Hачало
Предыдущий фрагмент
<…>
3.4.2. Право пользования (в том числе на правах аренды) земельным участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектов недвижимости, исключительно при условии, если в момент их отчуждения у предыдущего собственника согласно требованиям земельного законодательства Украины такое право было и оно надлежащим образом удостоверено.
В решении споров о праве собственника объекта недвижимости на земельный участок, на котором он расположен, судам следует учитывать, что
возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения (продления, возобновления) договора аренды земельного участка, что следует из положений статьи 377 ГК Украины и статьи 120 ЗК Украины.При этом регистрация права собственности на здания и сооружения автоматически не влечет за собой перехода права пользования земельным участком под ними, поскольку в приведенных выше нормах гражданского и земельного законодательства речь идет о переходе права собственности на землю при переходе права собственности на объект недвижимости на основании договора отчуждения.
Вместе с тем,
возникновение права собственности на объект недвижимости не на основании договора отчуждения не влечет за собой безусловного перехода права собственности на земельный участок под объектом недвижимости, а требует в этом случае отдельного договорно-правового регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых соглашений между собственником земельного участка и собственником сооружения в установленном порядке. При этом закон не устанавливает обязательность заключения или возобновления по указанным основаниям договора аренды земельного участка, на котором расположено здание, однако определяет преимущественное право собственника объекта недвижимости на участок, на котором он расположен.Следовательно,
сделки, влекущие переход права собственности на объект недвижимости, одновременно являются основанием для перехода права на землю, однако оформление такого права осуществляется в установленном законом порядке.Таким образом, в решении соответствующей категории споров судам необходимо исследовать условия договора купли-продажи объекта недвижимости и наличие у лица-продавца определенных законом правоустанавливающих документов на землю. В то же время суды должны устанавливать правовой режим объектов, являющихся предметом спора, в частности, подпадает ли данное имущество под категорию недвижимого, а если подпадает, то была ли проведена государственная регистрация права собственности на него в соответствии с действующим законодательством, учитывая положения статей 331, 376 ГК Украины и статей 116, 123, 124 ЗК Украины, если земельный участок под спорным объектом находится в государственной или коммунальной собственности.
В решении споров судам следует учитывать положения статьи 126 ЗК Украины в редакции Закона от 05.03.2009 г. № 1066-VI, вступившей в силу с 02.05.2009 г.. Согласно части 6 указанной статьи орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делает отметку о регистрации прав на земельный участок согласно документу, на основании которого произошло отчуждение, составленному и удостоверенному в порядке, установленном законом, в течение 14 календарных дней со дня подачи в этот орган указанного документа.
комментарий редакции
Право на землю под объектом недвижимости
Вопросу о порядке перехода прав на земельный участок, на котором расположен приобретаемый объект недвижимости, уделяется пристальное внимание, поскольку он уже долгое время не может получить однозначного решения, несмотря на неоднократные попытки парламента внести ясность на уровне законодательного регулирования. Последней из таких попыток стал Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по упрощению порядка получения прав на землю» от 05.11.2009 г. № 1702-VI (анализ его положений см. в статье «Упрощение процедуры получения прав на землю» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2010, № 13, с. 35).
Указанным Законом была изменена редакция ст. 120 ЗКУ. В новом изложении она предусматривает, что
к лицу, которое получило право собственности на объект недвижимости, переходит право собственности либо право пользования (в зависимости от того, каким из этих прав обладал предыдущий собственник здания) на земельный участок, на котором такой объект расположен. При этом существенным условием договора, по которому переходит право собственности на недвижимость, стал кадастровый номер земельного участка. Соответственно лицо, которое отчуждает объект недвижимости, предварительно должно провести работы по выделению земельного участка в натуре и присвоению ему кадастрового номера, если это не было сделано раньше (см. также письмо Госкомзема от 30.04.2010 г. № 8877/17/6-10 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2010, № 44).До внесения указанных изменений вопрос о том, в каком порядке должно осуществляться оформление прав на землю под объектом недвижимости, ВХСУ и ВСУ решали по-разному. ВХСУ исходил из того, что право пользования (либо собственности) на такой земельный участок к новому собственнику здания должно переходить автоматически и отдельного договорного регулирования не требует. ВСУ же с таким подходом преимущественно не соглашался, в частности в случае с приобретением недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в коммунальной либо государственной собственности, настаивая на том, что переход прав на землю должен быть оформлен отдельно.
Комментируемые Рекомендации могли стать документом, в котором ВХСУ впервые после вступления в силу последних изменений в ЗКУ высказал бы свою позицию по вопросу о порядке перехода прав на землю под приобретаемым в собственность земельным участком. Но, во-первых, из текста Рекомендаций непонятно, составлялись ли они с учетом положений Закона № 1702. Не исключено, что они были подготовлены до его вступления в силу на основе анализа практики применения еще старых норм ЗКУ. Во-вторых, в данном вопросе ВХСУ сформулировал свою позицию крайне уклончиво.
Как мы поняли, ВХСУ в своей практике будет по-прежнему исходить из того, что
если у предыдущего собственника здания были надлежащем образом оформлены права на земельный участок под ним, они переходят новому собственнику здания без дополнительного оформления. Автоматический переход не может осуществляться в тех случаях, когда право собственности на здание перешло не по договору, а по другим основаниям (например, в порядке наследования или в качестве взноса в уставный фонд), поскольку в ст. 120 ГКУ речь идет именно о переходе права собственности на объект недвижимости на основании договора отчуждения.Кроме того, ВХСУ указывает на то, что возникновение таких оснований для перехода прав на земельный участок не отменяют необходимости их регистрации, поскольку, напомним, право собственности и право пользования земельным участком возникают с момента их госрегистрации.
Впрочем, с учетом того, что в новой редакции предписания ЗКУ, регулирующие порядок перехода прав на землю под объектом недвижимости, действуют совсем недавно и высшим судебным инстанциям еще не приходилось к ним обращаться для разрешения конкретных споров, говорить об окончательности выводов ВХСУ рано. Думаем, нам еще придется вернуться к этим вопросам.
Следующий фрагмент
