. № 14-17-4/6045):

1) составить акт проверки, в котором указать, что земельный участок используется без правоустанавливающих документов, а также указать основания, на основании которых получено право на земельный участок (наличие решения органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления, договора о мене, дарении, купле-продаже и т. д.);

2) одновременно с составлением акта выдать предписание лицу, использующему земельный участок без правоустанавливающих документов, с требованием прекратить нарушение земельного законодательства;

3) в случае невыполнения предписания составить протокол об административном правонарушении по

ст. 1885 КоАП и выдать повторное предписание с таким же требованием. За невыполнение требований предписания на нарушителя налагается административное взыскание по ст. 1885 КоАП;

4) после окончания срока, определенного в повторно выданном предписании, государственный инспектор должен проверить выполнение указанных в нем требований и составить акт проверки (указать в нем состояние устранения нарушения).

Если собственник земельного участка или землепользователь после применения к нему всех возможных санкций не прекратил нарушение (продолжает использовать земельный участок без правоустанавливающих документов), инспекционный орган направляет информацию о выявленном нарушении и принятых к нарушителю мерах для надлежащего реагирования в:

— соответствующий сельский, поселковый или городской совет либо в соответствующий орган исполнительной власти (по месту нахождения земельного участка);

— орган государственной налоговой службы;

— орган прокуратуры.

К аналогичным выводам приходила Госинспекция по контролю за использованием и охраной земель Госкомзема в

письме от 12.04.2006 г. № 6-8-549/328.

Если действия субъекта хозяйствования все же подпадают под понятие самовольного занятия земельного участка, его должностные лица могут быть привлечены к

административной ответственности по ст. 531 КоАП в виде штрафа от 20 до 100 ннмдг (от 340 до 1700 грн.) либо к уголовной ответственности по ст. 1971 Уголовного кодекса Украины. Уголовная ответственность предусмотрена за самовольное занятие земельного участка, которым причинен значительный ущерб его законному владельцу либо собственнику, в виде штрафа от 200 до 300 ннмдг (от 3400 до 5100 грн.) либо ареста на срок до 6 месяцев. При этом под значительным ущербом понимается ущерб, который в сто и более раз превышает ннмдг, размер которого для квалификации преступлений составляет размер налоговой социальной льготы, т. е. 302,5 грн. в 2009 году. Таким образом, значительным будет считаться ущерб, составляющий более 30250 грн.

Вспомнили об ответственности мы не зря — хотим еще раз обратить внимание субъектов хозяйствования на необходимость правильного оформления прав на земельный участок под летним кафе!

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
Скачайте наше мобильное приложение iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд