Налог на прибыль. Если арендодатель несет расходы на оплату коммунальных услуг, содержание и эксплуатацию недвижимости, предоставленной в аренду

Если арендодатель несет расходы на оплату коммунальных услуг, содержание и эксплуатацию недвижимости, предоставленной в аренду

Если по договору аренды расходы на содержание и эксплуатацию недвижимости (коммунальные услуги, уборку, техобслуживание и т. д.) оплачивает арендодатель (как правило, такое возможно, если на период аренды договоры с соответствующими коммунальными предприятиями и прочими поставщиками услуг не переоформляются на арендатора и стороной-заказчиком по ним продолжает оставаться арендодатель), то для арендодателя такие расходы являются связанными с хозяйственной деятельностью и он имеет право включить их в налоговом учете в состав «налоговых» расходов согласно п.п. «в» п.п. 138.10.4 НКУ (как прочие операционные расходы, связанные с ведением хозяйственной деятельности)*.

*Об особенностях возмещения арендатором расходов на оплату коммунальных услуг, содержание и эксплуатацию при аренде имущества бюджетных учреждений см. вопрос на с. 27.

При этом обычно на практике в таком случае возможны следующие варианты:

— арендатор в дальнейшем компенсирует такие расходы отдельным платежом арендодателю;

— такие расходы арендатор отдельным платежом не компенсирует, а их величину арендодатель закладывает в сумму взимаемой с арендатора арендной платы (т. е. понесенные расходы фактически покрываются за счет арендной платы — в составе арендного платежа); причем по умолчанию в договоре на этот счет может ничего не говориться, а оговариваться лишь общий размер арендной платы.

На каждой из ситуаций остановимся подробнее.

Если арендатор компенсирует арендодателю расходы отдельным платежом

В таком случае арендодатель:

— сумму понесенных расходов (на оплату коммунальных услуг, расходов на содержание и эксплуатацию помещения) включает в состав прочих «налоговых» расходов (согласно п.п. «в» п.п. 138.10.4 НКУ, с отражением в «прочей» строке 06.4.39 приложения ІВ к строке 06.4 декларации по налогу на прибыль),

— а сумму возмещения от арендатора включает в состав прочих «налоговых» доходов (согласно п.п. 135.5.15 НКУ, с отражением в «прочей» строке 03.28 приложения ІД к строке 03 декларации по налогу на прибыль**).

**Заметим, что в консультации из раздела 110.18.02 ЕБНЗ со ссылкой на тот же п.п. 135.5.15 НКУ налоговики в то же время почему-то говорят об отражении таких доходов арендодателем в «арендной» строке 03.7 приложения ІД к строке 03 декларации, что, на наш взгляд, в данном случае представляется не вполне корректным, поскольку строка 03.7 предназначена для отражения не «прочих» доходов, а доходов от аренды в соответствии с п.п. 135.5.2 НКУ. Хотя расходы арендодателю по таким суммам налоговики также советуют показывать в «прочей» строке 06.4.39 приложения ІВ к строке 06.4 декларации.

Что касается арендатора, то он возмещает такие расходы на основании выставляемых арендодателем счетов и составленных актов (т. е. у арендатора в данном случае документальным подтверждением расходов будут являться составленные акты и счета арендодателя). При этом в налоговом учете арендатор включает такие суммы в состав «налоговых» расходов в зависимости от целей, для которых используется арендуемый объект (соответственно в состав общепроизводственных расходов, административных расходов, расходов на сбыт).

Вдобавок следует учесть, что сумма возмещения подпадает под понятие «поставка услуг», в связи с чем подлежит обложению НДС в общем порядке (п.п. «б» п. 185.1, п. 187.1, п. 188 НКУ). В связи с чем арендодатель также должен выписать налоговую накладную с начисляемыми налоговыми обязательствами по ставке 20 %.

Пример. По договоренности сторон по объекту недвижимости, сданному в аренду, арендодатель самостоятельно несет расходы (всего — 3600 грн., в том числе НДС — 600 грн.) на:

— оплату коммунальных услуг — в сумме 1800 грн. (в том числе НДС — 300 грн.);

— уборку помещения — в сумме 600 грн. (в том числе НДС — 100 грн.);

— техобслуживание помещения — в сумме 1200 грн. (в том числе НДС — 200 грн.).

Арендатор компенсирует арендодателю сумму понесенных расходов (3600 грн., в том числе НДС — 600 грн.) отдельным платежом.

В учете сторон операции отразятся следующим образом:

Возмещение арендатором арендодателю расходов
на оплату коммунальных услуг, содержание и эксплуатацию помещения

(отдельным платежом)

Если расходы арендодателю возмещаются в составе арендной платы

Учет операций у сторон в таком случае аналогичен учету арендных платежей (арендной платы). То есть арендодатель:

— сумму арендной платы (включая заложенную в ее состав «компенсационную» составляющую, покрывающую его коммунальные расходы, расходы на уборку и техобслуживание) относит в состав «налоговых» доходов (как доходы от аренды согласно п.п. 135.5.2 НКУ с отражением в «арендной» строке 03.7 приложения ІД к строке 03 декларации по налогу на прибыль). Напомним, что с учетом правил, установленных п. 153.7 НКУ, «налоговые» доходы от аренды признаются арендодателем по начислению арендного платежа;

— при этом сумму коммунальных расходов и расходов на содержание и эксплуатацию помещения относит в состав «налоговых» расходов (как прочие «налоговые» расходы согласно п.п. «в» п.п. 138.10.4 НКУ, с отражением в «прочей» строке 06.4.39 приложения ІВ к строке 06.4 декларации по налогу на прибыль).

Попутно хотим отметить письмо ГНА в г. Киеве от 10.08.2011 г. № 8206/10/31-606, а также консультацию налоговиков из раздела 110.18.01 ЕБНЗ, в которых разъяснялось, что если предоставление в аренду имущества является для налогоплательщика основным видом деятельности, то доходы от таких операций следует отражать в «доходной» строке 02 декларации по налогу на прибыль, а расходы на содержание такого имущества — в «расходной» строке 05.1 декларации.

В свою очередь, у арендатора в таком случае расходы на возмещение арендодателю (в составе арендной платы) коммунальных расходов, расходов на уборку и техобслуживание отражаются так же, как расходы на аренду (выплату арендной платы) — с включением суммы арендной платы в налоговом учете в состав «налоговых» расходов, т. е. отнесением таких сумм (в зависимости от того, в каких целях используется арендуемое помещение) соответственно арендатором в состав общепроизводственных (п.п. «г» п.п. 138.8.5 НКУ), административных (п.п. «в» п.п. 138.10.2 НКУ), сбытовых (п.п. «д» п.п. 138.10.3 НКУ) или прочих (п.п. «в» п.п. 138.10.4 НКУ) расходов и отражением такой суммы в соответствующей строке декларации по налогу на прибыль.

При этом у арендодателя (плательщика НДС) вся сумма арендной платы будет являться объектом обложения НДС. Поэтому со всей ее суммы (включая заложенную в нее «компенсационную» составляющую) арендодателю придется начислить НДС-обязательства. Что касается арендатора, то он сумму «входного» НДС со всей суммы арендной платы (с учетом заложенной компенсации) относит в налоговый кредит.

Пример. По условиям примера, рассмотренного выше, предположим, арендатор компенсирует арендодателю расходы (в размере 3600 грн., в том числе НДС — 600 грн.) на оплату коммунальных и прочих услуг по содержанию и эксплуатации сданного в аренду объекта недвижимости в составе арендной платы, которая по договоренности сторон установлена в размере 9000 грн., в том числе НДС — 1500 грн.

В таком случае в учете сторон операции отразятся следующим образом:

Возмещение арендатором арендодателю расходов
на оплату коммунальных услуг, содержание и эксплуатацию помещения

(в составе арендной платы)

Людмила Солошенко, экономист-аналитик