Упрощение процедуры получения прав на землю
С 01.01.2010 г. вступили в силу изменения, внесенные в земельное законодательство в конце прошлого года и имеющие целью упростить существующие процедуры получения прав на землю. На какие нововведения следует обратить внимание и есть ли основания ожидать в ближайшее время продолжения реформирования этой сферы правового регулирования, рассмотрим в этой статье.
Елена УВАРОВА, юрист Издательского дома «Фактор»
Документы статьи
ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЗКУ
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.Закон № 1702
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по упрощению порядка получения прав на землю» от 05.11.2009 г. № 1702-VI (см. на с. 6).Закон об аренде земли
— Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.
Использование земли по целевому назначению
Внесенные изменения позволяют собственникам и землепользователям чувствовать себя более свободно в определении способов использования земельного участка. Основное требование земельного законодательства, которое при этом им необходимо соблюдать, —
использовать землю по целевому назначению. При этом целевое назначение земли определяется в зависимости от ее категории.Напомним,
ЗКУ установлены такие категории земель: а) земли сельскохозяйственного назначения; б) земли жилищной и общественной застройки; в) земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения; г) земли оздоровительного назначения; д) земли рекреационного назначения; е) земли историко-культурного назначения; ж) земли лесохозяйственного назначения; з) земли водного фонда; и) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения (ст. 19 ЗКУ). Земельный участок должен использоваться в соответствии с целевым назначением той категории земель, к которой он отнесен.Однако практика реализации данного требования чрезмерно расширила понятие целевого назначения земли. В него, в частности, стали включать условия использования земли, установленные законом либо, например, договором аренды. Так, если договором аренды земельного участка было предусмотрено, что он предоставлен для организации летней площадки к кафе, а в действительности используется для размещения палаток по продаже цветов, такие действия нередко расценивались контролирующими органами как нецелевое использование земли.
Изменить ситуацию попытался ВХСУ, который в
Обзорном письме от 30.11.2007 г. № 01-8/918 «О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с арендой земельных участков» («Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 14, с. 5) указал на необходимость разграничения целевого назначения земель и условий использования конкретного земельного участка в пределах той или иной целевой категории земель, которые могут быть предусмотрены договором аренды.К аналогичному выводу пришел и Госкомзем в
письме от 27.12.2006 г. № 14-17-7/9942. Он исходит из того, что если земельный участок был предоставлен для размещения определенного объекта либо для его использования в пределах определенной категории, но через какое-то время там был размещен другой объект или участок используется по-другому, но в пределах той же категории земли, использование земельного участка не по целевому назначению в этом случае отсутствует.В результате внесения изменений в
ЗКУ данная проблема должна разрешиться. В ст. 20 ЗКУ включено положение, согласно которому виды использования земельного участка в пределах определенной категории земель определяются его собственником либо пользователем в рамках требований, установленных законом к использованию земель этой категории, с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству (ч. 5 ст. 20 ЗКУ).Однако хотим напомнить: данная норма не освобождает землепользователя от выполнения условий договора, в рамках которого ему предоставлено право использовать земельный участок. Так,
одним из существенных условий договора аренды земли являются условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду (ч. 1 ст. 15 Закона об аренде земли). Поэтому нарушение условий использования земельного участка не будет считаться нецелевым его использованием, однако даст основания арендодателю расторгнуть договор аренды (более подробно см. «Судебная практика по аренде земли: тезисы и комментарии» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 14, с. 27).Исключение законодатель сделал для земель сельскохозяйственного назначения. Исходя из содержания
абз. второго ч. 5 ст. 20 ЗКУ можно сделать вывод, что в отношении земельных участков этой категории контролирующие органы нецелевым использованием будут считать любое отклонение от условий использования земли, предусмотренных статьями 31, 33 — 37 ЗКУ.
Бесплатная приватизация земли и получение земельных участков в пользование
Информация об изменениях порядка бесплатной приватизации земельных участков будет полезна лишь ограниченному кругу лиц. В этой части изменения коснулись
порядка бесплатного получения в собственность земельного участка из государственной либо коммунальной собственности для ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебный участок), индивидуального дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей.В то же время получение земельных участков коммунальной и государственной форм собственности в пользование осуществляется по аналогичной процедуре, а потому требует более пристального внимания. Остановимся на основных моментах:
1. Уточнен
перечень документов, которые подаются заинтересованным в приватизации гражданином либо субъектом, который хочет получить земельный участок коммунальной либо государственной собственности в пользование, в местный совет либо госадминистрацию (в зависимости от места расположения участка). В него входят ходатайство с указанием целевого назначения земельного участка и его ориентировочные размеры, графические материалы, на которых указано желаемое место нахождения земельного участка, согласование с землепользователем (если речь идет об изъятии земли, пребывающей в пользовании других лиц) и заключение конкурсной комиссии (в случае предоставления земельного участка для ведения фермерского хозяйства).2. Местный совет либо госадминистрация в течение месяца рассматривает ходатайство и либо дает согласие на разработку проекта землеустройства, либо отказывает в его предоставлении. При этом в
ч. 7 ст. 118 ЗКУ после внесения изменений приведен исчерпывающий перечень оснований для отказа.Следует отметить, что процедура получения разрешения на разработку проекта землеустройства несколько упростилась. До внесения изменений местный совет либо госадминистрация направляли ходатайство на рассмотрение теротделениям Госкомзема, органам градостроительства, архитектуры и охраны культурного наследия, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органам, управлениям лесного либо водного хозяйства (в случае изъятия (выкупа), предоставления, изменения целевого назначения земельных участков лесохозяйственного назначения либо водного фонда). У этих органов было еще три недели для предоставления заключения о возможности отвода земельного участка для целей, указанных в ходатайстве. И только после этого орган местного самоуправления либо госадминистрация в течение двух недель должны были принять решение о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства.
3.
Согласование проекта землеустройства по землеотводу, в отличие от предыдущей редакции, ст. 118 ЗКУ теперь предусматривает его согласование не с каждым отдельным органом (земресурсов, природоохранными и санитарно-эпидемиологическими органами, органами архитектуры и охраны культурного наследия), а с Комиссией по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству. Кроме того, установлен предельный срок, в течение которого должно быть предоставлено заключение о согласовании проекта либо об отказе в согласовании. Он составляет 3 недели. Также приведен исчерпывающий перечень оснований для отказа.Комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству, должны быть созданы при каждой районной госадминистрации либо в каждом городе областного значения и включать в свой состав представителей всех органов, уполномоченных согласовывать документацию по землеустройству. Порядок их создания и работы урегулирован
ст. 1861 ЗКУ.4. После согласования проекта землеустройства местный совет либо госадминистрация принимают решение о его утверждении и передаче земельного участка в собственность. Если раньше для этого был предусмотрен срок в один месяц, то теперь он сокращен до двух недель.
Права на землю под объектом недвижимости
Вопрос
о порядке оформления прав на землю под объектом недвижимости не может получить окончательного решения на уровне законодательства достаточно давно (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2007, № 51, с. 38; 2009, № 85, с. 27).Действовавшая до внесения изменений редакция
ст. 120 ЗКУ, в частности, предусматривала, что к лицу, которое приобрело жилой дом, здание либо сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания либо сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием либо сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания. Если же здание расположено на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой оно размещено, и частью участка, необходимой для их обслуживания.На практике при применении данной нормы, регулирующей порядок перехода прав на земельный участок при переходе прав на объект недвижимости, возникал ряд вопросов.
Так, в частности, если объект недвижимости расположен на земельном участке коммунальной формы собственности, то при продаже такой недвижимости право пользования земельным участком должно перейти к новому собственнику здания. Но было неясно,
должна ли замена арендатора земли произойти автоматически — в силу прямого указания ЗКУ — либо все же необходимо решение местного совета о заключении нового договора аренды с новым собственником здания. Как показал обзор судебной практики, высшие судебные инстанции разрешали данный вопрос по-разному (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2009, № 85). ВХСУ исходил из того, что при отчуждении здания либо сооружения к приобретателю такого недвижимого имущества право пользования земельным участком, на котором оно размещено, переходит автоматически, в силу закона и не требует принятия местным советом решения о предоставлении приобретателю объекта недвижимости земельного участка в пользование. ВСУ с таким выводом не соглашался, указывая, что передача в аренду земельных участков, пребывающих в государственной либо коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка (ст. 124 ЗКУ).Еще один вопрос, который возникал при применении
ст. 120 ЗКУ, — вопрос о том, как должны определяться границы земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, и как оформляется право собственности либо пользования на него.В результате внесения изменений
ст. 120 ЗКУ, во-первых, требует, чтобы к новому собственнику здания право пользования земельным участком переходило на тех же условиях и в том же объеме, которые были предусмотрены для предыдущего собственника здания. Это значит, что собственник земельного участка не сможет воспользоваться сменой пользователя земли как основанием для изменения условий ее использования. К слову, собственник земельного участка не может препятствовать передаче права собственности на здание, несмотря на то, что в результате такой смены меняется пользователь его земельного участка. Интересно, что в отношении арендатора земельного участка государственной либо коммунальной формы собственности закреплено другое правило: продажа такого участка не допускается без его согласия (соответствующее правило включено в ч. 4 ст. 9 Закона об аренде земли).Во-вторых,
к существенным условиям договора, по которому переходит право собственности на здание, ст. 120 ЗКУ после внесения в нее изменений относит указание кадастрового номера земельного участка, право на который переходит в связи с получением права собственности на эти объекты. Соответственно, если при продаже здания права передаются не на весь земельный участок, а лишь на его часть, на которой данное здание расположено и которая необходима для его использования, то прежде чем заключить договор купли-продажи, продавец должен обеспечить выделение необходимой части в отдельный земельный участок с присвоением ему кадастрового номера.Однако решение данного вопроса нельзя назвать полным. Проблемы могут возникнуть на стадии оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости. Согласно
ст. 126 ЗКУ документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является госакт. Если при продаже здания новый земельный участок не выделяется, новый собственник может воспользоваться ст. 126 ЗКУ, которая допускает в тех случаях, когда право собственности на земельный участок приобретается без изменения его границ, целевого назначения, возможность его удостоверения гражданско-правовым соглашением по отчуждению земельного участка. Поскольку включенный в ст. 120 ЗКУ порядок отчуждения объектов недвижимости предполагает, что на момент заключения договора, предметом которого выступает здание, границы нового земельного участка и его кадастровый номер уже известны, будет действовать упрощенный порядок оформления прав на земельный участок, т. е. для удостоверения прав на него достаточно проставления отметки на старом государственном акте о новом собственнике. Но основанием для проставления такой отметки на госакте назван договор об отчуждении земельного участка как самостоятельный документ. Безусловно, данный момент носит чисто формальный характер. Но все же пока он не будет оговорен в ЗКУ, думаем, на практике будут возникать проблемы с оформлением государственных актов на земельные участки в таких случаях, поскольку неясно, будет ли к договорам об отчуждении земельного участка приравнен договор купли-продажи объекта недвижимости, в котором будет пункт о переходе права собственности на земельный участок с отдельным кадастровым номером.Отметим,
что те граждане, которые на момент вступления в силу рассматриваемых изменений уже приобрели жилой дом, расположенный на земельном участке государственной либо коммунальной собственности, и не воспользовались правом бесплатной приватизации земельных участков, имеют право бесплатно приватизировать земельный участок под домом. Если же право бесплатной приватизации уже было реализовано, то они могут выкупить такую землю. В этой связи дискуссионным многим специалистам показалось включенное в ст. 120 ЗКУ положение, согласно которому в случае получения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), размещенный на землях государственной либо коммунальной собственности, которые пребывают в пользовании другого лица, и необходимости деления земельного участка площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации дома, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения согласно нормам бесплатной передачи земельных участков гражданам.
Земельные торги
В этой части основные изменениях коснулись перечня случаев, когда продажа земельных участков осуществляется не на земельных торгах. Он существенно расширен. В него кроме тех случаев, которые были названы в
ст. 134 ЗКУ раньше, теперь также включены случаи, когда земельный участок либо право на него продается для:— строительства объектов, которое в полном объеме осуществляется за средства государственного и местного бюджетов;
— предоставления земельных участков государственным и коммунальным предприятиям, бюджетным учреждениям;
— предоставления земельных участков предприятиям, учреждениям и общественным организациям в сфере культуры и искусств под творческие мастерские;
— создания озелененных территорий общего пользования;
— строительства объектов обеспечения жизнедеятельности населенных пунктов;
— возобновления договоров аренды.
Кроме того, теперь прямо предусмотрена возможность дополнения этого перечня случаями, названными в других законах.
Это основные изменения, на которые мы хотели обратить внимание в первую очередь. В дальнейшем практика покажет, насколько эффективными они оказались.
