Прием объектов в эксплуатацию по-новому
В связи с принятием нового Закона о градостроительстве Кабинет Министров Украины, министерства и ведомства начали работу по приведению подзаконных нормативных актов в соответствие с требованиями Закона. Одним из первых таких документов стал порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов и порядок внесения платы за выдачу сертификата о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта. Ниже приведены некоторые соображения по сути таких изменений.
Борис Бидий, юрист (г. Киев)
Изменения начались с… приема в эксплуатацию
12 марта 2011 года вступил в силу
Закон о градостроительстве. Пункт 12 Заключительных положений Закона о градостроительстве предписывает Кабмину (соответственно министерствам и ведомствам) привести свои нормативные акты в соответствие в указанным Законом в течение трех месяцев. А значит, сейчас идет работа над принятием ряда нормативных документов, регламентировавших строительные процедуры. Одним из первых таких документов является постановление № 461 .Указанный порядок представляет собой единый документ, регламентирующий процедурные вопросы приема в эксплуатацию законченных строительством объектов, и одновременно отменяет ряд предыдущих нормативных актов, регламентировавших соответствующие вопросы, в том числе форму сертификата соответствия, размер оплаты за его выдачу и т. п.* Думаем, такую тенденцию к упрощению регуляторных актов можно только приветствовать, по крайней мере, если развернуть неоправданно огромный предыдущий листинг тарифов за выдачу сертификата, понимаешь, что стало проще.
*Были отменены следующие нормативные акты:
— постановление КМУ «О Порядке приема в эксплуатацию законченных строительством объектов» от 08.10.2008 г. № 923;
— постановление КМУ «Об утверждении Порядка внесения платы за выдачу сертификата соответствия и его размера и дополнении приложения к постановлению Кабинета Министров Украины от 25 июня 2001 г. № 702» от 29.12.2009 г. № 1423;
— постановление КМУ «Об утверждении Порядка ведения реестра выданных сертификатов соответствия и отказов в их выдаче и внесении изменений в Порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов» от 29.12.2009 г. № 1424.
Приведем здесь перечень основных аспектов, которые регламентируются
постановлением № 461:— порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов;
— форма декларации о готовности объекта к эксплуатации;
— форма заявления о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта и выдаче сертификата;
— форма акта готовности объекта к эксплуатации;
— форма сертификата, который свидетельствует о законченности строительством объекта;
— форма документа, свидетельствующего об отказе в выдаче сертификата;
— порядок внесения платы за выдачу сертификата, который выдается в случае приема в эксплуатацию
законченного строительством объекта, и ее размер.Главной новеллой
постановления № 461 является дифференциация процедуры приема объектов в эксплуатацию в зависимости от сложности объекта, как предусмотрено Законом о градостроительстве.Прием в эксплуатацию объектов законченного строительства, как и ранее, осуществляется Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее территориальными органами (далее — инспекция).
Объекты 1 — 3-й категорий сложности
Прием в эксплуатацию
объектов 1 — 3-й категорий сложности и строений, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта, приводится путем регистрации архитектурно-строительной инспекцией декларации о готовности объекта, подаваемой застройщиком. Согласно постановлению № 461 такая декларация подается на общих основаниях в разрешительный центр и оттуда направляется архитектурно-строительной инспекции, которая проверяет его на полноту и достоверность содержащихся в ней данных, и либо регистрируется, либо возвращается на доработку.
Частные строения — как с ними быть?
Постановление № 461
содержит отдельную оговорку о принятии в эксплуатацию ряда «частных строений»* без утвержденной в установленном порядке проектной документации и получения необходимых разрешений, так называемого самостроя. Очевидно, проблема эта носила не единичный характер, поскольку для ее разрешения в 2009 году был издан специальный подзаконный акт — Временный порядок приема в эксплуатацию оконченных строительством объектов частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными постройками, сооруженных без разрешения на проведение строительных работ, утвержденный постановлением КМУ от 09.09.2009 г. № 1035, и заметим, что упомянутый Временный порядок утратил силу.*По сути дела, частных домов усадебного типа, дачных и садовых домов.
Объекты 4 — 5-й категорий сложности
Объекты 4 — 5-й категорий сложности
подлежат приему в эксплуатацию в ставшем привычным порядке с выдачей сертификата соответствия. Для этого заказчик строительства подает заявление установленной формы в инспекцию, которая ранее выдавала разрешение на проведение строительных работ на принимаемом объекте. Заявление подается вместе с актом готовности к эксплуатации, подписанным участниками строительства: заказчиком, генпроектировщиком, генподрядчиком, субподрядчиками и др.Вообще, нужно отметить наметившуюся общую тенденцию в строительстве усиления роли, которая отводится субъектам строительства, в первую очередь архитектору, генпроектировщику, генеральному подрядчику и заказчику в контроле качества на всем протяжении процесса создания объектов архитектуры. Как следствие такой тенденции, контрольные функции инспекции, как органа надзора, сводятся к конечному контролю полученного результата работ. Думаем, такой подход соответствует принципам рыночной экономики.
Инспекция в сжатые сроки** осуществляет проверку поданных заявлений и акта готовности объекта к эксплуатации и проводит проверку объекта на месте на соответствие его проектной документации и строительным нормам, стандартам и правилам. После чего инспекция принимает решение о выдаче сертификата или отказе в его выдаче. При этом
постановление № 461 содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым может быть отказано в выдаче сертификата.**Проверка должна быть начата не позднее чем через три дня после регистрации заявления и ее проведение не должно превышать 4 дней. Решение о выдаче или отказе в выдаче сертификата должно быть принято инспекцией в течение 10 рабочих дней.
Несколько слов необходимо сказать о приеме в эксплуатацию строений без окончания работ по оформлению фасадов или благоустройству. Связано это с возможным препятствием проведению таких работ погодных условий при сдаче объекта в 1, 2 кварталах года (но только если такие обстоятельства имели место).
Сдача жилья в эксплуатацию возможна без внутренних отделочных работ. В то же время социальное жилье должно сдаваться с отделкой, быть пригодным для проживания. Необходимо отметить, что данные положения не новы, на практике так оно и было, а если вспомнить недавнее прошлое — то и нормативное регулирование этого вопроса осуществлялось таким же образом, достаточно вспомнить действовавший до 2008 года
Порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 22.09.2004 г. № 1243 (п. 24).Промышленные объекты принимаются в эксплуатацию после окончания пусконаладочных работ устанавливаемого оборудования, согласно проекту строительства.
Если право собственности… через суд…
Весьма правильно
постановление № 461, на наш взгляд, подошло к решению приема в эксплуатацию объектов, право собственности на которые признано в судебном порядке, в части того, что такие объекты также подлежат приему в эксплуатацию в установленном порядке(!). Право собственности — правом собственности, а технические характеристики по части прочности, долговечности, санитарных норм соблюдать надо.Порядок провозглашает, что зарегистрированная декларация или сертификат соответствия являются основанием для таких юридически значимых действий, как оформление (регистрация) права собственности на строение и заключение договоров на поставку на принятый в эксплуатацию объект электричества, тепла, воды и т. д.
Подключение к инженерным сетям
Зато установление правоотношений
с поставляющими организациями должно существенно упроститься. Для таких организаций предоставление оказываемых ими услуг на объект, принятый в эксплуатацию, согласно постановлению № 461, стало обязанностью. Такое подключение должно осуществляться в кратчайшие сроки — 10 дней. На практике установление таких отношений занимало гораздо более долгое время. Более того, застройщик не был гарантирован от некоторого формализма и, мы бы сказали, произвола поставляющих организаций монополистов. У него запрашивался пакет документов, включая разрешение на проведение строительных работ, к любому из документов могли придраться*, имея в виду отказ, и необходимость «договариваться».*Хотя проверяться должна только полнота предоставляемых документов и данных, проверялась и форма этих документов, что, конечно же, выходит на пределы полномочий таких организаций, — это дело государственных контролирующих органов, в частности инспекции. Например, на практике «Киевводоканал» «не хотел признавать» имевшее в силу закона (Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству» от 16.09.2008 г. № 509-IV) продление действия до окончания строительства разрешения на проведение строительных работ, полученного до даты, указанной в законе.
Согласно
постановлению № 461 датой принятия объекта в эксплуатацию является дата регистрации декларации или выдачи сертификата.
Категории сложности
В заключение хотелось бы обратить внимание на следующий вопрос:
кто и как относит будущее строение к той или иной категории сложности.Делает это
проектная организация (архитектурное бюро), имеющая соответствующую лицензию, при участии заказчика, и способная квалифицировать сложность объекта.Согласно
ст. 32 Закона о градостроительстве порядок отнесения строений к IV — V категориям сложности должен быть установлен КМУ.Такой порядок утвержден постановлением КМУ от 27.04.2011 г. № 557.
