Єдиноподатник здає приміщення в оренду як звичайна фізособа
Приватний підприємець-єдиноподатник здавав в оренду приміщення юрособі. З 01.04.2011 р. він має намір здавати це саме приміщення як фізособа. Чи можна отримувати орендну плату на розрахунковий рахунок, відкритий на фізособу як для підприємця? Чи можна використовувати отриману плату в підприємницькій діяльності? Чи будуть орендні платежі враховуватися у виручці єдиноподатника? Чи можна нотаріально не посвідчувати договір оренди?
Давайте розбиратися по порядку. Ми писали про те, що
підприємець може, крім своєї підприємницької діяльності, здавати в оренду нерухомість, залишаючись при цьому громадянином (непідприємцем). Податківці, до речі, з такою думкою погоджувалися (і це зрозуміло, адже сума податків, що надходить від громадянина, завжди більша за ті платежі, які надходять від підприємця). Але все-таки, партнерам слід бути обережними.На наш погляд, залишатися підприємцем і одночасно здавати в оренду нерухомість від імені громадянина
сміливо можуть лише ті фізособи, підприємницька діяльність яких відмінна від оренди. У нашому ж випадку ситуація непроста. Оскільки підприємець здавав приміщення в оренду ще будучи єдиноподатником, напевно в його Свідоцтві про сплату єдиного податку фігурував такий вид діяльності, як «здавання нерухомості в оренду». Це дає підстави вважати, що будь-який дохід, отриманий фізособою від здавання в оренду нерухомості, скоріш за все, буде визнаний його підприємницьким доходом, тобто доходом єдиноподатника. У такому разі орендар втратить право на витрати з оренди (чого партнери якраз і намагаються уникнути).Тому, перш ніж переоформляти договір оренди,
єдиноподатник повинен внести зміни до свого Свідоцтва про сплату єдиного податку, виключивши з нього такий вид діяльності, як «здавання нерухомості в оренду»***. Утім, податківці можуть і не прискіпуватися до підприємницьких видів діяльності, але в ідеалі краще все-таки убезпечити себе і партнера.*** Заяву про зміну видів діяльності єдиноподатник подає
не пізніше, ніж за 15 календарних днів до початку того кварталу, в якому підприємець планує здавати в оренду нерухомість від імені громадянина.Договір оренди складається у письмовій формі. Якщо
строк оренди менший від 3-х років, договір можна не завіряти у нотаріуса і не реєструвати (статті 793, 794 ЦКУ).Що стосується
отримання орендної плати, то в принципі її можна зараховувати і на підприємницький рахунок. Адже Інструкція № 492 не містить норми, яка б забороняла використовувати підприємницький рахунок для особистих потреб фізособи*. І відповідальності за це теж жодної немає. Але це, якщо виходити з букви Інструкції № 492.* Незважаючи на те що протилежна норма в Інструкції № 492 є. Так, рахунок громадянина-фізособи суворо заборонено використовувати для здійснення підприємницької діяльності, у тому числі для отримання підприємницького доходу (пункт 7.7 Інструкції № 492).
Якщо ж виходити з духу цього документа, то можна зрозуміти, що для банку фізособа-громадянин та фізособа-підприємець — зовсім різні суб'єкти (навіть якщо це одна й та сама людина). Тому
в ідеалі краще все-таки відкрити інший рахунок (хоч би і в тому самому банку) на ім'я фізособи-громадянина і отримувати орендну плату саме на нього. Це, до речі, буде додатковим доказом того, що фізособа здає приміщення в оренду не як єдиноподатник, а як громадянин (якщо податківці раптом спробують позбавити орендаря права на витрати, вважаючи, що він орендує приміщення в єдиноподатника).Що стосується
використання коштів, отриманих від оренди, у підприємницькій діяльності, якщо орендна плата надходила на рахунок, відкритий на ім’я громадянина, то її доведеться спочатку зняти з цього рахунка, і тільки потім використовувати в підприємницькій діяльності. Пояснюється це тим, що рахунок громадянина-фізособи суворо заборонено використовувати для здійснення підприємницької діяльності (пункт 7.7 Інструкції № 492).І останнє —
орендна плата точно не включатиметься до доходу єдиноподатника (тобто її не доведеться записувати до Книги ф. № 10), якщо підприємець чинитиме так:1) оформить договір оренди приміщення, виступаючи як громадянин (обов'язкова умова);
2) отримуватиме кошти від оренди на рахунок громадянина, а не на рахунок підприємця (обов'язкова умова, оскільки виписка за підприємницьким рахунком перевіряється податківцями);
3) виключить зі Свідоцтва про сплату єдиного податку такий вид діяльності, як «здавання майна в оренду» (бажана умова).
Людмила Бала, консультант газети «Податки та бухгалтерський облік»
