Нежиле приміщення в багатоквартирному будинку: податок на землю
Офіс підприємства знаходиться в одному з нежилих приміщень, розташованих у багатоквартирному жилому будинку. Чи має таке підприємство сплачувати земельний податок? Якою може бути відповідальність, якщо до цього моменту звітність щодо землі не подана і податок не сплачувався?
(м. Севастополь)
З набуттям чинності
ПКУ отримало законодавче оформлення те, чого так довго прагнули податківці: на власників нежилих приміщень у багатоквартирних жилих будинках покладено обов’язок сплачувати земельний податок. Так, згідно з п. 287.8 ПКУ власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території, починаючи з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно*.* До речі, обґрунтовувати висновки про те, що власник приміщення в багатоквартирному будинку повинен сплачувати податок на землю, держоргани намагалися і раніше (див., наприклад, лист Держкомзему від 26.05.2010 р. № 10046/17/4-10). Однак тільки тепер такі вимоги ґрунтуються на законодавчих нормах.
Як бачимо, ця норма запроваджує виняток із загального правила, оскільки включає до числа платників податку на землю осіб, які безпосередньо під визначення такого платника не потрапляють. Нагадаємо: платниками податку на землю є власники землі та землекористувачі (
п. 269.1 ПКУ) і підставою для його нарахування є дані земельного кадастру про те, чи перебуває земельна ділянка у власності або в користуванні (п. 270.1 ПКУ).Проблема в тому, що згідно з чинним на сьогодні законодавством до особи, яка придбаває приміщення в
багатоквартирному будинку, не переходить право власності на земельну ділянку (ст. 377 ЦКУ), відомості про неї не вносяться до земельного кадастру та на підставі ст. 42 ЗКУ земельні ділянки, на яких розміщені багатоквартирні жилі будинки, а також будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, що до них відносяться, надаються в постійне користування підприємствам, установам, організаціям, які здійснюють управління цими будинками, або в разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку — земельна ділянка передається у власність або в користування об’єднанню власників.Таким чином,
власники приміщень в багатоквартирному жилому будинку не стають власниками земельної ділянки під ним та прилеглої до нього території. Ситуація може змінитися і стати більш визначеною з прийняттям нового Житлового кодексу, проект якого передбачає, що земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, належить співвласникам такого будинку на праві спільної сумісної власності (ст. 137). Однак наразі це тільки проект.Але зазначене нестикування (що виявляється в тому, що суб’єктів, які не є власниками землі, уключено до числа платників земельного податку) усе ж доведеться сприймати як свідомо зроблений законодавцем виняток із загального правила. Такий крок можна пояснити: земля, що знаходиться під будинком, не є самостійним об’єктом правовідносин, у центрі таких відносин перебуває сам будинок, саме він становить інтерес та виступає предметом правочинів, що укладаються. Земельна ділянка при цьому не може не поділяти «долю» будинку: права на землю повинні переходити одночасно з правами на будинок. Це правило прописане в
ЗКУ та ЦКУ, і воно було сприйняте ПКУ при визначенні порядку та умов сплати плати за землю. Однак специфіка ситуації, коли йдеться про землю під багатоквартирним будинком, полягає в множинності співвласників на сам будинок. Великою мірою, особу, яка придбаває приміщення в багатоквартирному будинку, можна прирівняти до фактичного співвласника землі під ним. ОСББ (або інша організація) — лише номінальний власник, що є радше представником усіх осіб, які спільно володіють землею під будинком, та для зручності виконує функції власника від імені їх усіх (причому з дуже обмеженими повноваженнями — наприклад, розпоряджатися земельною ділянкою такий номінальний власник не може). Але робити це ОСББ може тільки щодо власників жилих приміщень. Умовно кажучи, користуватися послугами такого представника особа, яка використовує приміщення не для цілей проживання, не може. До того ж, відповідно до п. 276.1 ПКУ податок за земельні ділянки (у межах населених пунктів), зайняті житловим фондом, сплачується за пільговою ставкою — у розмірі 3 % суми земельного податку, розрахованого за загальними правилами. Як бачимо, пільгу надано житловому фонду, тому поширювати її на нежиле приміщення підстав немає.Як бачимо, запропонований у
ПКУ варіант правового регулювання питання про сплату земельного податку за землю, що знаходиться під багатоквартирними жилими будинками, у цілому слід визнати логічним. Щоправда, у результаті отримуємо інше нестикування: за частину земельної ділянки, яка пропорційна приміщенню в багатоквартирному будинку, податок заплатять двічі — як за ділянку в цілому (платником виступає ОСББ, оскільки законодавство не передбачає ні можливості, ні механізму зменшення площі земельної ділянки під багатоквартирним жилим будинком та прибудинкової території пропорційно площі нежилих приміщень для правильного розрахунку земельного податку) та в пропорції до площі нежилого приміщення (платником виступає власник такого нежилого приміщення).Також слід звернути увагу на те, що
ПКУ зобов’язав сплачувати земельний податок власників саме нежилих приміщень, тобто це обов’язково має бути приміщення, переведене до нежитлового фонду. За жилі приміщення, що перебувають у власності підприємства, земельний податок не сплачується. Зауважимо, що до використання підприємством жилого приміщення не для цілей проживання в ньому працівників, а, наприклад, для розміщення офісу, податкові органи завжди ставилися негативно, хоча чинне законодавство підстав для будь-яких претензій з їх боку не дає (див. «Офіс у приміщенні житлового фонду: аргументи «за» і «проти» // «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 94). Проте останнім часом на сайтах деяких місцевих податкових органів з’явилися консультації, в яких підкреслюється неможливість використання жилих приміщень у виробничих цілях підприємства та відповідно неправомірність віднесення коштів на утримання таких приміщень до складу витрат.Відповідно,
з 01.01.2011 р. у всіх суб’єктів господарювання — власників нежилих приміщень у багатоквартирних будинках, за винятком звільнених від сплати земельного податку (ідеться насамперед про єдиноподатників*, яких п. 8 розд. ХХ «Перехідні положення» ПКУ звільнено від сплати земельного податку), виник обов’язок подавати «земельну» декларацію (загальні правила заповнення див. «Податки та бухгалтерський облік», 2011, № 7, с. 15, а також № 8, с. 3) та сплачувати земельний податок.* Щоправда, в Єдиній базі податкових знань розміщено роз’яснення, згідно з яким фізичні особи — підприємці, що сплачують єдиний податок,
не звільняються від сплати земельного податку за земельну ділянку під нежилим приміщенням у багатоквартирному жилому будинку, яке знаходиться у власності такої фізособи. Підстави для такої відповіді вельми спірні: «фізособи-підприємці, що перебувають на спрощеній системі оподаткування, не є платниками земельного податку тільки за земельні ділянки, які використовуються ними для провадження підприємницької діяльності, тобто за ті ділянки, які в установленому чинним законодавством порядку надані їм саме для провадження підприємницької діяльності, доходи від якої обкладаються єдиним податком». Річ у тім, що чинне законодавство не передбачає жодної спеціальної процедури надання земельних ділянок під багатоквартирними жилими будинками у власність фізичної особи, тим більше з метою провадження нею підприємницької діяльності. Сам факт переведення приміщення до нежитлового фонду може свідчити про його використання та землі під ним, а також прибудинкової території в господарській діяльності.Орендар нежилого приміщення в багатоквартирному жилому будинку не є платником земельного податку. Ним залишається власник приміщення, який за бажанням може включити умову про відшкодування йому суми податку у складі орендної плати за приміщення.
Тим суб’єктам господарювання, які придбали приміщення в багатоквартирних жилих будинках до 01.01.2011 р., за періоди, що передують даті набуття чинності
ПКУ, податок сплачувати не потрібно, а от з 01.01.2011 р. такий обов’язок поширюється і на них (якщо право власності на приміщення зареєстроване, якщо ні — то з дати такої реєстрації). Аналогічна відповідь розміщена в Єдиній базі податкових знань.Якщо ж
власником нежилого приміщення в багатоквартирному будинку є проста фізособа, то обов’язок з подання декларації щодо землі на неї не покладено. Однак, як випливає з приписів ПКУ, податковий орган у такому разі направляє фізичній особі податкове повідомлення-рішення, в якому визначає суму податкового зобов’язання зі сплати земельного податку. Отримати інформацію про наявність у багатоквартирному жилому будинку нежилих приміщень та про те, хто є їх власником, податковому органу буде не складно: потрібно лише направити відповідний запит до БТІ.Основна проблема, з якою стикається власник нежилого приміщення в багатоквартирному будинку, дізнавшись про свій новий статус платника земельного податку, — неможливість самостійного встановлення суми податкових зобов’язань в умовах відсутності інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки під будинком та прибудинкової території до нього, а також про розмір такої ділянки. Самі податківці, зокрема в
листі ДПАУ від 17.02.2011 р. № 3173/6/10-1015/567, рекомендують з метою з’ясування подібних питань звертатися із запитом до територіальних органів Держкомзему (відмову останніх надати необхідну інформацію можна оскаржувати). До речі, якщо цього не зробить платник податків, то аналогічна проблема виникне вже перед податковим органом, оскільки без зазначених даних він не зможе розрахувати суму податкових зобов’язань власника нежилого приміщення.Тепер стосовно
відповідальності за неподання земельної декларації та несплату податку. У власників нежилих приміщень у багатоквартирному будинку, як і в інших платників земельного податку, у загальному випадку є вибір:— подати до 1 лютого податкову декларацію із земельного податку на поточний рік, у цьому випадку податкове зобов’язання з плати за землю, визначене в такій податковій декларації, сплачується рівними частинами щомісячно;
— подавати щомісячні декларації до 20 числа місяця, наступного за звітним, — тоді сплачується безпосередньо та сума податкових зобов’язань, яка зазначена в декларації.
Який би з варіантів подання податкової декларації не вибрав платник податків, податок сплачується щомісячно протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (
пп. 287.3, 287.4 ПКУ).Отже, якщо платник податків не подає до 1 лютого декларацію щодо землі на поточний рік, то він ще не вважається таким, що порушив обов’язок зі своєчасного подання податкової звітності, та штраф до нього застосовано бути не може. Цей факт буде розцінено податковим органом як такий, що вказує на те, що платник податків вирішив скористатися наданою йому можливістю подання щомісячних декларацій. Якщо не подаються і вони, то, власне кажучи, податковий орган має формальний привід говорити про наявність підстав для застосування штрафів за неподання декларацій за кожний місяць. Проте податкові органи, схоже, у цьому питанні налаштовані більш прихильно та готові застосовувати тільки один штраф як за неподання річної декларації: вони виходять з того, що на платника податків покладено
обов’язок подати річну декларацію і у нього є право замість річної декларації подавати щомісячні декларації. Відповідно, не подавши ні річну декларацію, ні щомісячні, платник податків порушив обов’язок з подання декларації на поточний рік і не скористався правом на подання щомісячних декларацій. Згідно з п. 120.1 ПКУ штраф має становити 170 грн., однак оскільки порушення допущене в період з 1 січня по 30 червня 2011 року, застосуванню підлягає штраф у розмірі 1 грн.Крім штрафу за неподання декларації, податковий орган визначить суму податкових зобов’язань, що підлягає сплаті за минулі місяці. Додатково до платника податків мав би бути також застосований штраф за
ст. 123 ПКУ в розмірі 25 % суми зазначених податкових зобов’язань. Але й у цьому випадку штрафні санкції в повному розмірі до платника податків застосовуватися не повинні: дотримуються всі умови для використання перехідної норми про одногривнєвий штраф.Таким чином,
загальний розмір санкцій становитиме 2 грн.
Олена Уварова, юрист
