Инвестиционная недвижимость (если недвижимость приобретена для сдачи в аренду)
Предприятие приобрело недвижимость исключительно для сдачи в аренду. Нужно ли в таком случае предприятию применять касающиеся инвестиционной недвижимости нормы П(С)БУ 32 и учитывать недвижимый объект по установленным им правилам?
(г. Одесса)
Да, для предприятия приобретенный объект будет являться инвестиционной недвижимостью, что требует его надлежащего учета.
Так, согласно п. 4 П(С)БУ 32 инвестиционная недвижимость — это собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, расположенные на земле и содержащиеся с целью получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала, а не для производства и поставки товаров, предоставления услуг, административной цели или продажи в процессе обычной деятельности. Таким образом, недвижимость, приобретенная предприятием исключительно для сдачи в аренду, соответствует критериям инвестиционной недвижимости. Поэтому ее учет нужно вести в соответствии с правилами, установленными П(С)БУ 32.
Напомним особенности такого «инвестиционного» учета:
— бухгалтерский учет объектов инвестиционной недвижимости ведут на отдельном субсчете 100 «Инвестиционная недвижимость»;
— отразив при приобретении инвестиционную недвижимость по первоначальной стоимости (пп. 9 — 14 П(С)БУ 32), в дальнейшем инвестиционная недвижимость подлежит отражению в бухучете и финансовой отчетности (на каждую дату баланса) по одному из указанных в п. 16 П(С)БУ 32 методов:
(1) по справедливой стоимости (если ее можно достоверно определить);
(2) по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации c учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления (если достоверно определить справедливую стоимость не представляется возможным).
Характеристика каждого из методов приведена в таблице:
|
| Оценка объектов инвестиционной недвижимости | |
| Характеристика метода | Оценка по справедливой стоимости При этом изменение справедливой стоимости на каждую дату баланса — сумма увеличения (уменьшения) справедливой стоимости инвестиционной недвижимости — отражается в составе прочих операционных доходов (прочих операционных расходов) предприятия (п. 22 П(С)БУ 32) | Оценка по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления, которые признаются в соответствии с П(С)БУ 28*. |
| Начисление амортизации | Инвестиционная недвижимость, оцениваемая по справедливой стоимости, в бухгалтерском учете амортизации не подлежит | В бухгалтерском учете подлежит амортизации |
| *Правда, в этом случае, нужно заметить, уйти от необходимости определения по инвестиционной недвижимости также и справедливой стоимости вряд ли получится, поскольку п. 36.5 П(С)БУ 32 | ||
— в налоговом учете инвестиционная недвижимость отдельно не выделяется, а учитывается по общим правилам (как здания, помещения) в составе группы 3 и расходы на ее приобретение (п. 144.1 НКУ) на общих основаниях подлежат «налоговой» амортизации (за исключением земельных участков, которые учитываются в группе 1 и амортизации не подлежат). Правда, в данном случае нужно сделать одну оговорку. Как предусматривает п.п. 145.1.9 НКУ начисление «налоговой» амортизации осуществляется по методу, определенному приказом об учетной политике в бухучете. Однако, как отмечалось, согласно установленным правилам инвестнедвижимость, оцениваемая по справедливой стоимости, в бухгалтерском учете не амортизируется (амортизации не подлежит). Тем не менее это не означает, что такую инвестиционную недвижимость также нельзя амортизировать и в налоговом учете. И все же для избежания на этот счет каких-либо недоразумений лучше, чтобы в приказе об учетной политике, в частности, оговаривался метод начисления амортизации для группы «Здания, сооружения и передающие устройства», в отношении которого попутно в приказе при этом уточнялось, что он также используется и при начислении «налоговой» амортизации по инвестиционной недвижимости, оцениваемой в бухгалтерском учете по справедливой стоимости.
Учет операций с инвестиционной недвижимостью приведен в следующей таблице:
Учет инвестиционной недвижимости
| № п/п | Содержание хозяйственной операции | Бухгалтерский учет | Налоговый учет | ||
| Дт | Кт | доходы | расходы | ||
| Приобретение объекта инвестиционной недвижимости | |||||
| 1 | Отражены расходы, связанные с приобретением объекта инвестиционной недвижимости: | ||||
| — стоимость недвижимости согласно договору купли-продажи | 152 | 631 | — | — | |
| 641 | 631 | — | — | ||
| — сбор в Пенсионный фонд при покупке недвижимости (1 %) | 152 | 651 | — | — | |
| — расходы по оформлению права собственности на недвижимость | 152 | 377 | — | — | |
| 641 | 377 | — | — | ||
| 2 | Оплачены расходы, связанные с покупкой недвижимости | 631, 651, 377 | 311 | — | — |
| 3 | Объект инвестиционной недвижимости введен в эксплуатацию | 100* | 152 | — | —* |
| *Сформирована первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости (п. 9 П(С)БУ 32). В налоговом учете объект зачислен в состав основных средств группы 3 (п. 145.1 НКУ). Начиная со следующего месяца (месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию) в налоговом учете по объекту инвестиционной недвижимости начинает начисляться «налоговая» амортизация. | |||||
| Изменение стоимости объекта инвестиционной недвижимости | |||||
| 1 | На дату баланса скорректирована стоимость объекта инвестиционной недвижимости в связи с: | ||||
| — увеличением его справедливой стоимости | 10 | 719 | —* | — | |
| — уменьшением его справедливой стоимости | 949 | 10 | — | —* | |
| *На налоговый учет проводимые корректировки не влияют и в составе «налоговых» доходов и «налоговых» расходов не отражаются. | |||||
Людмила Солошенко, экономист-аналитик
