Нежилое помещение в многоквартирном доме: налог на землю
Офис предприятия находится в одном из нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме. Должно ли такое предприятие платить земельный налог? Какой может быть ответственность, если до этого момента отчетность по земле не подана и налог не уплачивался?
(г. Севастополь)
Со вступлением в силу
НКУ получило законодательное оформление то, чего так долго добивались налоговики: на собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах возложена обязанность уплачивать земельный налог. Так, согласно п. 287.8 НКУ собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной доли придомовой территории, начиная с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество*.* К слову, обосновывать выводы о том, что собственник помещения в многоквартирном доме должен уплачивать налог на землю, госорганы пытались и раньше (см., например, письмо Госкомзема от 26.05.2010 г. № 10046/17/4-10). Однако только теперь подобные требования основаны на законодательных нормах.
Как видим, данная норма вводит исключение из общего правила, так как включает в число плательщиков налога на землю лиц, которые под само определение такого плательщика не подпадают. Напомним, плательщиками налога на землю выступают собственники земли и землепользователи (
п. 269.1 НКУ), и основанием для его начисления являются данные земельного кадастра о том, пребывает ли земельный участок в собственности либо в пользовании (п. 270.1 НКУ).Проблема в том, что согласно действующему на сегодня законодательству к лицу, приобретающему помещение в
многоквартирном доме, не переходит право собственности на земельный участок (ст. 377 ГКУ), сведения о нем не вносятся в земельный кадастр и на основании ст. 42 ЗКУ земельные участки, на которых размещены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной либо коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям, организациям, осуществляющим управление этими домами, либо в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома земельный участок передается в собственность либо в пользование объединению собственников.Таким образом,
собственники помещений в многоквартирном жилом доме не становятся собственниками земельного участка под ним и прилегающей к нему территории. Ситуация может измениться и стать более определенной с принятием нового Жилищного кодекса, проект которого предусматривает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит сособственникам такого дома на праве общей совместной собственности (ст. 137). Однако на данный момент это только проект.Но указанную нестыковку (проявляющуюся в том, что субъекты, не являющиеся собственниками земли, включены в число плательщиков земельного налога) все же придется воспринимать как сознательно сделанное законодателем исключение из общего правила. Такой шаг можно объяснить следующим: земля, находящаяся под зданием, не является самостоятельным объектом правоотношений, в центре таких отношений пребывает само здание, именно оно представляет интерес и выступает предметом заключаемых сделок. Земельный участок при этом не может не разделять «судьбу» здания: права на землю должны переходить одновременно с правами на здание. Это правило прописано в
ЗКУ и ГКУ, и оно было воспринято НКУ при определении порядка и условий уплаты платы за землю. Однако специфика ситуации, когда речь идет о земле под многоквартирным домом, заключается во множественности сособственников на само здание. По большому счету, лицо, приобретающие помещение в многоквартирном доме, можно приравнять к фактическому сособственнику земли под ним. ОСМД (либо иная организация) лишь номинальный собственник, выступающий скорее представителем всех лиц, совместно владеющих землей под домом, и для удобства выполняющий функции собственника от имени их всех. Но делать это ОСМД может только в отношении собственников жилых помещений. Условно говоря, пользоваться услугами такого представителя лицо, которое использует помещение не для целей проживания, не может. К тому же в соответствии с п. 276.1 НКУ налог на земельные участки (в пределах населенных пунктов), занятые жилым фондом, уплачивается по льготной ставке — в размере 3 процентов суммы земельного налога, рассчитанного по общим правилам. Как видим, льгота предоставлена жилому фонду, поэтому распространять ее на нежилое помещение оснований нет.Как видим, предложенный в
НКУ вариант правового регулирования вопроса об уплате земельного налога за землю, находящуюся под многоквартирными жилыми домами и прилегающую к ним, в целом следует признать логичным. Правда, в результате получаем другую нестыковку: за часть земельного участка, которая пропорциональна помещению в многоквартирном доме, налог заплатят дважды — как за участок в целом (плательщиком выступает ОСМД, поскольку законодательство не предусматривает ни возможности, ни механизма уменьшения площади земельного участка под многоквартирным жилым домом пропорционально площади нежилых помещений для правильного расчета земельного налога) и в пропорции к площади нежилого помещения (плательщиком выступает собственник такого нежилого помещения).Также следует обратить внимание на то, что
НКУ обязывает уплачивать земельный налог собственников именно нежилых помещений, т. е. это обязательно должно быть помещение, переведенное в нежилой фонд. За жилые помещения, находящиеся в собственности предприятия, земельный налог не уплачивается. Отметим, что к использованию предприятием жилого помещения не для целей проживания в нем сотрудников, а, например, для размещения офиса, налоговые органы всегда относились отрицательно, хотя действующее законодательство оснований для каких-либо претензий с их стороны и не дает (см. «Офис в помещении жилого фонда: аргументы «за» и «против»» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 94). Однако в последнее время на сайтах некоторых местных налоговых органов появились консультации, в которых подчеркивается невозможность использования жилых помещений в производственных целях предприятия и соответственно неправомерность отнесения затрат на содержание таких помещений в состав расходов.Соответственно
с 01.01.2011 г. у всех субъектов хозяйствования — собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, за исключением освобожденных от уплаты земельного налога (речь в первую очередь о единоналожниках*, которые п. 8 раздела ХХ «Переходные положения» НКУ освобождены от уплаты земельного налога), возникла обязанность подавать «земельную» декларацию (общие правила заполнения см. в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2011, № 7, с. 15, а также в № 8, с. 3) и уплачивать земельный налог.* Правда, в Единой базе налоговых знаний размещено разъяснение, согласно которому физические лица — предприниматели, уплачивающие единый налог,
не освобождаются от уплаты земельного налога за земельный участок под нежилым помещением в многоквартирном жилом доме, находящемся в собственности такого физлица. Основания для такого ответа весьма спорные: «физлица-предприниматели, находящиеся на упрощенной системе налогообложения, не являются плательщиками земельного налога только за земельные участки, которые используются ими для осуществления предпринимательской деятельности, т. е. за те участки, которые в установленном действующим законодательством порядке предоставлены им именно для осуществления предпринимательской деятельности, доходы от которой облагаются единым налогом». Дело в том, что действующее законодательство не предусматривает никакой специальной процедуры предоставления земельных участков под многоквартирными жилыми домами в собственность физического лица, тем более с целью осуществления им предпринимательской деятельности. Сам факт перевода помещения в нежилой фонд может свидетельствовать о его использовании и земли под ним, а также придомовой территории в хозяйственной деятельности.Арендатор нежилого помещения в многоквартирном жилом доме плательщиком земельного налога не является. Им остается собственник помещения, который при желании может включить условие о возмещении ему суммы налога в составе арендной платы за помещение.
Тем субъектам хозяйствования, которые приобрели помещения в многоквартирных жилых домах до 01.01.2011 г., за периоды, предшествующие дате вступления в силу
НКУ, налог платить не нужно, а вот с 01.01.2011 г. такая обязанность распространяется и на них (если право собственности на помещение зарегистрировано, если нет — то с даты такой регистрации). Аналогичный ответ размещен в Единой базе налоговых знаний.Если же
собственником нежилого помещения в многоквартирном доме выступает простое физлицо, то обязанность по предоставлению декларации по земле на него не возложена. Однако, как следует из предписаний НКУ, налоговый орган в таком случае направляет физическому лицу налоговое уведомление-решение, в котором определяет сумму налогового обязательства по уплате земельного налога. Получить информацию о наличии в многоквартирном жилом доме нежилых помещений и о том, кто является их собственником, налоговому органу труда не составит: достаточно направить соответствующий запрос в БТИ.Основная проблема, с которой сталкивается собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, узнав о своем новом статусе плательщика земельного налога, — невозможность самостоятельного установления суммы налоговых обязательств в условиях отсутствия информации о нормативной денежной оценке земельного участка под зданием и придомовой территории к нему, а также о размере такого участка. Сами налоговики, в частности в
письме ГНАУ от 17.02.2011 г. № 3173/6/10-1015/567, рекомендуют с целью выяснения подобных вопросов обращаться с запросом в территориальные органы Госкомзема (отказ со стороны последних в предоставлении необходимой информации следует обжаловать). К слову, если этого не сделает налогоплательщик, то аналогичная проблема возникнет уже перед налоговым органом, поскольку без указанных данных он не сможет рассчитать сумму налоговых обязательств собственника нежилого помещения.Теперь что касается
ответственности за неподачу земельной декларации и неуплату налога. У собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, как и у других плательщиков земельного налога, в общем случае есть выбор:— подать до 1 февраля налоговую декларацию по земельному налогу на текущий год, в этом случае налоговое обязательство по плате за землю, определенное в такой налоговой декларации, уплачивается равными частями ежемесячно;
— подавать ежемесячные декларации до 20 числа месяца, следующего за отчетным — тогда уплачивается непосредственно та сумма налоговых обязательств, которая указана в декларации.
Какой бы из вариантов подачи налоговой декларации не выбрал налогоплательщик, налог уплачивается ежемесячно в течение 30 календарных дней, наступающих за последним календарным днем налогового (отчетного) месяца (
п. 287.3, п. 287.4 НКУ).Получается, что если налогоплательщик не подает до 1 февраля декларацию по земле на текущий год, то он еще не считается нарушившим обязанность по своевременной подаче налоговой отчетности и штраф к нему применен быть не может. Этот факт будет расценен налоговым органом как указывающий на то, что налогоплательщик решил воспользоваться предоставленной ему возможностью подачи ежемесячных деклараций. Если не предоставляются и они, то, по большому счету, у налогового органа есть формальные основания говорить о наличии оснований для применения штрафов за непредоставление деклараций за каждый месяц. Однако налоговые органы, похоже, в этом вопросе настроены более благосклонно и готовы применять только один штраф как за неподачу годовой декларации: они исходят из того, что на налогоплательщике лежит
обязанность подать годовую декларацию и у него есть право вместо годовой декларации подавать ежемесячные декларации. Соответственно, не подав ни годовую декларацию, ни ежемесячные, налогоплательщик нарушил обязанность по предоставлению декларации на текущий год и не воспользовался правом на предоставление ежемесячных деклараций. Согласно п. 120.1 НКУ штраф должен составить 170 грн., однако поскольку нарушение допущено в период с 1 января по 30 июня 2011 года, применению подлежит штраф в размере 1 грн.Кроме штрафа за непредоставление декларации, налоговый орган определит подлежащую уплате за прошедшие месяцы сумму налоговых обязательств. Дополнительно к налогоплательщику будет также применен штраф по
ст. 123 НКУ в размере 25 процентов суммы указанных налоговых обязательств. Но и в этом случае штрафные санкции в полном размере к налогоплательщику применяться не должны: соблюдаются все условия для использования переходной нормы об одногривневом штрафе.Таким образом,
общий размер санкций составит 2 грн.
Елена Уварова, юрист
