Единоналожник сдает помещение в аренду как обычное физлицо
Частный предприниматель-единоналожник сдавал в аренду помещение юрлицу. С 01.04.2011 г. он намерен сдавать это же помещение в качестве физлица. Можно ли получать арендную плату на расчетный счет, открытый на физлицо как для предпринимателя? Можно ли использовать полученную плату в предпринимательской деятельности? Будут ли арендные платежи учитываться в выручке единоналожника? Можно ли нотариально не заверять договор аренды?
Давайте разбираться по порядку. Мы писали о том, что
предприниматель может, помимо своей предпринимательской деятельности, сдавать в аренду недвижимость, выступая при этом в качестве гражданина (непредпринимателя). Налоговики, кстати, с таким мнением соглашались (и это понятно, ведь сумма налогов, поступающая от гражданина, всегда больше тех платежей, которые поступают от предпринимателя). Но все же партнерам следует быть осторожными.На наш взгляд, оставаться предпринимателем и одновременно сдавать в аренду недвижимость от имени гражданина
смело могут лишь те физлица, предпринимательская деятельность которых отличается от аренды. В нашем же случае ситуация непростая. Поскольку предприниматель сдавал помещение в аренду еще будучи единоналожником, наверняка в его Свидетельстве об уплате единого налога фигурировал такой вид деятельности, как «сдача недвижимости в аренду». Это дает основание полагать, что любой доход, полученный физлицом от сдачи в аренду недвижимости, скорее всего, будет признан его предпринимательским доходом, т. е. доходом единоналожника. В таком случае арендатор потеряет право на расходы по аренде (чего партнеры как раз и стараются избежать).Поэтому прежде чем переоформлять договор аренды,
единоналожник должен внести изменения в свое Свидетельство об уплате единого налога, исключив из него такой вид деятельности, как «сдача недвижимости в аренду»*. Впрочем, налоговики могут и не придираться к предпринимательским видам деятельности, но в идеале лучше все-таки обезопасить себя и партнера.* Заявление об изменении видов деятельности подается единоналожником
не позже чем за 15 календарных дней до начала того квартала, в котором предприниматель планирует сдавать в аренду недвижимость от имени гражданина.Договор аренды составляется в письменной форме. Если
срок аренды меньше 3-х лет, договор можно не заверять у нотариуса и не регистрировать (статьи 793, 794 ГКУ).Что касается
получения арендной платы, то в принципе ее можно зачислять и на предпринимательский счет. Ведь Инструкция № 492 не содержит нормы, которая бы запрещала использовать предпринимательский счет для личных нужд физлица*. И ответственности за это тоже никакой нет. Но это если исходить из буквы Инструкции № 492.* Несмотря на то что обратная норма в Инструкции № 492 есть. Так, счет гражданина-физлица строго запрещено использовать для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе для получения предпринимательского дохода (пункт 7.7 Инструкции № 492).
Если же исходить из духа данного документа, то можно понять, что для банка физлицо-гражданин и физлицо-предприниматель — совершенно разные субъекты (даже если это один и тот же человек). Поэтому
в идеале лучше все-таки открыть другой счет (пусть и в том же банке) на имя физлица-гражданина и получать арендную плату именно на него. Это, кстати, будет дополнительным доказательством того, что физлицо сдает помещение в аренду не как единоналожник, а как гражданин (если налоговики вдруг попытаются лишить арендатора права на расходы, считая, что он арендует помещение у единоналожника).Что касается
использования средств, полученных от аренды, в предпринимательской деятельности. Если арендная плата поступала на счет, открытый на имя гражданина, ее придется сначала снять с этого счета и только потом использовать в предпринимательской деятельности. Объясняется это тем, что счет гражданина-физлица строго запрещено использовать для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 7.7 Инструкции № 492).Ну и напоследок.
Арендная плата точно не будет включаться в доход единоналожника (т. е. ее не придется записывать в Книгу ф. № 10), если предприниматель поступит так:1) оформит договор аренды помещения, выступая в качестве гражданина (обязательное условие);
2) будет получать средства от аренды на счет гражданина, а не на счет предпринимателя (обязательное условие, поскольку выписка по предпринимательскому счету проверяется налоговиками);
3) исключит из Свидетельства об уплате единого налога такой вид деятельности, как «сдача имущества в аренду» (желательное условие).
Людмила Бала, консультант газеты «Налоги и бухгалтерский учет»
