Чи може займатися суборендою фізособа-підприємець, перебуваючи в групі 2 платників єдиного податку
Чи має право фізична особа — підприємець, яка є платником єдиного податку другої групи, здавати об’єкт нерухомості, що нею орендується, в суборенду? Чи не порушуються в цьому випадку умови перебування в другій групі платників єдиного податку?
(м. Дніпропетровськ)
Почнемо з того, що фізична особа — підприємець, яка перебуває у групі 2 платників єдиного податку, має право надавати нерухомість в оренду, якщо нею дотримуються критерії, установлені ст. 291 ПКУ:
1) не використовується праця найманих осіб або кількість осіб, які перебувають із нею у трудових відносинах, протягом календарного року одночасно не перевищує 10;
2) обсяг доходу протягом календарного року не перевищує 1000000 грн.;
3) нерухоме майно надається в оренду (група 70.2 КВЕД ДК 009:2005) у таких межах:
— земельні ділянки загальною площею не більше 0,2 гектара;
— житлові приміщення та/або їх частини загальною площею не більше 100 квадратних метрів;
— нежитлові приміщення (споруди, будівлі)
та/або їх частини загальною площею не більше 300 квадратних метрів;
4) нерухоме майно надається іншим єдиноподатникам або фізособам (населенню). Якщо орендарем є юридична особа — платник податку на прибуток, неприбуткова організація або фізична особа — підприємець на загальній системі (тобто не єдиноподатник), здавати нерухомість в оренду, перебуваючи у групі 2, не можна.
Крім того, для єдиноподатників групи 2 існує ще одне обмеження: їм не можна надавати посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна. При цьому посередницькі послуги з оренди вказані у КВЕД (як у старому, так і в новому):
— КВЕД ДК 009:2005 — 70.31 «Діяльність агентств нерухомості» (з 31.12.2012 р. цей КВЕД втратить чинність);
— КВЕД ДК 009:2010 — 68.31 «Агентства нерухомості» (цей КВЕД з 01.01.2013 р. прийде на зміну КВЕД ДК 009:2005).
Як бачимо, посередництво при оренді — це ріелтерські послуги агентств нерухомості. До звичайної оренди такі послуги не мають жодного відношення. Не є вони і послугами суборенди.
Так, посередницькі послуги з оренди передбачають, що посередник за плату знаходить орендаря для орендодавця або орендодавця для орендаря, які й укладають між собою договір оренди. При суборенді ж суб’єкт господарювання здає майно у піднайм (укладає договір суборенди) від свого імені, тобто орендодавцем за таким договором виступає особа, яка сама є орендарем майна. У свою чергу, суборендар перебуває у правовідносинах тільки з орендарем за основним договором і не має жодного правового зв’язку з орендодавцем.
Згідно з ч. 3 ст. 774 ЦКУ до договору суборенди застосовуються положення про договір оренди. Тобто всі вимоги, що стосуються договору оренди, актуальні і щодо договору суборенди.
У КВЕД (як у старому, так і в новому) оренда та суборенда записані за одним і тим самим кодом, який, крім здавання в оренду власної нерухомості, уключає також:
— здавання в суборенду житлової та нежитлової нерухомості, земельних ділянок (див. КВЕД ДК 009:2005 (старий) — код 70.20.0 «Здавання в оренду власного нерухомого майна»);
— здавання в оренду орендованого нерухомого майна (див. КВЕД ДК 009:2010 (новий) — код 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»).
Тобто суборенда — це та ж оренда, що не має нічого спільного з посередницькими операціями з нерухомістю (група 70.31 КВЕД ДК 009:2005, група 68.31 КВЕД ДК 009:2010), здійснювати які єдиноподатникам групи 2 заборонено ч. 5 п.п. 2 п. 291.4 ПКУ.
Хоча слід попередити: податківці, судячи з консультації, опублікованої в журналі «Вісник податкової служби України», 2012, № 39, с. 39, усе ж намагаються ототожнити послуги зі здавання в оренду орендованого нерухомого майна (група 68.20 КВЕД ДК 009:2010) з посередницькими послугами з купівлі, продажу, оренди нерухомого майна, надання яких входить до компетенції агентств нерухомості (група 68.31 КВЕД ДК 009:2010), з тим щоб закрити доступ підприємцям, які надають ці суборендні послуги, до групи 2 платників єдиного податку.
Такий підхід контролерів абсолютно неправомірний. Тому ще раз підкреслимо: займатися суборендою фізособі-єдиноподатнику, яка перебуває в групі 2, можна (при дотриманні встановлених єдиноподаткових критеріїв, обмеження щодо сумарної площі всіх об’єктів, що здаються, а також за умови, що послуги із суборенди надаватимуться іншим єдиноподатникам та/або населенню).
Наталя Білова, економіст-аналітик
