Hачало
Предыдущий фрагмент
3.4.8. <…> В случае установления нарушений, предусмотренных статьей 143 ЗК Украины, когда
земельный участок используется не по целевому назначению, определенному условиями договора, и способом, противоречащим экологическим требованиям, суды, руководствуясь статьей 32 Закона Украины «Об аренде земли», имеют правовые основания для удовлетворения требований о расторжении договора аренды. О невыполнении ответчиком условий договора по использованию земли по целевому назначению может свидетельствовать, в частности, отсутствие проведения каких-либо строительных работ на объекте, что может подтверждаться, например, актом, составленным Государственной архитектурно-строительной инспекцией.Вместе с тем следует обратить внимание на то, что основанием для расторжения договора аренды земли является именно факт использования земли не по целевому назначению, а не такое основание, как неиспользование земельного участка для застройки в течение трех лет подряд.
В решении споров о расторжении договора аренды земли по основаниям
неисполнения или несвоевременного исполнения арендатором определенной договором обязанности по сдаче объекта строительства в эксплуатацию в установленный предельный срок следует исходить из положений законов Украины «Об основах градостроительства» и «О планировании и застройке территорий» и соответствующих обстоятельств, которые влияют или могли бы повлиять на нарушение сроков строительства и ввода в эксплуатацию объекта. В решении таких споров суды должны выяснять, в чем заключается ущерб, причиненный органу исполнительной власти или органу местного самоуправления в связи с указанным обстоятельством, и чем именно такое обстоятельство нарушает или ограничивает права арендодателя, а следовательно, будет ли это существенным нарушением условий договора аренды, которое в дальнейшем может повлечь его расторжение. При этом судами также должны исследоваться качественные характеристики объекта строительства, объем строительства, а также реальные сроки сдачи в эксплуатацию объекта, которые должны определяться проектом строительства, что, соответственно, должно быть предметом изучения судом.<…> в спорах о признании договоров аренды земли недействительными судам следует тщательным образом выяснять
наличие соответствующих полномочий у лиц, которыми подписывается договор, в частности исходя из требований статьи 42 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» (полномочия городского головы заканчиваются в момент вступления в эту должность другого избранного лица).В решении споров соответствующей категории суды должны выяснять наличие на момент заключения спорного договора аренды решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода земельного участка, поскольку его отсутствие противоречит требованиям пункта 5 части 4 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» и пункта 3 Порядка разработки проектов землеустройства по отводу земельных участков, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 26.05.2004 г. № 677.
Также, рассматривая дела по спорам о признании недействительными договоров аренды, судам необходимо давать правовую оценку вопросу действия решений (распоряжений), на основании которых были заключены такие договоры.
Как предусмотрено частью 2 статьи 13 ГК Украины, при реализации своих прав лицо обязано воздерживаться от действий, которые могли бы нарушить права других лиц, нанести вред окружающей среде или культурному наследию, а поэтому при условии, если
судами будет установлен факт передачи в аренду земельного участка, на котором находится имущество (недвижимость), принадлежащее другому лицу на праве собственности, суды имеют правовые основания для признания спорного договора недействительным, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 203 ГК Украины содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным устоям общества.<…> признавая спорный договор недействительным, суды должны учитывать положения ГК Украины в отношении момента, с которого соглашение считается недействительным, а именно:
соглашение, признанное недействительным, считается недействительным с момента его заключения. Однако, если из самого содержания соглашения следует, что оно может быть прекращено только на будущее, действие соглашения признается недействительным и прекращается на будущее. Это обусловливается тем, что по соглашениям об аренде земли невозможно применение реституции.
комментарий редакции
Основания для расторжения либо признания
недействительными договоров аренды земли
Судя по всему, отвечая на вопрос, что может стать основанием для расторжения договора аренды земли, ВХСУ снова запутался в терминологии, в одном из предложений употребив словосочетание «нецелевое использование земли» для обозначения нарушения условий договора аренды.
Напомним, на практике давно существует проблема, когда использование предоставленного в аренду земельного участка с нарушением предусмотренных договором условий контролирующими органами рассматривается как нецелевое использование земли. Суды, и в первую очередь тот же ВХСУ, вполне обоснованно выступали против такой позиции, указывая на необходимость
разграничения целевого назначения земель (общественной и жилищной застройки, промышленности, связи, транспорта и т. п.), установление и изменение которого происходят в порядке, предусмотренном ЗКУ, и условий использования конкретного земельного участка в пределах той или иной целевой категории земель, которые включены непосредственно в договор аренды (п. 2 Обзорного письма ВХСУ от 30.11.2007 г. № 01-8/918 «О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с арендой земельных участков» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 14, с. 5).К аналогичным выводам приходит и Госкомзем (см. письмо от 27.12.2006 г. № 14-17-7/9942). Он, в частности, указывает, что если земельный участок был предоставлен для размещения определенного объекта либо для его использования в пределах определенной категории, но через какое-то время там был размещен другой объект или участок используется по-другому, но в пределах той же категории земли,
использование земельного участка не по целевому назначению в этом случае отсутствует.Более того, последние изменения, которые были внесены в ЗКУ (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2010, № 13, с. 6), направлены как раз на установление более четкого разграничения категорий «целевое использование земель» и «условия использования земли согласно договору».
С учетом сказанного выше, непроведение арендатором земельного участка каких-либо строительных работ, которые были предусмотрены договором аренды земли, следует рассматривать как пример невыполнения предусмотренных договором условий использования земельного участка, а не нарушения требований законодательства о его целевом назначении. Соответственно, привлечь такого арендатора к ответственности за нецелевое использование земли основания нет, но вот расторгнуть с ним договор аренды в связи с существенным нарушением его условий арендатор может. В качестве возможного основания для расторжения договора аренды земли, как видим, ВХСУ также рассматривает невыполнение либо несвоевременное выполнение арендатором предусмотренной договором обязанности по сдаче объекта строительства в эксплуатацию в установленный предельный срок.
Вопрос о том,
может ли признание решения местного совета, на основании которого земельный участок был передан в аренду, незаконным служить основанием для признания заключенного на его основании договора аренды недействительным, также уже ВХСУ рассматривался (п. 1 Обзорного письма ВХСУ от 30.11.2007 г. № 01-8/918 «О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с арендой земельных участков» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 14, с. 5). Он не отклоняется от своей позиции, утверждая, что последствия в виде признания договора аренды недействительным на том основании, что было признано незаконным решение местного совета о передаче земельного участка в аренду, действительно могут наступать.Кроме того, и это важно, ВХСУ указывает, что основанием для признания договора аренды земельного участка недействительным может служить тот факт, что на переданном третьему лицу в аренду участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности другому субъекту. Такая позиция может послужить толчком для разрешения, к сожалению, достаточно распространенной сегодня ситуации, в которой сейчас оказались многие собственники объектов недвижимости. Дело в том, что часто местные советы уклоняются от заключения договоров аренды земли, на которых расположены объекты недвижимости, с их собственниками. Однако такая тактика становится попросту бессмысленной с утратой возможности передачи такого земельного участка в пользование третьим лицам.
При этом, подчеркнем, ВХСУ с учетом высказанной Пленумом ВСУ позиции исходит из того, что
договор аренды земли может быть признан недействительным только на будущее и реституция (возврат либо возмещение всего полученного) к сторонам такого договора применяться не может.Следующий фрагмент
