Спрощення процедури набуття прав на землю
З 01.01.2010 р. набрали чинності зміни, що внесені до земельного законодавства наприкінці минулого року та мають на меті спростити існуючі процедури отримання прав на землю. На які нововведення слід звернути увагу та чи є підстави очікувати найближчим часом продовження реформування цієї сфери правового регулювання, розглянемо в цій статті.
Олена УВАРОВА, юрист Видавничого будинку «Фактор»
Документи статті
ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ЗКУ
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.Закон № 1702
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.2009 р. № 1702-VI (див. на с. 6).Закон про оренду землі
— Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.
Використання землі за цільовим призначенням
Унесені зміни дозволяють власникам та землекористувачам відчувати себе більш вільно у визначенні способів використання земельної ділянки. Основна вимога земельного законодавства, якої при цьому їм необхідно дотримуватись, —
використовувати землю за цільовим призначенням. При цьому цільове призначення землі визначається залежно від її категорії.Нагадаємо:
ЗКУ встановлені такі категорії земель: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; д) землі рекреаційного призначення; е) землі історико-культурного призначення; ж) землі лісогосподарського призначення; з) землі водного фонду; і) землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення (ст. 19 ЗКУ). Земельна ділянка повинна використовуватися відповідно до цільового призначення категорії земель, до якої її віднесено.Однак практика реалізації цієї вимоги надмірно розширила поняття цільового призначення землі. До нього, зокрема, стали включати умови використання землі, установлені законом або, наприклад, договором оренди. Так, якщо договором оренди земельної ділянки було передбачено, що її надано для організації літнього майданчика до кафе, а насправді вона використовується для розміщення палаток для продажу квітів, такі дії часто розцінювалися контролюючими органами як нецільове використання землі.
Змінити ситуацію намагався ВГСУ, який в
Оглядовому листі «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з орендою земельних ділянок» від 30.11.2007 р. № 01-8/918 («Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 14, с. 5) вказав на необхідність розмежування цільового призначення земель та умов використання конкретної земельної ділянки в межах тієї чи іншої цільової категорії земель, які можуть бути передбачені договором оренди.Аналогічного висновку дійшов і Держкомзем у
листі від 27.12.2006 р. № 14-17-7/9942. Він виходить з того, що якщо земельну ділянку було надано для розміщення певного об’єкта або для його використання в межах певної категорії, але через якийсь час там було розміщено інший об’єкт або ділянка використовується по-іншому, але в межах тієї ж категорії землі, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням в цьому випадку відсутнє.У результаті внесення змін до
ЗКУ ця проблема повинна вирішитися. До ст. 20 ЗКУ включено положення, згідно з яким види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель визначаються його власником або користувачем у межах вимог, установлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою (ч. 5 ст. 20 ЗКУ).Однак слід нагадати: ця норма не звільняє землекористувача від виконання умов договору, у межах якого йому надано право використовувати земельну ділянку. Так,
однією з істотних умов договору оренди землі є умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду (ч. 1 ст. 15 Закону про оренду землі). Тому порушення умов використання земельної ділянки не вважатиметься нецільовим її використанням, однак дасть підстави орендодавцю розірвати договір оренди (докладніше див. «Судова практика щодо оренди землі: тези та коментарі» // «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 14, с. 27).Виняток законодавець зробив для земель сільськогосподарського призначення. Виходячи зі змісту
абз. другого ч. 5 ст. 20 ЗКУ, можна зробити висновок: щодо земельних ділянок цієї категорії контролюючі органи нецільовим використанням вважатимуть будь-яке відхилення від умов використання землі, передбачених ст. 31, 33 — 37 ЗКУ.
Безоплатна приватизація землі та отримання земельних ділянок у користування
Інформація про зміни порядку безоплатної приватизації земельних ділянок буде корисною лише обмеженому колу осіб. У цій частині зміни стосуються порядку
безоплатного отримання у власність земельної ділянки з державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства, садівництва, будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів.Водночас отримання земельних ділянок комунальної та державної форм власності в користування здійснюється за аналогічною процедурою, а тому потребує більш пильної уваги. Зупинимося на основних моментах:
1. Уточнено
перелік документів, які подаються зацікавленим у приватизації громадянином чи суб’єктом, який має намір отримати земельну ділянку комунальної або державної власності в користування, до місцевої ради або держадміністрації (залежно від місця розташування ділянки). До нього входять клопотання із зазначенням цільового призначення земельної ділянки та її орієнтовних розмірів, графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце знаходження земельної ділянки, погодження із землекористувачем (якщо йдеться про вилучення землі, що перебуває в користуванні інших осіб) та висновок конкурсної комісії (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства);2. Місцева рада або держадміністрація протягом місяця розглядає клопотання та або дає згоду на розробку проекту землеустрою, або відмовляє в її наданні. При цьому в
ч. 7 ст. 118 ЗКУ після внесення змін наведено вичерпний перелік підстав для відмови.Слід зауважити, що процедура отримання дозволу на розробку проекту землеустрою дещо спростилася. До внесення змін місцева рада або держадміністрація направляли клопотання на розгляд тервідділенням Держкомзему, органам містобудування, архітектури та охорони культурної спадщини, природоохоронним та санітарно-епідеміологічним органам, управлінням лісового або водного господарства (у разі вилучення (викупу), надання, зміни цільового призначення земельних ділянок лісогосподарського призначення або водного фонду). У цих органів було ще три тижні для надання висновку про можливість відведення земельної ділянки для цілей, зазначених у клопотанні. І тільки після цього орган місцевого самоврядування або держадміністрація протягом двох тижнів мали прийняти рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою;
3.
Погодження проекту землеустрою із землевідведення, на відміну від попередньої редакції ст. 118 ЗКУ, тепер передбачає його погодження не з кожним окремим органом (земресурсів, природоохоронними та санітарно-епідеміологічними органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини), а з Комісією з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою. Крім того, установлено граничний строк, протягом якого має бути надано висновок про погодження проекту або про відмову в погодженні. Він становить 3 тижні. Також наведено вичерпний перелік підстав для відмови.Комісії з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою, має бути створено при кожній районній держадміністрації або в місті обласного значення. Вони повинні включати до свого складу представників усіх органів, уповноважених погоджувати документацію із землеустрою. Порядок їх створення та роботи врегульовано
ст. 1861 ЗКУ;4. Після узгодження проекту землеустрою місцева рада або держадміністрація приймають рішення про його затвердження та передачу земельної ділянки у власність. Якщо раніше для цього було передбачено строк в один місяць, то тепер його скорочено до двох тижнів.
Права на землю під об’єктом нерухомості
Питання
про порядок оформлення прав на землю під об’єктом нерухомості не може отримати остаточного вирішення на рівні законодавства досить давно (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 51, с. 38; 2009, № 85, с. 27).Редакція
ст. 120 ЗКУ, що діяла до внесення змін, зокрема, передбачала, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, установлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Якщо ж будівля розташована на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі її відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вона розміщена, та частиною ділянки, необхідною для її обслуговування.На практиці при застосуванні цієї норми, яка регулює порядок переходу прав на земельну ділянку під час переходу прав на об’єкт нерухомості, виникала низка запитань.
Так, зокрема, якщо об’єкт нерухомості розташований на земельній ділянці комунальної форми власності, то при продажу такої нерухомості право користування земельною ділянкою має перейти до нового власника будівлі. Але було незрозуміло,
чи повинна заміна орендаря землі відбутися автоматично — через пряму вказівку ЗКУ — або все ж необхідне рішення місцевої ради про укладення нового договору оренди з новим власником будівлі. Як показав огляд судової практики, вищі судові інстанції вирішували це питання по-різному (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2009, № 85, с. 27). ВГСУ виходив з того, що при відчуженні будівлі або споруди до набувача такого нерухомого майна право користування земельною ділянкою, на якій воно розміщене, переходить автоматично у зв’язку з приписом закону та не потребує прийняття місцевою радою рішення про надання набувачу об’єкта нерухомості земельної ділянки в користування. ВСУ з таким висновком не погоджувався, зазначаючи, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки (ст. 124 ЗКУ).Ще одне запитання, що виникало при застосуванні
ст. 120 ЗКУ: як повинні визначатися межі земельної ділянки, на якій розташований об’єкт нерухомості, та як оформляється право власності або користування на неї?У результаті внесення змін
ст. 120 ЗКУ, по-перше, вимагає, щоб до нового власника будівлі право користування земельною ділянкою переходило на тих самих умовах та в тому самому обсязі, які були передбачені для попереднього власника будівлі. Це означає, що власник земельної ділянки не зможе скористатися зміною користувача землі як підставою для зміни умов її використання. До речі, власник земельної ділянки не може перешкоджати передачі права власності на будівлю, незважаючи на те що в результаті такої зміни змінюється користувач його земельної ділянки. Варте уваги, що відносно орендаря земельної ділянки державної або комунальної форми власності закріплено інше правило: продаж такої ділянки не допускається без його згоди (відповідне правило включено до ч. 4 ст. 9 Закону про оренду землі).По-друге,
до істотних умов договору, за яким переходить право власності на будівлю, згідно зі ст. 120 ЗКУ після внесення до неї змін віднесено зазначення кадастрового номера земельної ділянки, право на який переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти. Відповідно, якщо при продажу будівлі права передаються не на всю земельну ділянку, а лише на її частину, на якій ця будівля розташована та яка необхідна для її використання, то перш ніж укласти договір купівлі-продажу продавець повинен забезпечити виділення необхідної частини в окрему земельну ділянку з присвоєнням їй кадастрового номера.Однак вирішення цього питання не можна назвати повним. Проблеми можуть виникнути на стадії оформлення прав на земельну ділянку під об’єктом нерухомості. Згідно зі
ст. 126 ЗКУ документом, що підтверджує право власності на земельну ділянку, є держакт. Якщо при продажу будівлі нова земельна ділянка не виділяється, новий власник може скористатися ст. 126 ЗКУ, яка допускає у випадках, коли право власності на земельну ділянку набувається без зміни її меж, цільового призначення, можливість його посвідчення цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки. Оскільки включений до ст. 120 ЗКУ порядок відчуження об’єктів нерухомості передбачає, що на момент укладення договору, предметом якого виступає будівля, межі нової земельної ділянки та її кадастровий номер вже відомі, діятиме спрощений порядок оформлення прав на земельну ділянку, тобто для посвідчення прав на неї досить проставляння відмітки на старому державному акті про нового власника. Але підставою для проставляння такої відмітки на держакті названо договір про відчуження земельної ділянки як самостійний документ. Безумовно, цей момент має суто формальний характер. Але все-таки допоки його не буде застережено у ЗКУ, думаємо, на практиці виникатимуть проблеми з оформленням державних актів на земельні ділянки в таких випадках, оскільки незрозуміло, чи буде до договорів про відчуження земельної ділянки прирівняно договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості, у якому буде пункт про перехід права власності на земельну ділянку з окремим кадастровим номером.Зауважимо: громадяни, які на момент набуття чинності цими змінами вже придбали житловий будинок, розташований на земельній ділянці державної або комунальної власності, та не скористалися правом безоплатної приватизації земельних ділянок, мають право безоплатно приватизувати земельну ділянку під будинком. Якщо ж право безоплатної приватизації вже було реалізовано, то вони можуть викупити таку землю. У зв’язку з цим багатьом фахівцям дискусійним видалося включене до
ст. 120 ЗКУ положення, згідно з яким у разі набуття права власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), розміщений на землях державної або комунальної власності, які перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, необхідної для експлуатації будинку, не може бути менше, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення згідно з нормами безоплатної передачі земельних ділянок громадянам.
Земельні торги
У цій частині основні зміни стосуються переліку випадків, коли продаж земельних ділянок здійснюється не на земельних торгах. Його істотно розширено. До нього, крім випадків, зазначених у
ст. 134 ЗКУ раніше, тепер також включені випадки, коли земельна ділянка або право на неї продається для:— будівництва об’єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;
— надання земельних ділянок державним та комунальним підприємствам, бюджетним установам;
— надання земельних ділянок підприємствам, установам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв під творчі майстерні;
— створення озеленених територій загального користування;
— будівництва об’єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів;
— поновлення договорів оренди.
Крім того, тепер прямо передбачена можливість доповнення цього переліку випадками, названими в інших законах.
Це основні зміни, на які ми хотіли звернути увагу в першу чергу. У подальшому практика покаже, наскільки ефективними вони виявилися.
