Початок
Попередній фрагмент
3.4.2. Право користування (в т. ч. на правах оренди) земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, переходить до набувача об’єктів нерухомості, винятково за умови, якщо в момент їх відчуження у попереднього власника, згідно вимог земельного законодавства України, таке право було і воно належним чином посвідчене.
У вирішенні спорів про право власника об’єкта нерухомості на земельну ділянку, на якій він розташований, судам слід враховувати, що
виникнення права власності на об’єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки, що випливає з положень статті 377 ЦК України і статті 120 ЗК України.При цьому реєстрація права власності на будівлю і споруду автоматично не тягне за собою перехід права користування земельною ділянкою під нею, оскільки в наведених вище нормах цивільного та земельного законодавства йдеться про перехід права власності на землю при переході права власності на об’єкт нерухомості на підставі договору відчуження.
Разом з тим,
виникнення права власності на об’єкт нерухомості не на підставі договору відчуження не тягне за собою безумовного переходу права власності на земельну ділянку під об’єктом нерухомості, а вимагає в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладання відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і власником споруди в установленому порядку. При цьому закон не встановлює обов’язковість укладання чи поновлення з вказаних підстав договору оренди земельної ділянки, на якій розташована будівля, проте визначає переважне право власника об’єкта нерухомості на ділянку, на якій він розташований.Отже,
правочини, що тягнуть перехід права власності на об’єкт нерухомості, одночасно є підставою для переходу права на землю, проте оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.Таким чином, у вирішенні відповідної категорії спорів судам необхідно досліджувати умови договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості та наявність у особи-продавця визначених законом правовстановлюючих документів на землю. Водночас, суди мають встановлювати правовий режим об’єктів, що є предметом спору, зокрема, чи підпадає дане майно під категорію нерухомого, а якщо так, то чи було проведено державну реєстрацію права власності на нього відповідно до чинного законодавства, враховуючи положення статей 331, 376 ЦК України та статей 116, 123, 124 ЗК України, якщо земельна ділянка під спірним об’єктом знаходиться у державній або комунальній власності.
У вирішенні спорів судам слід враховувати положення статті 126 ЗК України у редакції Закону від 05.03.2009 р. № 1066-VI, яка набрала чинності з 02.05.2009 р. Згідно з частиною 6 названої статті орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку відповідно до документа, на підставі якого відбулося відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа.
коментар редакції
Право на землю під об’єктом нерухомості
Питанню про порядок переходу прав на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт нерухомості, що придбавався, приділяється пильна увага, оскільки він уже тривалий час не може отримати однозначного вирішення, незважаючи на неодноразові спроби парламенту внести ясність на рівні законодавчого регулювання. Останньою з таких спроб став Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.2009 р. № 1702-VI (аналіз його положень див. у статті «Спрощення процедури набуття прав на землю» // «Податки та бухгалтерський облік», 2010, № 13, с. 35).
Зазначеним Законом було змінено редакцію ст. 120 ЗКУ. У новому викладі вона передбачає, що
до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомості, переходить право власності або право користування (залежно від того, яким з цих прав володів попередній власник будівлі) на земельну ділянку, на якій такий об’єкт розташований. При цьому істотною умовою договору, за яким переходить право власності на нерухомість, став кадастровий номер земельної ділянки. Відповідно, особа, яка відчужує об’єкт нерухомості, попередньо має провести роботи з виділення земельної ділянки в натурі та присвоєння їй кадастрового номера, якщо це не було зроблено раніше (див. також лист Держкомзему від 30.04.2010 р. № 8877/17/6-10 // «Податки та бухгалтерський облік», 2010, № 44).До внесення зазначених змін питання про те, в якому порядку має здійснюватися оформлення прав на землю під об’єктом нерухомості, ВГСУ та ВСУ вирішували по-різному. ВГСУ виходив з того, що право користування (або власності) на таку земельну ділянку до нового власника будівлі має переходити автоматично й окремого договірного регулювання не потребує. ВСУ ж з таким підходом переважно не погоджувався, зокрема у випадку з придбанням нерухомості, розташованої на земельній ділянці, яка перебуває в комунальній або державній власності, наполягаючи на тому, що перехід прав на землю має бути оформлено окремо.
Рекомендації, що коментуються, могли стати документом, в якому ВГСУ вперше після набуття чинності останніми змінами в ЗКУ висловив би свою позицію з питання про порядок переходу прав на землю під земельною ділянкою, що придбавалася у власність. Але, по-перше, з тексту Рекомендацій незрозуміло, чи складалися вони з урахуванням положень Закону № 1702. Не виключено, що вони були підготовлені до набуття ним чинності на основі аналізу практики застосування ще старих норм ЗКУ. По-друге, в цьому питанні ВГСУ сформулював свою позицію вкрай ухильно.
Як ми зрозуміли, ВГСУ у своїй практиці, як і раніше, виходитиме з того, що
якщо у попереднього власника будівлі були належним чином оформлені права на земельну ділянку під нею, вони переходять до нового власника будівлі без додаткового оформлення. Автоматичний перехід не може здійснюватися у випадках, коли право власності на будівлю перейшло не за договором, а з інших підстав (наприклад, у порядку спадкування або як внесок до статутного фонду), оскільки у ст. 120 ЦКУ йдеться саме про перехід права власності на об’єкт нерухомості на підставі договору відчуження .Крім того, ВГСУ вказує на те, що виникнення таких підстав для переходу прав на земельну ділянку не звільняє від необхідності їх реєстрації, оскільки, нагадаємо, право власності та право користування земельною ділянкою виникають з моменту їх держреєстрації.
Утім, з урахуванням того, що в новій редакції приписи ЗКУ, які регулюють порядок переходу прав на землю під об’єктом нерухомості, діють зовсім недавно і вищим судовим інстанціям ще не доводилося до них звертатися для вирішення конкретних спорів, говорити про остаточність висновків ВГСУ зарано. Думаємо, нам ще доведеться повернутися до цих питань.
Наступний фрагмент
