Земля для літнього кафе
Для розміщення літнього кафе без земельної ділянки не обійтися. Які є варіанти її отримання і чи може до загальної процедури вносити корективи місцева влада, розглянемо в цій статті.
Олена УВАРОВА, юрист Видавничого будинку «Фактор»
Літнє кафе на землі, права на яку вже отримані
Літнє кафе можна розмістити на земельній ділянці, що перебуває у власності суб’єкта господарювання або на правах оренди.
При цьому слід пам’ятати про вимоги до порядку використання земельної ділянки, яка перебуває як у власності, так і в оренді. Нагадаємо: загальною вимогою для будь-якої земельної ділянки є обов’язкове використання її тільки відповідно до цільового призначення (цільове призначення земельної ділянки, зокрема, можна дізнатися з тексту договору, за яким до суб’єкта господарювання перейшли права на неї). Про відповідальність за
нецільове використання землі поговоримо далі, а поки що зупинимося на варіантах правомірного розміщення кафе.Так, розміщення кафе не порушуватиме цільове використання земельної ділянки, якщо останню віднесено до категорії житлової та громадської забудови*. Однак і в цьому випадку суб’єкт господарювання не може тільки на власний розсуд вирішувати питання про те, який об’єкт розмістити на земельній ділянці, що належить йому чи знаходиться в його користуванні.
* Слід зауважити, що на практиці при зазначенні цільового призначення землі іноді продовжує використовуватися Український класифікатор цільового використання землі, затверджений листом Держкомзему від 24.04.98 р. № 14-1-7/1205. Однак його застосування в будь-якому разі не може здійснюватися врозріз із вимогами ст. 19 Земельного кодексу України, що встановлює перелік категорій земель за цільовим призначенням.
Якщо земельна ділянка орендується, то можливості її використання обмежено також умовами договору оренди. Типовий договір оренди землі передбачає зазначення
умов використання земельної ділянки, що зокрема передбачає фіксацію мети її використання. Будь-яких чітких формулювань цілей, для яких може використовуватися земельна ділянка, законодавство не пропонує. Прийнятними для того, щоб розміщення кафе не було кваліфіковано як порушення умов використання земельної ділянки, можуть бути, наприклад, такі формулювання «надання послуг харчування», «розміщення закладу громадського харчування» тощо. Якщо ж первісно в договорі оренди зазначено як мету використання, наприклад, «розміщення магазина», «надання побутових послуг населенню» тощо, то суб’єкту господарювання доведеться пройти процедуру внесення змін до договору оренди. Інакше — у орендодавця, яким здебільшого за договорами оренди землі в межах населеного пункту виступають місцеві ради, виникне право розірвати договір. Підставою для такої вимоги буде посилання на порушення орендарем умов використання земельної ділянки. Такі спори — не рідкість для вітчизняної судової практики (див., наприклад, ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду від 10.06.2008 р. у справі № 22-а-1401/08).Власники земельної ділянки, безумовно, можуть почувати себе більш вільно, пам’ятаючи лише про необхідність використання земельної ділянки з урахуванням категорії її цільового призначення.
Водночас і власникам, і орендарям землі не зайвим буде ознайомитися із затвердженими місцевою радою правилами благоустрою населеного пункту, щоб переконатися у відсутності додаткових вимог до оформлення прав на земельну ділянку для розміщення літнього кафе (див. статтю «Коли необхідний дозвіл на МАФ» на с. 30).
Якщо землі ще немає
У цьому випадку для організації літнього кафе необхідно скористатися одним зі способів отримання земельної ділянки для використання в господарській діяльності. Землю можна або купити, або взяти в оренду.
Якщо купується чи береться в оренду земельна ділянка, що перебуває у приватній власності, то процедура зводиться до досягнення згоди сторін договору за всіма його істотними умовами і, власне, укладення договору, який підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. У разі переходу права власності на земельну ділянку до суб’єкта господарювання право власності також підлягає державній реєстрації. При цьому нагадуємо: використовувати земельну ділянку згідно зі
ст. 125 ЗКУ можна тільки після отримання документа, що підтверджує право на нього. При переході права власності — це державний акт про право власності на земельну ділянку, при оренді земельної ділянки — договір оренди (ст. 126 ЗКУ). Використання земельної ділянки для розміщення малої архітектурної форми також потребує дотримання зазначених вимог (див. також листи Держкомзему від 11.07.2008 р. № 6-8-2111, від 25.01.2007 р. № 6-11-135/М-6).Щодо продажу і передачі в оренду земельних ділянок комунальної та державної форм власності чинне законодавство передбачає деякі особливості. За загальним правилом, продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або передача їх в оренду здійснюється
на конкурентних засадах (через аукціони). Про проведення останніх із зазначенням земельних ділянок, права на які будуть предметом продажу, місцеві ради повідомляють через ЗМІ. Узяти участь в аукціоні можна, подавши відповідну заявку. За результатами проведення аукціону місцева рада приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність або в оренду, що є підставою для укладення договору купівлі-продажу або оренди відповідно (докладніше про це див. статті у газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 20 «Купівля-продаж землі: бухгалтерський та податковий облік», № 88 «Зміни в земельному та містобудівному законодавстві», № 14 «Судова практика щодо оренди землі: тези та коментарі»).Водночас у багатьох населених пунктах правила розміщення малих архітектурних форм або окремі правила розміщення літніх кафе часто не враховують наведених вище вимог, передбачаючи
спрощений порядок передачі земельної ділянки в користування з метою розміщення зазначених тимчасових споруд (як правило, установлюється єдина процедура видачі дозволів на такі споруди, у межах якої розробляється проект землевідведення, після чого приймається рішення про передачу в оренду земельної ділянки для розміщення тимчасової споруди).
Відповідальність за порушення порядку використання землі під літнім кафе
При недотриманні наведених вище вимог виникає загроза притягнення до відповідальності або за нецільове використання землі, або за самовільне зайняття земельної ділянки.
Поняття «невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням» розкрите у
ст. 1 Закону № 963 і включає, зокрема, фактичне використання земельної ділянки, що не відповідає її цільовому призначенню, установленому при передачі земельної ділянки у власність або наданні в користування, у тому числі в оренду.Чи мало місце використання землі не за цільовим призначенням, визначатиметься контролюючими органами в кожному конкретному випадку (див.
лист від 27.12.2006 р. № 14-17-7/9942).За використання земель
не за цільовим призначенням до порушників застосовується адміністративний штраф на підставі ст. 53 КпАП. Розмір штрафу, що накладається: на громадян — від 5 до 25 нмдг (від 85 до 425 грн.); на посадових осіб — від 15 до 30 нмдг (від 255 до 510 грн.). При цьому Держінспекція з контролю за використанням та охороною земель Держкомзему свого часу звернула увагу на те, що відповідальність за використання земельної ділянки не за цільовим призначенням повинен нести власник земельної ділянки або особа, якій земельну ділянку передано в користування (див. лист від 05.07.2006 р. № 6-8-1063/657). Крім того, суб’єкту господарювання, який орендує земельну ділянку, у разі порушення ним цільового призначення землі загрожує дострокове розірвання договору оренди.Тепер декілька слів про можливі негативні наслідки для суб’єктів, які не оформлять свої права на земельну ділянку в описаному вище порядку. Згідно зі
ст. 1 Закону № 963 будь-які дії, що свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про його передачу у власність чи надання в користування (оренду) або в разі відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, що відповідно до закону визнаються правомірними, розцінюються як самовільне зайняття земельної ділянки.Як бачимо,
використання земельної ділянки до оформлення державного акта про право власності на неї не охоплюється наведеним визначенням (як це було до внесення відповідних змін до ст. 1 Закону № 963). Водночас залишається актуальним роз’яснення Держкомзему, який свого часу наполягав на тому, що контролюючі органи при виявленні фактів використання земельних ділянок без оформлених правовстановлюючих документів повинні діяти в такому порядку (див. лист від 16.08.2006 р. № 14-17-4/6045):1) скласти акт перевірки, в якому зазначити, що земельна ділянка використовується без правовстановлюючих документів, а також указати підстави, за якими отримано право на земельну ділянку (наявність рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, договору про міну, дарування, купівлю-продаж тощо);
2) одночасно зі складанням акта видати припис особі, яка використовує земельну ділянку без правовстановлюючих документів, з вимогою припинити порушення земельного законодавства;
3) у разі невиконання припису, скласти протокол про адміністративне правопорушення за
ст. 1885 КпАП і видати повторний припис з такою ж вимогою. За невиконання вимог припису на порушника накладається адміністративне стягнення за ст. 1885 КпАП;4) після закінчення строку, визначеного в повторно виданому приписі, державний інспектор повинен перевірити виконання зазначених у ньому вимог та скласти акт перевірки (зазначити в ньому стан усунення порушення).
Якщо власник земельної ділянки або землекористувач після застосування до нього всіх можливих санкцій не припинив порушення (продовжує використовувати земельну ділянку без правовстановлюючих документів), інспекційний орган направляє інформацію про виявлене порушення та вжиті до порушника заходи для належного реагування до:
— відповідної сільської, селищної чи міської ради або до відповідних органів виконавчої влади (за місцем знаходження земельної ділянки);
— органу державної податкової служби;
— органу прокуратури.
Аналогічних висновків доходила Держінспекція з контролю за використанням та охороною земель Держкомзему в
листі від 12.04.2006 р. № 6-8-549/328.Якщо дії суб’єкта господарювання все ж підпадають під поняття самовільного зайняття земельної ділянки, його посадових осіб може бути притягнуто до
адміністративної відповідальності за ст. 531 КпАП у вигляді штрафу від 20 до 100 нмдг (від 340 до 1700 грн.) або кримінальної відповідальності за ст. 1971 Кримінального кодексу України. Кримінальну відповідальність передбачено за самовільне зайняття земельної ділянки, яким завдано значної шкоди її законному володільцю або власнику, у вигляді штрафу від 200 до 300 нмдг (від 3400 до 5100 грн.) або арешту на строк до 6 місяців. При цьому під значною шкодою розуміється шкода, що у сто і більше разів перевищує нмдг, розмір якого для кваліфікації злочинів становить розмір податкової соціальної пільги, тобто 302,5 грн. у 2009 році. Отже, значною вважатиметься шкода, що становить більше 30250 грн.Згадали про відповідальність ми недаремно — хочемо ще раз звернути увагу суб’єктів господарювання на необхідність правильного оформлення прав на земельну ділянку під літнім кафе!
