Может ли заниматься субарендой физлицо-предприниматель, находясь в группе 2 плательщиков единого налога
Вправе ли физическое лицо — предприниматель, являющееся плательщиком единого налога второй группы, сдавать арендуемый им объект недвижимости в субаренду? Не нарушаются ли в этом случае условия пребывания во второй группе плательщиков единого налога?
(г. Днепропетровск)
Начнем с того, что физическое лицо — предприниматель, пребывающий в группе 2 плательщиков единого налога, вправе предоставлять недвижимость в аренду, если им соблюдаются критерии, установленные ст. 291 НКУ:
1) не используется труд наемных лиц или количество лиц, состоящих с ним в трудовых отношениях, в течение календарного года одновременно не превышает 10;
2) объем дохода в течение календарного года не превышает 1000000 грн.;
3) недвижимое имущество предоставляется в аренду (группа 70.2 КВЭ ДК 009:2005) в таких пределах:
— земельные участки общей площадью не более 0,2 гектара;
— жилые помещения и/или их части общей площадью не более 100 квадратных метров;
— нежилые помещения (сооружения, здания)
и/или их части общей площадью не более 300 квадратных метров;
4) недвижимое имущество предоставляется другим единоналожникам или физлицам (населению). Если в роли арендатора выступает юридическое лицо — плательщик налога на прибыль, неприбыльная организация либо физическое лицо — предприниматель на общей системе (т. е. не единоналожник), сдавать ему недвижимость в аренду, находясь в группе 2, нельзя.
Кроме того, для единоналожников группы 2 существует еще одно ограничение: им нельзя предоставлять посреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оцениванию недвижимого имущества. При этом посреднические услуги по аренде указаны в КВЭД (как в старом, так и в новом):
— КВЭД ДК 009:2005 — 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» (с 31.12.2012 г. данный КВЭД утратит силу);
— КВЭД ДК 009:2010 — 68.31 «Агентства недвижимости» (данный КВЭД с 01.01.2013 г. придет на смену КВЭД ДК 009:2005).
Как видим, посредничество при аренде — это риэлторские услуги агентств недвижимости. К обычной аренде такие услуги не имеют никакого отношения. Не являются они и услугами субаренды.
Так, посреднические услуги по аренде предполагают, что посредник за плату находит арендатора для арендодателя или арендодателя для арендатора, которые и заключают между собой договор аренды. При субаренде же субъект хозяйствования сдает имущество в поднаем (заключает договор субаренды) от своего имени, т. е. арендодателем по такому договору выступает лицо, которое само является арендатором имущества. В свою очередь, субарендатор находится в правоотношениях только с арендатором по основному договору и не имеет никакой правовой связи с арендодателем.
Согласно ч. 3 ст. 774 ГКУ к договору субаренды применяются положения о договоре аренды. То есть все требования, которые касаются договора аренды, актуальны и в отношении договора субаренды.
В КВЭД (как в старом, так и в новом) аренда и субаренда записаны под одним и тем же кодом, который помимо сдачи в аренду собственной недвижимости включает также:
— сдачу в субаренду жилой и нежилой недвижимости, земельных участков (см. КВЭД ДК 009:2005 (старый) — код 70.20.0 «Сдача в аренду собственного недвижимого имущества»);
— сдачу в аренду арендованного недвижимого имущества (см. КВЭД ДК 009:2010 (новый) — код 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества»).
То есть субаренда — это та же аренда, не имеющая ничего общего с посредническими операциями с недвижимостью (группа 70.31 КВЭД ДК 009:2005, группа 68.31 КВЭД ДК 009:2010), осуществлять которые единоналожникам группы 2 запрещено ч. 5 п.п. 2 п. 291.4 НКУ.
Хотя должны предупредить: налоговики, судя по консультации, опубликованной в журнале «Вестник налоговой службы Украины», 2012, № 39, с. 39, все же пытаются отождествить услуги по сдаче в аренду арендованного недвижимого имущества (группа 68.20 КВЭД ДК 009:2010) с посредническими услугами по покупке, продаже, аренде недвижимого имущества, предоставление которых входит в компетенцию агентств недвижимости (группа 68.31 КВЭД ДК 009:2010), с тем чтобы закрыть доступ предпринимателям, осуществляющим данные субарендные услуги, к группе 2 плательщиков единого налога.
Такой подход контролеров абсолютно неправомерен. Поэтому еще раз подчеркнем: заниматься субарендой физлицу-единоналожнику, находясь в группе 2, можно (при соблюдении установленных единоналожных критериев, ограничения по суммарной площади всех сдаваемых объектов, а также при условии, что услуги по субаренде будут предоставляться другим единоналожникам и/или населению).
Наталья Белова, экономист-аналитик
