Теми статей
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства. Підстави для розірвання або визнання недійсними договорів оренди землі

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Серпень, 2010/№ 69
Друк
Рекомендації від 02.02.2010 р. № 04-06/15

Початок

Попередній фрагмент

3.4.8. <…> У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, коли

земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, який суперечить екологічним вимогам, суди, керуючись статтею 32 Закону України «Про оренду землі», мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди. Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об’єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією.

Разом з тим, слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не така підстава, як невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

У вирішенні спорів про розірвання договору оренди землі з підстав

невиконання або несвоєчасного виконання орендарем визначеного договором обов’язку щодо здачі об’єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк слід виходити з положень законів України «Про основи містобудування» та «Про планування і забудову територій» та відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об’єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з’ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв’язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також мають досліджуватись якісні характеристики об’єкта будівництва, об’єм будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об’єкта, що має визначатись проектом будівництва, який, відповідно, має бути предметом вивчення судом.

<…> у спорах про визнання договорів оренди землі недійсними судам належить ретельно з’ясовувати

наявність відповідних повноважень у осіб, якими підписується договір , зокрема виходячи з вимог статті 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (повноваження міського голови закінчуються в момент вступу на цю посаду іншої обраної особи).

У вирішенні спорів відповідної категорії суди мають з’ясовувати наявність на момент укладення спірного договору оренди рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки, оскільки його відсутність суперечить вимогам пункту 5 частини 4 статті 15 Закону України «Про оренду землі» та пункту 3 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 р. № 677.

Також, розглядаючи справи у спорах про визнання недійсними договорів оренди, судам необхідно надавати правову оцінку питанню чинності рішень (розпоряджень), на підставі яких було укладено такі договори.

Як передбачено частиною 2 статті 13 ЦК України, при здійсненні своїх прав особа зобов’язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині, а тому за умови, якщо

судами буде встановлено факт передачі в оренду земельної ділянки, на якій знаходиться майно (нерухомість), що належить іншій особі на праві власності, суди мають правові підстави для визнання спірного договору недійсним, оскільки відповідно до частини 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

<…> визнаючи спірний договір недійсним, суди мають враховувати положення ЦК України щодо моменту, з якого угода вважається недійсною, а саме:

угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення. Проте, якщо з самого змісту угоди випливає, що вона може бути припинена лише на майбутнє, дія угоди визнається недійсною і припиняється на майбутнє. Це зумовлюється тим, що за угодами про оренду землі неможливе застосування реституції.



коментар редакції

Підстави для розірвання або визнання недійсними договорів оренди землі

Судячи з усього, відповідаючи на запитання, що може бути підставою для розірвання договору оренди землі, ВГСУ знову заплутався в термінології, в одному з речень використавши словосполучення «нецільове використання землі» для позначення порушення умов договору оренди.

Нагадаємо: на практиці давно існує проблема, коли використання наданої в оренду земельної ділянки з порушенням передбачених договором умов контролюючими органами розглядається як нецільове використання землі. Суди, і насамперед той же ВГСУ, цілком обґрунтовано виступали проти такої позиції, указуючи на необхідність

розмежування цільового призначення земель (громадської та житлової забудови, промисловості, зв’язку, транспорту тощо), установлення та зміна якого відбувається в порядку, передбаченому ЗКУ, та умов використання конкретної земельної ділянки в межах тієї чи іншої цільової категорії земель, які включено безпосередньо до договору оренди (п. 2 Оглядового листа ВГСУ «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з орендою земельних ділянок» від 30.11.2007 р. № 01-8/918 // «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 14, с. 5).

Аналогічних висновків доходить і Держкомзем (див. лист від 27.12.2006 р. № 14-17-7/9942). Він, зокрема, вказує: якщо земельну ділянку було надано для розміщення певного об’єкта або для його використання в межах певної категорії, але через якийсь час там було розміщено інший об’єкт або ділянка використовується в інших цілях, але в межах тієї ж категорії землі,

використання земельної ділянки не за цільовим призначенням в цьому випадку відсутнє.

Більше того, останні зміни, які було внесено до ЗКУ (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2010, № 13, с. 6), спрямовано саме на встановлення більш чіткого розмежування категорій «цільове використання земель» та «умови використання землі згідно з угодою».

З урахуванням викладеного, непроведення орендарем земельної ділянки будь-яких будівельних робіт, які було передбачено договором оренди землі, слід розглядати як приклад невиконання передбачених договором умов використання земельної ділянки, а не порушення вимог законодавства про його цільове призначення. Відповідно, притягнути такого орендаря до відповідальності за нецільове використання землі підстав немає, але розірвати з ним договір оренди у зв’язку з істотним порушенням його умов орендар може. Як можливу підставу для розірвання договору оренди землі, як бачимо, ВГСУ також розглядає невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов’язку зі здачі об’єкта будівництва в експлуатацію в установлений граничний строк.

Питання про те,

чи може визнання рішення місцевої ради, на підставі якого земельну ділянку було передано в оренду, незаконним бути підставою для визнання укладеного на його підставі договору оренди недійсним, також ВГСУ вже розглядалося (п. 1 Оглядового листа ВГСУ «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з орендою земельних ділянок» від 30.11.2007 р. № 01-8/918 // «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 14, с. 5). Він не відхиляється від своєї позиції, стверджуючи, що наслідки у вигляді визнання договору оренди недійсним на тій підставі, що було визнано незаконним рішення місцевої ради про передачу земельної ділянки в оренду, дійсно можуть настати.

Крім того, і це важливо, ВГСУ зазначає, що підставою для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним може бути те, що на переданій третій особі в оренду ділянці розташований об’єкт нерухомості, що належить на праві власності іншому суб’єкту. Така позиція може бути поштовхом для вирішення, на жаль, досить поширеної сьогодні ситуації, в якій зараз опинилися чимало власників об’єктів нерухомості. Річ у тім, що часто місцеві ради ухиляються від укладення договорів оренди землі, на якій розташовані об’єкти нерухомості, з їх власниками. Однак така тактика просто втрачає сенс із скасуванням можливості передачі такої земельної ділянки в користування третім особам.

Підкреслимо, ВГСУ з урахуванням висловленої Пленумом ВСУ позиції, виходить з того, що

договір оренди землі може бути визнано недійсним тільки на майбутнє і реституція (повернення або відшкодування всього отриманого) до сторін такого договору застосовуватися не може.

Наступний фрагмент

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі