Договор аренды: базовые положения
Аренда — один из наиболее часто используемых договоров. Знаком он как хозяйствующим субъектам, так и простым физлицам. Согласитесь, сложно найти предприятие, которое бы ни разу не вступало в арендные отношения. Поэтому сегодня хотим остановиться на некоторых базовых вопросах, касающихся аренды.
Елена УВАРОВА, юрист Издательского дома «Фактор»
Аренда: общая характеристика
Основной признак аренды — одно лицо (арендодатель) передает другому лицу (арендатору) имущество во временное владение и пользование (или только в пользование) за плату.
Часто используемый термин «наем» тождественен понятию «аренда». Как по этому поводу отмечается в юридической литературе, употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Итак, базовые характеристики договора аренды:
1. Договор аренды
считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям . Другими словами, момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Этот нюанс имеет важное значение в том плане, что уже после подписания договора (либо его нотариального удостоверения / нотариального удостоверения и госрегистрации) для сторон может наступать предусмотренная договором ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, в том числе за непередачу имущества в пользование либо неуплату арендных платежей. В то же время сделка, по которой будут осуществляться только арендные платежи, а имущество в пользование так передано и не будет, не исключено, что может быть переквалифицирована в другой вид договора либо признана недействительной.2. Договор является
платным. В отличие, например, от такого договора, как ссуда (см. «Основные фонды в бесплатном пользовании: юридические и налогово-бухгалтерские тонкости» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2010, № 27), договор аренды всегда предполагает платность. При этом если одной из сторон договора выступает простое физлицо и текст договора не содержит указания на размер арендных платежей, то он будет определяться с учетом потребительских характеристик вещи и других имеющих существенное значение обстоятельств. Если же это договор аренды между двумя субъектами хозяйствования, то отсутствие в договоре размера арендных платежей может повлечь за собой признание такого договора недействительным.Правда, в силу своей специфики недействительность договора аренды имеет свои особенности. По общему правилу, недействительность договора влечет за собой необходимость возврата сторон договора в их первоначальное (преддоговорное) состояние. Однако «возможность использования имущества» физически вернуть нельзя. Она потребляется одновременно с ее предоставлением. Поэтому договор аренды может быть признан недействительным только на будущее. Как отметил ВХСУ в
постановлении от 03.08.2010 г. № 18/418, фактическое пользование имуществом на основании договора аренды делает невозможным, в случае его недействительности, проведение между сторонами реституции, поскольку использование имущества является невозвратным, и восстановить положение сторон невозможно. В связи с этим договор должен признаваться недействительным и прекращаться только на будущее.Условно говоря, с юридической точки зрения, каждый останется при своем. Исключение, безусловно, составляют случаи, когда с иском о признании договора недействительным и требованием о взыскании полученного по договору обращаются налоговые органы. Тут обойтись малой кровью не удастся.
Стороны вправе в договоре найма предусмотреть по своему усмотрению одну из форм оплаты:
денежную либо натуральную. На практике наиболее распространенной является именно денежная форма оплаты, которая применяется в виде установленных в твердой денежной сумме платежей. Возможна также оплата в виде установленного процента от доходов, полученных нанимателем за счет использования арендованного имущества, и другие формы оплаты.Согласно
ч. 5 ст. 762 ГКУ плата за пользование имуществом по договору найма вносится ежемесячно. Сторона также вправе в договоре найма (аренды) предусмотреть иную периодичность внесения платы за пользование имуществом.Получается, если в договоре аренды не установлен срок исполнения арендатором его обязанности по внесению арендной платы,
ст. 530 ГКУ не применяется, как это бывает в общем случае, когда не установлен срок выполнения гражданско-правового обязательства. Напомним, в соответствии с названной статьей обязательство, срок исполнения которого не установлен, подлежит исполнению в течение семи дней со дня предъявления требования к должнику. Вывод о неприменении ст. 530 ГКУ в арендных отношениях подтверждают и судебные инстанции (см. постановление ВХСУ от 15.01.2009 г. № 2/329-08).Однако одно указание в договоре размера арендной платы за определенный период (например, за год) еще не может считаться установлением срока внесения платы за использование имущества. Поэтому многое будет зависеть от конкретных формулировок договора. Если в договоре четко указано, что арендная плата за использование предмета аренды (помещения, транспортного средства) вносится ежегодно (при этом необходимо указать, с какого момента исчисляется данный срок — с момента заключения договора, передачи имущества по акту приемки-передачи, начиная с конкретной даты и т. д.), такое указание можно считать установлением срока внесения платы по договору.
Если стороны ограничились указанием общей суммы арендных платежей за год, то следует исходить из того, что
арендная плата должна вноситься ежемесячно. В то же время открытым остается вопрос, с какого момента следует отсчитывать месяц (ГКУ не указывает, что считать таким отправным моментом). Суды преимущественно началом указанного месячного срока считают момент заключения договора (см. постановление ВХСУ от 15.01.2009 г. № 2/329-08), хотя более обоснованным выглядит вариант, когда срок внесения платы за использование переданного в аренду имущества исчисляется с момента передачи такого имущества арендатору (см. постановление ВХСУ от 12.02.2009 г. № 8/81-08).Данный момент важен для определения начала течения
срока исковой давности по арендным платежам и предусмотренным договором штрафным санкциям за их несвоевременную уплату.Напомним также, что,
с юридической точки зрения, составление акта, подтверждающего, что в течение определенного периода времени арендатором используется имущество, является необязательным. Достаточно наличия правильно оформленного договора и акта, по которому имущество было передано в пользование (см. постановление ВХСУ от 19.02.2009 г. № 10/443/08 ). В свою очередь, если акт был составлен, но арендная плата не отражалась в составе доходов (валовых доходов), у контролирующих органов будут основания квалифицировать это как занижение доходов (валовых доходов), если же акт даже не составлялся — как неправильное оформление хозяйственной операции, в результате чего отсутствует подтверждающий документ, что, в свою очередь, делает невозможным отражение уплаченных сумм в составе расходов.Отметим, что на практике иногда используется такой вариант оформления отношений, когда заключается договор купли-продажи на определенный объект, однако оговаривается, что право собственности на него перейдет только при наступлении определенных условий (чаще всего таким условием выступает оплата полностью либо в определенном размере стоимости такого объекта). Но на период, пока право собственности на объект еще не перешло, он передается приобретателю в пользование. Хотим предостеречь, что отсутствие в договоре условия о платежах за такое пользование может стать основанием для вывода контролирующих органов о бесплатном пользовании имуществом.
3. Договор аренды является
срочным, имущество передается в пользование нанимателю на определенный срок.Если срок найма не установлен, каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону
за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца. Стороны в договоре найма могут предусмотреть иной срок для предупреждения контрагента о желании расторгнуть договор найма, заключенный на неопределенный срок.Как уже указывалось, для отдельных видов имущества может предусматриваться особое правовое регулирование. Так, специальным законодательством могут быть установлены ограничения максимального срока договора найма. Например,
срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет (ст. 19 Закона об аренде земли).Ограничение максимального срока договора найма является императивным требованием законодателя, которое не может быть изменено по согласию сторон. В таком случае, даже если стороны заключили договор на более длительный срок, нежели это разрешается специальным законом, считается, что договор заключен на срок, являющийся максимальным согласно закону.
Если между сторонами был заключен договор найма на неопределенный срок, однако специальным законом установлены ограничения максимального срока договора найма, то договор прекращается по истечении максимальных сроков договора, если стороны до этого не отказались от договора.
В то же время
ГКУ устанавливает правовые последствия продолжения нанимателем пользования имуществом после окончания срока действия договора найма. Так, договор найма (аренды) может быть продлен на срок, который был ранее установлен договором, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, а наймодатель не предъявляет возражений против этого на протяжении одного месяца.Если же у наймодателя есть возражения против пролонгации действия договора найма, он обязан сообщить об этом нанимателю на протяжении месяца. В противном случае договор будет продлен автоматически на срок, определенный в договоре (см.
постановление ВХСУ от 26.01.2010 г. № 11/162).Отдельно необходимо обратить внимание на действие данного правила при аренде коммунальной и государственной земли. ВХСУ приходит к выводу, что
отсутствие возражений сторон автоматически не продлевает аренду государственной либо коммунальной земли. Эту позицию высших судебных инстанций взяли на вооружение и госорганы (см. письмо Госкомзема от 09.07.2009 г. № 8842/17/11-09, в котором высказана аналогичная занимаемой судами позиция).На наш взгляд, основная идея, заложенная в законодательном регулировании отношений аренды, заключается в следующем:
если стороны договора аренды не заявляют о своем желании прекратить договорные отношения в связи с окончанием установленного в договоре срока либо изменить условия аренды, использование имущества должно осуществляться дальше на тех же условиях и без необходимости переоформления отношений. Это значительно упрощает задачу сторонам такого договора и не создает угрозы возникновения временного пробела, когда действие старого договора закончилось, а новый еще не заключен, что в случае аренды земли особенно важно.Ситуация должна измениться после вступления в силу изменений, которые были внесены в
ст. 33 Закона об аренде земли. Так, теперь она предусматривает, что арендодатель, имеющий намерение воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее чем за месяц до истечения договора аренды земли. К письму-уведомлению при этом он прилагает проект допсоглашения, условия которого могут и отличаться от действовавшего до этого договора аренды земли. Арендодатель, в свою очередь, в течение месяца рассматривает полученный проект допсоглашения и либо подписывает его, либо направляет арендатору свои возражения. В случае отсутствия ответа от арендодателя договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. В этом случае арендодатель (для земель коммунальной и государственной собственности — уполномоченный руководитель органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления без принятия решения самим таким органом, как это было раньше) обязан подписать соответствующее допсоглашение в течение месяца. Отказ от подписания может быть обжалован в суде, но при этом считается, что пользование землей осуществляется на достаточных правовых основаниях.4. Предметом договора найма может быть
непотребляемая вещь, которая определена индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первичный вид при неоднократном использовании (помещения, оборудование, автомобили). Законодательством Украины могут устанавливаться виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма. В данном случае может идти речь об имуществе, изъятом из гражданского оборота, а также вещи с ограниченной оборотоспособностью.5. Основная обязанность арендодателя по договору аренды —
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества утратил интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.Следует отметить, что арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им
оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.
В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться предоставленными ему
ГКУ способами защиты нарушенного права, а именно:1) потребовать от арендодателя:
— безвозмездного устранения недостатков имущества;
— соразмерного уменьшения арендной платы;
— возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества;
2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя;
3) потребовать досрочного расторжения договора.
ГКУ
не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитут, право залога и т. п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГКУ обязывает арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.6. По общему правилу, для заключения договора аренды земли достаточно простой письменной формы. Однако законодательство в отдельных случаях может предусматривать более строгие требования. Например, договор аренды транспортного средства, заключенный с простым физическим лицом (непредпринимателем), подлежит обязательному нотариальному удостоверению, договор аренды объекта недвижимости сроком на три и более года необходимо нотариально удостоверить и пройти его госрегистрацию.
Субаренда как вид деятельности
Основная особенность договора субаренды — арендодателем по такому договору выступает лицо, которое само является арендатором имущества. В свою очередь, субарендатор находится в правоотношениях только с арендатором по основному договору и не имеет никакой правовой связи с арендодателем.
Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия договора аренды. Соответственно, прекращение договора аренды, в том числе досрочное, влечет за собой и прекращение договора субаренды.
По общему правилу, договор субаренды заключается только с согласия арендодателя. В отдельных случаях специальным законом может прямо запрещаться передача имущества в субаренду.
Сдача объектов недвижимости в субаренду — достаточно популярный среди физлиц-предпринимателей вид деятельности, но при этом у них часто возникают вопросы, как данный вид деятельности должен быть определен согласно КВЭД. Код КВЭД 70.20.0 звучит как «Здавання в оренду власного нерухомого майна». Однако именно в рамках него физические лица — предприниматели могут передавать арендованные ими объекты недвижимости в аренду, поскольку этот подкласс включает также и передачу в субаренду жилой и нежилой недвижимости, земельных участков.
Ремонт арендуемого объекта
ГКУ
распределяет между сторонами договора обязанности по содержанию имущества, находящегося в аренде. Так, по общему правилу, на арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта. При этом для того, чтобы избежать спорных ситуаций, целесообразно предусмотреть в договоре сроки, в которые должен проводиться капитальный ремонт. В ином случае арендатору необходимо будет обосновывать перед арендодателем необходимость проведения капитального ремонта в связи с невозможностью полноценного использования имущества по его назначению.Если арендодатель не проводит капитальный ремонт в сроки, предусмотренные договором, либо, если такие сроки договором не оговаривались, отказывается проводить ремонт по требованию арендатора, последний может:
1) самостоятельно провести капитальный ремонт и:
— либо взыскать с арендодателя его стоимость;
— либо зачесть его стоимость в счет арендной платы;
— либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
2) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Но, еще раз оговоримся, договором вопрос о том, на какую из сторон возложена обязанность по проведению капитального ремонта, может решаться иначе и, например, возлагать соответствующую обязанность на арендатора либо оговаривать совместное его проведение арендодателем и арендатором.
На арендатора же возложена обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет
текущий ремонт, т. е. предупреждающий преждевременный износ и выход из строя объекта аренды, а также нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т. п.). От данного правила стороны также могут отклониться, иначе распределив обязанности в договоре.Кроме того, отклонения от приведенных выше общих правил могут быть предусмотрены в самом
ГКУ либо в других специальных законодательных актах. Так, например, ст. 791 ГКУ, предусматривающая особенности регулирования договора проката, устанавливает правило, согласно которому капитальный и текущий ремонт вещи осуществляет арендодатель за свой счет, если он не докажет, что повреждение вещи имело место по вине арендатора.От ремонта следует отличать
улучшения вещи, т. е. определенные изменения в предмете найма, которые повышают возможности по его использованию, но при этом не были необходимыми для того, чтобы вещь могла использоваться по назначению. Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, т. е. теми, которые не могут быть отделены без вреда для имущества, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него.Если улучшение предмета договора аренды было проведено с согласия арендодателя, то арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости этих улучшений после прекращения договора. Если же согласие получено не было, все понесенные затраты несет арендатор, требовать их возмещения от арендодателя он не может, поскольку не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению.
Но опять же, следует сделать оговорку, что так звучит общее правило, от которого стороны по соглашению между собой могут отступить:
— изначально в договоре может быть предусмотрено, каким образом распределяются затраты, связанные с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя;
— уже после проведения улучшений, они могут быть одобрены арендодателем, после чего он возмещает понесенные на такие улучшения расходы.
Если же речь идет об отделимом улучшении, то арендатор имеет право на его изъятие, и тогда вопрос о возмещении стоимости такого улучшения не ставится.
Особенности аренды земельных участков
Оформление отношений по передаче земельных участков в аренду должно проходить с соблюдением требований
ГКУ, ХКУ, ЗКУ, Закона об аренде земли, а также — в части передачи в аренду земельных участков государственной и коммунальной форм собственности — Закона об аренде государственного и коммунального имущества.Начнем с общих положений
ГКУ.В соответствии со
ст. 792 ГКУ по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязан передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Земельный участок может передаваться в найм вместе с насаждениями, строениями, зданиями, водоемами, которые находятся на нем, либо без них.ЗКУ
закрепляет порядок передачи земельных участков в аренду в ст. 124. В соответствии с ч. 1 данной статьи ЗКУ передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка.Для передачи в аренду земельных участков, которые находятся
в частной собственности граждан и юридических лиц, заключается договор аренды между владельцем земельного участка и арендатором (ч. 4 ст. 124 ЗКУ).В случае получения права аренды земельного участка на конкурсных началах основанием для
заключения договора аренды являются результаты аукциона или конкурса (ч. 2 ст. 6 Закона об аренде земли). Госкомзем по этому поводу отмечает, что до принятия Закона «О рынке земель» и утверждения общеобязательного порядка проведения земельных торгов, порядок их проведения может быть определен органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, которые уполномочены осуществлять распоряжаться землями государственной и коммунальной собственности с учетом соответствующих положений ЗКУ (письмо Госкомзема от 22.09.2006 г. № 14-17-2-П930/6940).Лицо, желающее получить земельный участок в аренду из земель государственной или коммунальной собственности, подает в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка
заявление (ходатайство). В случае поступления двух или более заявлений (ходатайств) на аренду одного и того же земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти или органы местного самоуправления проводят аукцион или конкурс по приобретению права аренды земельного участка, если законом не установлен иной порядок.Арендодателями земельных участков, которые пребывают в государственной собственности, выступают районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины в пределах полномочий, определенных законом. Арендодателями земельных участков коммунальной собственности — сельские, поселковые, городские, районные и областные советы, Верховный Совет АРК.
Обращаем внимание, что право на аренду земельного участка возникает
после заключения договора аренды и государственной регистрации прав на земельный участок (ч. 1 ст. 125 ЗКУ, ст. 18 Закона об аренде земли). При этом приступать к использованию земельного участка при его аренде, как и при получении в собственность, до установления его границ в натуре (на местности), до получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается. При этом документом, удостоверяющим право на аренду земельного участка, выступает договор аренды. Порядок государственной регистрации договоров аренды земли утвержден постановлением КМУ от 25.12.98 г. № 2073.Задача субъектов хозяйствования в части определения содержания договора аренды земли значительно облегчается существованием
Типового договора аренды земли, утвержденного постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220.Согласно
ст. 15 Закона об аренде земли существенными условиями договора аренды земли являются:— объект аренды (месторасположение и размер земельного участка);
— срок действия договора аренды;
— арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, ответственности за ее неуплату;
— условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду;
— условия сохранения состояния объекта аренды;
— условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
— условия возврата земельного участка арендодателю;
— существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка;
— определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
— ответственность сторон;
— условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка.
Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных
ст. 15 Закона об аренде земли, является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, признания договора недействительным согласно закону, а также отказа в нотариальном удостоверении договора.По соглашению сторон в договоре аренды земли могут указываться
другие условия, в частности качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на смену или прекращение действия договора аренды, и т. п. (ч. 3 ст. 15 Закона об аренде земли).Одним из существенных условий договора аренды земельного участка является
арендная плата, представляющая собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком независимо от результатов своей хозяйственной деятельности (ч. 1 ст. 21 Закона об аренде земли, ч. 1 ст. 286 ХКУ).Неотъемлемой частью договора аренды земли являются
(ч. 4 ст. 15 Закона об аренде земли):— план или схема земельного участка, передаваемого в аренду;
— кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (обременений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;
— акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
— акт приемки-передачи объекта аренды;
— проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных
Законом об аренде земли.По поводу последнего из названных документов отметим следующее. В соответствии со
ст. 16 Закона об аренде земли передача земельного участка, границы которого определены в натуре (на местности), в аренду без изменения его целевого назначения осуществляется без разработки проекта его отвода. В случае же изменения целевого назначения земельного участка, который предоставляется в аренду, передача осуществляется по проекту отвода.Если договором аренды земли предусматривается осуществить мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта аренды, к договору прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия.
Передача объекта аренды арендатору осуществляется арендодателем в сроки и на условиях, определенных в договоре аренды земли, по акту приемки-передачи (
ст. 17 Закона об аренде земли).Это базовые требования к договорам аренды. Дальше пойдет речь о вопросах, наиболее часто возникающих в практике договорных отношений, налоговом и бухгалтерском учете арендных операций.
