Податок на прибуток. Якщо орендодавець несе витрати на оплату комунальних послуг, утримання та експлуатацію нерухомості, наданої в оренду

Якщо орендодавець несе витрати на оплату комунальних послуг, утримання та експлуатацію нерухомості, наданої в оренду

Якщо за договором оренди витрати на утримання та експлуатацію нерухомості (комунальні послуги, прибирання, техобслуговування тощо) оплачує орендодавець (як правило, таке можливе, коли на період оренди договори з відповідними комунальними підприємствами та іншими постачальниками послуг не переоформляються на орендаря і стороною-замовником за ними продовжує залишатися орендодавець), то для орендодавця такі витрати є пов’язаними з господарською діяльністю і він має право включити їх у податковому обліку до складу «податкових» витрат згідно з п.п. «в» п.п. 138.10.4 ПКУ (як інші операційні витрати, пов’язані з веденням господарської діяльності)*.

* Про особливості відшкодування орендарем витрат на оплату комунальних послуг, утримання та експлуатацію в разі оренди майна бюджетних установ див. запитання на с. 27.

Зазвичай на практиці в цьому разі можливі такі варіанти:

— орендар у подальшому компенсує такі витрати окремим платежем орендодавцю;

— такі витрати орендар окремим платежем не компенсує, а їх величину орендодавець закладає до суми орендної плати, що справляється з орендаря (тобто понесені витрати фактично покриваються за рахунок орендної плати — у складі орендного платежу); причому за умовчанням у договорі з цього приводу може нічого не зазначатися, а застерігатися лише загальний розмір орендної плати.

На кожній із ситуацій зупинимося детальніше.

Якщо орендар компенсує орендодавцю витрати окремим платежем .

У такому разі орендодавець:

— суму понесених витрат (на оплату комунальних послуг, витрат на утримання та експлуатацію приміщення) уключає до складу інших «податкових» витрат (згідно з п.п. «в» п.п. 138.10.4 ПКУ, з відображенням в «іншому» рядку 06.4.39 додатка ІВ до рядка 06.4 декларації з податку на прибуток);

— суму відшкодування від орендаря включає до складу інших «податкових» доходів (згідно з п.п. 135.5.15 ПКУ, із відображенням в «іншому» рядку 03.28 додатка ІД до рядка 03 декларації з податку на прибуток**).

** Зауважимо, що в консультації з розділу 110.18.02 ЄБПЗ із посиланням на той же п.п. 135.5.15 ПКУ податківці водночас чомусь говорять про відображення таких доходів орендодавцем в «орендному» рядку 03.7 додатка ІД до рядка 03 декларації, що, на наш погляд, у цьому випадку вбачається не зовсім коректним, оскільки рядок 03.7 призначено для відображення не «інших» доходів, а доходів від оренди відповідно до п.п. 135.5.2 ПКУ. Хоча витрати за такими сумами податківці також радять орендодавцю показувати в «іншому» рядку 06.4.39 додатка ІВ до рядка 06.4 декларації.

Що стосується орендаря, то він відшкодовує такі витрати на підставі рахунків, що виставляються орендодавцем, та складених актів (тобто в орендаря в цьому випадку документальним підтвердженням витрат будуть складені акти та рахунки орендодавця). При цьому в податковому обліку орендар включає такі суми до складу «податкових» витрат залежно від цілей, для яких використовується об’єкт, що орендується (відповідно до складу загальновиробничих витрат, адміністративних витрат, витрат на збут).

До того ж слід мати на увазі, що сума відшкодування підпадає під поняття «постачання послуг», у зв’язку з чим підлягає обкладенню ПДВ у загальному порядку (п.п. «б» п. 185.1, п. 187.1, п. 188 ПКУ). Отже, орендодавець також повинен виписати податкову накладну з податковими зобов’язаннями, що нараховуються за ставкою 20 %.

Приклад. За домовленістю сторін щодо об’єкта нерухомості, зданого в оренду, орендодавець самостійно несе витрати (усього 3600 грн., у тому числі ПДВ — 600 грн.) на:

— оплату комунальних послуг — у сумі 1800 грн. (у тому числі ПДВ — 300 грн.);

— прибирання приміщення — у сумі 600 грн. (у тому числі ПДВ — 100 грн.);

— техобслуговування приміщення — у сумі 1200 грн. (у тому числі ПДВ — 200 грн.).

Орендар компенсує орендодавцю суму понесених витрат (3600 грн., у тому числі ПДВ — 600 грн.) окремим платежем.

В обліку сторін операції відобразяться так:

Відшкодування орендарем орендодавцю витрат на оплату
комунальних послуг, утримання та експлуатацію приміщення

(окремим платежем)

Якщо витрати орендодавцю відшкодовуються у складі орендної плати.

Облік операцій у сторін у такому разі аналогічний обліку орендних платежів (орендної плати). Тобто орендодавець:

— суму орендної плати (уключаючи закладену до її складу «компенсаційну» складову, що покриває його комунальні витрати, витрати на прибирання та техобслуговування) відносить до складу «податкових» доходів (як доходи від оренди згідно з п.п. 135.5.2 ПКУ з відображенням в «орендному» рядку 03.7 додатка ІД до рядка 03 декларації з податку на прибуток). Нагадаємо, що з урахуванням правил, установлених п. 153.7 ПКУ, «податкові» доходи від оренди визнаються орендодавцем за нарахуванням орендного платежу;

— при цьому суму комунальних витрат та витрат на утримання й експлуатацію приміщення відносить до складу «податкових» витрат (як інші «податкові» витрати згідно з п.п. «в» п.п. 138.10.4 ПКУ, з відображенням в «іншому» рядку 06.4.39 додатка ІВ до рядка 06.4 декларації з податку на прибуток).

Принагідно варто відзначити лист ДПА в м. Києві від 10.08.2011 р. № 8206/10/31-606, а також консультацію податківців із розділу 110.18.01 ЄБПЗ, в яких роз’яснювалося: якщо надання в оренду майна є для платника податків основним видом діяльності, то доходи від таких операцій слід відображати в «дохідному» рядку 02 декларації з податку на прибуток, а витрати на утримання такого майна — у «витратному» рядку 05.1 декларації.

У свою чергу в орендаря в такому разі витрати на відшкодування орендодавцю (у складі орендної плати) комунальних витрат, витрат на прибирання та техобслуговування відображаються також як витрати на оренду (виплату орендної плати) — з уключенням суми орендної плати в податковому обліку до складу «податкових» витрат, тобто віднесенням таких сум (залежно від того, з якою метою використовується приміщення, що орендується) відповідно до складу загальновиробничих (п.п. «г»
п.п. 138.8.5 ПКУ), адміністративних (п.п. «в» п.п. 138.10.2 ПКУ), збутових (п.п. «д» п.п. 138.10.3 ПКУ) чи інших (п.п. «в» п.п. 138.10.4 ПКУ) витрат та відображенням такої суми у відповідному рядку декларації з податку на прибуток.

При цьому в орендодавця (платника ПДВ) уся сума орендної плати буде об’єктом обкладення ПДВ. Тому з усієї її суми (уключаючи закладену до неї «компенсаційну» складову) орендодавцю доведеться нарахувати ПДВ-зобов’язання. Щодо орендаря, то він суму «вхідного» ПДВ з усієї суми орендної плати (з урахуванням закладеної компенсації) відносить до податкового кредиту.

Приклад. За умовами прикладу, розглянутого вище, припустимо, що орендар компенсує орендодавцю витрати (у розмірі 3600 грн., у тому числі ПДВ — 600 грн.) на оплату комунальних та інших послуг з утримання та експлуатації зданого в оренду об’єкта нерухомості у складі орендної плати, яку за домовленістю сторін установлено в розмірі 9000 грн., у тому числі ПДВ — 1500 грн.

У такому разі в обліку сторін операції відобразяться так:

Відшкодування орендарем орендодавцю витрат на оплату
 комунальних послуг, утримання та експлуатацію приміщення

(у складі орендної плати)

Людмила Солошенко, економіст-аналітик