Щодо відчуження земельних ділянок під об’єктами нерухомого майна
Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 30.04.2010 р. № 8877/17/6-10
Державним комітетом України із земельних ресурсів опрацьовано <…> звернення <…> щодо роз’яснення питань відчуження земельних ділянок під об’єктами нерухомого майна та повідомляється наступне.
Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Також слід зазначити, що відповідно до статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Проте статтею 654 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
У свою чергу, згідно із статтею 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Тобто враховуючи, що укладення договору оренди земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування, для припинення права користування та розірвання договору оренди земельної ділянки необхідне прийняття відповідного рішення та укладення договору про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Згідно зі статтею 120 Земельного кодексу України істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти.
Статтею 120 Земельного кодексу України визначено, що укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
У свою чергу, відповідно до пункту 4.7. Порядку присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам, затвердженого наказом Держкомзему від 15.02.2010 № 168, кадастровий номер земельній ділянці вважається присвоєним з моменту відкриття Поземельної книги на відповідну земельну ділянку.
Поземельна книга відкривається у день державної реєстрації та видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку.
При цьому статтею 198 Земельного кодексу України передбачено кадастрові зйомки — це комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок, який включає виготовлення кадастрового плану.
Відповідно до пункту 1.16 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 04.05.99 № 43 та зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 4 червня 1999 року за № 354/3647, кадастровий план земельної ділянки, складений за результатами зйомки, є складовою технічної документації зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку.
Таким чином
, враховуючи вимоги статтей 116, 118 та 123 Земельного кодексу України відчуження житлового будинку, будівлі або споруди можливе після отримання правовстановлюючого документа на земельну ділянку, оформлення якого передбачає встановлення розмірів земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номеру.Пунктом 3 Порядку здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 6 травня 2009 р. № 439 (далі — Порядок), нотаріус у разі посвідчення цивільно-правового договору про відчуження земельної ділянки, видачі свідоцтва про право на спадщину на земельну ділянку, а також вилучення державного акта у передбачених законом випадках із своїх справ за наявності витягу з Державного реєстру земель проставляє на державному акті відмітку про перехід права власності на земельну ділянку.
Таким чином,
переоформлення права власності на земельну ділянку, згідно із зазначеним Порядком, повинно здійснюватися на підставі цивільно-правових угод про відчуження земельних ділянок.
Заступник голови М. Томахін
коментар редакції
Оформлення прав на комунальну землю:
погляд Держкомзему на найбільш проблемні питання
На проблемний характер питань, розглянутих Держкомземом у листі, що коментується, ми вже неодноразово звертали увагу (див., наприклад, «Судова практика. Практика вирішення земельних спорів вищими судовими інстанціями» // «Податки та бухгалтерський облік», 2009, № 85, с. 27). Порядку переходу прав на земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт нерухомості, що придбавався, приділяється пильна увага, оскільки це питання вже тривалий час не може отримати однозначного вирішення, незважаючи на неодноразові спроби парламенту внести ясність на рівні законодавчого регулювання. Останньою з таких спроб став Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.2009 р. № 1702-VI (аналіз його положень див. у статті «Спрощення процедури набуття прав на землю» // «Податки та бухгалтерський облік», 2010, № 13, с. 35).
Зазначеним Законом було змінено редакцію ст. 120 ЗКУ. У новому викладі вона передбачає, що
до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомості, переходить право власності або право користування (залежно від того, яким із цих прав володів попередній власник будівлі) на земельну ділянку, на якій такий об’єкт розташований. При цьому істотною умовою договору, за яким переходить право власності на нерухомість, став кадастровий номер земельної ділянки. Відповідно, особа, яка відчужує об’єкт нерухомості, заздалегідь мала провести роботи з виділення земельної ділянки в натурі та присвоєння їй кадастрового номера (якщо цього не було зроблено раніше).До внесення зазначених змін питання про те, в якому порядку має здійснюватися оформлення прав на землю під об’єктом нерухомості, ВГСУ та ВСУ вирішували по-різному. ВГСУ виходив з того, що право користування (або власності) на таку земельну ділянку до нового власника будівлі має переходити
автоматично й окремого договірного регулювання не потребує. ВСУ ж з таким підходом здебільшого не погоджувався, зокрема у випадку з придбанням нерухомості, розташованої на земельній ділянці, яка перебуває в комунальній або державній власності, наполягаючи на тому, що перехід прав на землю має бути оформлено окремо.Як бачимо, Держкомзем дотримується аналогічної позиції, наполягаючи на
необхідності прийняття органом виконавчої влади (якщо земля державна) або органом місцевого самоврядування (якщо земельна ділянка перебуває в комунальній власності) окремого рішення про передачу земельної ділянки, на якій розташований об’єкт нерухомості, новому власнику такого об’єкта.Цей висновок виглядає цілком обґрунтованим. Однак на виході його реалізація знову призведе до виникнення низки запитань. Чи може орендодавець в особі уповноважених органів відмовити в наданні в оренду земельної ділянки власнику будівлі, що на ній розміщена (що по суті призведе до неможливості її використання)? Хто є платником земельного податку в період, коли об’єкт нерухомості вже продано (і у ст. 120 ЗКУ чітко зазначено, що з цього моменту права на землю попереднього власника будівлі припиняються), а право оренди новому власнику об’єкта нерухомості ще не передано? У разі визнання автоматичного переходу прав та обов’язків орендаря до нового власника будівлі ці запитання не виникають. Але, схоже, їх усе ж доведеться знову вирішувати.
Із другим висновком Держкомзему, зробленому в листі, що коментується, ми повністю згодні:
якщо при продажу об’єкта нерухомості його новому власнику планується передати права тільки на частину існуючої земельної ділянки, цю частину необхідно виділити в окрему земельну ділянку (див. також «Школа правових знань. Чи можна продати частину земельної ділянки?» // «Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 93) з отриманням окремого кадастрового номера на неї.Держкомзем дав відповідь і на запитання про те, чи можна на підставі договору про відчуження об’єкта нерухомості, в якому також буде вказівка про перехід прав на земельну ділянку, на якій такий об’єкт розташований, переоформити держакт на землю за спрощеною процедурою. Нагадаємо: відповідно до Закону України від 05.03.2009 р. № 1066-VI право власності на земельну ділянку із земель приватної власності, придбану без зміни її меж, цільового призначення, може посвідчуватися цивільно-правовою угодою про відчуження земельної ділянки. При цьому
новий держакт на землю не оформляється. Достатньо, щоб на старому держакті нотаріус зробив відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження. Як і очікувалося, Держкомзем вважає, що такою цивільно-правовою угодою, на підставі якої може бути проставлено відмітку на старому держакті, є окремий договір, самостійним предметом якого буде земельна ділянка. Договір, за яким переходять права на об’єкт нерухомості, а разом із ними і права на землю, для цих цілей не підійде.Виключно формальний підхід, на наш погляд. Сутність правила, що дозволяє отримати правовстановлюючий документ на землю за спрощеною процедурою, не змінюється залежно від того, окремий це договір, за яким передається земля, чи ні.
Олена Уварова
