Темы статей
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Об отчуждении земельных участков под объектами недвижимого имущества

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Июнь, 2010/№ 44
Печать
Письмо от 30.04.2010 г. № 8877/17/6-10

Об отчуждении земельных участков под объектами недвижимого имущества

Письмо Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 30.04.2010 г. № 8877/17/6-10

 

Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам проработано <…> обращение <…> о разъяснении вопросов отчуждения земельных участков под объектами недвижимого имущества и сообщается следующее.

В соответствии со статьей 120 Земельного кодекса Украины в случае приобретения права собственности на жилой дом, строение или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты.

Если жилой дом, строение или сооружение расположены на земельном участке, находящемся в пользовании, то при приобретении права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

Также следует отметить, что в соответствии со статьей 7 Закона Украины «Об аренде земли» к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, строение или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, строение или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, строение или сооружение.

Однако статьей 654 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что изменение или расторжение договора происходит в такой же форме, что и изменяемый или расторгаемый договор, если иное не установлено договором или законом или не следует из обычаев делового оборота.

В свою очередь, согласно статье 124 Земельного кодекса Украины передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления либо договора купли-продажи права аренды земельного участка (в случае продажи права аренды) путем заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, учитывая, что заключение договора аренды земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или местного самоуправления, для прекращения права пользования и расторжения договора аренды земельного участка необходимо принятие соответствующего решения и заключение договора о расторжении договора аренды земельного участка.

Согласно статье 120 Земельного кодекса Украины существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, строение или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.

Статьей 120 Земельного кодекса Украины определено, что заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, строение или сооружение, что связано с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В свою очередь, в соответствии с пунктом 4.7 Порядка присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденного приказом Госкомзема от 15.02.2010 № 168, кадастровый номер земельного участка считается присвоенным с момента открытия Поземельной книги на соответствующий земельный участок.

Поземельная книга открывается в день государственной регистрации и выдачи документа, удостоверяющего право на земельный участок.

При этом статьей 198 Земельного кодекса Украины предусмотрены кадастровые съемки — это комплекс работ, выполняемых для определения и восстановления границ земельных участков, который включает изготовление кадастрового плана.

Согласно пункту 1.16 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденной приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 04.05.99 № 43 и зарегистрированной в Министерстве юстиции Украины 4 июня 1999 года под № 354/3647, кадастровый план земельного участка, составленный по результатам съемки, является составляющей технической документации по составлению государственного акта на право собственности на земельный участок.

Таким образом,

учитывая требования статей 116, 118 и 123 Земельного кодекса Украины, отчуждение жилого дома, строения или сооружения возможно после получения правоустанавливающего документа на земельный участок, оформление которого предусматривает установление размеров земельного участка и присвоение ему кадастрового номера.

Пунктом 3 Порядка осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 6 мая 2009 г. № 439 (далее — Порядок), нотариус при удостоверении гражданско-правового договора об отчуждении земельного участка, выдаче свидетельства о праве на наследство на земельный участок, а также изъятии государственного акта в предусмотренных законом случаях из своих дел при наличии извлечения из государственного реестра земель проставляет на государственном акте отметку о переходе права собственности на земельный участок.

Таким образом,

переоформление права собственности на земельный участок согласно указанному Порядку должно осуществляться на основании гражданско-правовых соглашений об отчуждении земельных участков.

 

 

Заместитель председателя М. Томахин



комментарий редакции

Оформление прав на коммунальную землю:
взгляд Госкомзема на наиболее проблемные вопросы

На проблемный характер вопросов, рассмотренных Госкомземом в комментируемом письме, мы уже не раз обращали внимание (см., например, «Судебная практика. Практика разрешения земельных споров высшими судебными инстанциями» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2009, № 85, с. 27). Порядку перехода прав на земельный участок, на котором расположен приобретаемый объект недвижимости, уделяется пристальное внимание, поскольку этот вопрос уже долгое время не может получить однозначного решения, несмотря на неоднократные попытки парламента внести ясность на уровне законодательного регулирования. Последней из таких попыток стал Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по упрощению порядка получения прав на землю» от 05.11.2009 г. № 1702-VI (анализ его положений см. в статье «Упрощение процедуры получения прав на землю» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2010, № 13, с. 35).

Указанным Законом была изменена редакция ст. 120 ЗКУ. В новом изложении она предусматривает, что

к лицу, которое получило право собственности на объект недвижимости, переходит право собственности либо право пользования (в зависимости от того, каким из этих прав обладал предыдущий собственник здания) на земельный участок, на котором такой объект расположен. При этом существенным условием договора, по которому переходит право собственности на недвижимость, стал кадастровый номер земельного участка. Соответственно лицо, которое отчуждает объект недвижимости, предварительно должно было провести работы по выделению земельного участка в натуре и присвоению ему кадастрового номера (если это не было сделано раньше).

До внесения указанных изменений вопрос о том, в каком порядке должно осуществляться оформление прав на землю под объектом недвижимости, ВХСУ и ВСУ решали по-разному. ВХСУ исходил из того, что право пользования (либо собственности) на такой земельный участок к новому собственнику здания должно переходить

автоматически и отдельного договорного регулирования не требует. ВСУ же с таким подходом преимущественно не соглашался, в частности в случае с приобретением недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в коммунальной либо государственной собственности, настаивая на том, что переход прав на землю должен быть оформлен отдельно.

Как видим, Госкомзем придерживается аналогичной позиции, настаивая на

необходимости принятия органом исполнительной власти (если земля государственная) либо органом местного самоуправления (если земельный участок пребывает в коммунальной собственности) отдельного решения о передаче земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, новому собственнику такого объекта.

Данный вывод выглядит вполне обоснованным. Однако на выходе его реализация снова приведет к возникновению целого ряда вопросов. Может ли арендодатель в лице уполномоченных органов отказать в предоставлении в аренду земельного участка собственнику находящегося на нем здания (что по сути приведет к невозможности его использования)? Кто является плательщиком земельного налога в период, когда объект недвижимости уже продан (и в ст. 120 ЗКУ четко указано, что с этого момента права на землю предыдущего собственника здания прекращаются), а право аренды новому собственнику объекта недвижимости еще не передано? В случае признания автоматического перехода прав и обязанностей арендатора к новому собственнику здания эти вопросы не возникают. Но похоже, их все же придется снова решать.

Со вторым выводом Госкомзема, сделанным в комментируемом письме, мы полностью согласны:

если при продаже объекта недвижимости его новому собственнику планируется передать права только на часть существующего земельного участка, эту часть необходимо выделить в отдельный земельный участок (см. также «Школа правовых знаний. Можно ли продать часть земельного участка?», 2007, № 93) с получением отдельного кадастрового номера на него.

Госкомзем дал ответ и на вопрос о том, можно ли на основании договора об отчуждении объекта недвижимости, в котором также будет указание о переходе прав на земельный участок, на котором такой объект расположен, переоформить госакт на землю по упрощенной процедуре. Напомним: в соответствии с Законом Украины от 05.03.2009 г. № 1066-VI право собственности на земельный участок из земель частной собственности, приобретенный без изменения его границ, целевого назначения, может удостоверяться гражданско-правовым соглашением о его отчуждении. При этом

новый госакт на землю не оформляется. Достаточно, чтобы на старом госакте нотариус сделал отметку об отчуждении земельного участка с указанием документа, на основании которого состоялось отчуждение. Как и ожидалось, Госкомзем считает, что таким гражданско-правовым соглашением, на основании которого может быть проставлена отметка на старом госакте, является отдельный договор, самостоятельным предметом которого будет земельный участок. Договор, по которому переходят права на объект недвижимости, а вместе с ними и права на землю, для этих целей не подойдет.

Исключительно формальный подход, на наш взгляд. Суть правила, позволяющего получить правоустанавливающий документ на землю по упрощенной процедуре, в зависимости от того, отдельный это договор, по которому передается земля, или нет, не меняется.

 

Елена Уварова

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше