Інвестиційна нерухомість (якщо нерухомість придбано для здавання в оренду)
Підприємство придбало нерухомість виключно для здавання в оренду. Чи потрібно в такому разі підприємству застосовувати норми П(С)БО 32, що стосуються інвестиційної нерухомості, та обліковувати нерухомий об’єкт за встановленими ним правилами?
(м. Одеса)
Так, для підприємства придбаний об’єкт буде інвестиційною нерухомістю , що потребує його належного обліку.
Згідно з п. 4 П(С)БО 32 інвестиційна нерухомість — це власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності. Отже, нерухомість, придбана підприємством виключно для здавання в оренду, відповідає критеріям інвестиційної нерухомості, тому її облік потрібно вести відповідно до правил, установлених П(С)БО 32.
Нагадаємо особливості такого «інвестиційного» обліку:
— бухгалтерський облік об’єктів інвестиційної нерухомості ведуть на окремому субрахунку 100 «Інвестиційна нерухомість»;
— інвестиційна нерухомість, відображена при придбанні за первісною вартістю (пп. 9 — 14 П(С)БО 32), у подальшому підлягає відображенню в бухобліку та фінансовій звітності (на кожну дату балансу) за одним з указаних у п. 16 П(С)БО 32 методів:
(1) за справедливою вартістю (якщо її можна достовірно визначити);
(2) за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації, з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення (якщо достовірно визначити справедливу вартість неможливо).
Характеристику кожного з методів наведемо в таблиці.
|
| Оцінка об’єктів інвестиційної нерухомості | |
| Характеристика методу | Оцінка за справедливою вартістю (ґрунтується на цінах активного ринку в тій же місцевості в подібному стані за подібних умов договорів оренди чи інших контрактів на дату балансу, п. 19 П(С)БО 32). | Оцінка за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, |
| Нарахування амортизації | Інвестиційна нерухомість, що оцінюється за справедливою вартістю, у бухгалтерському обліку амортизації не підлягає | У бухгалтерському обліку підлягає амортизації (субрахунок 135 «Знос інвестиційної нерухомості») |
| * Щоправда, у цьому випадку, слід зауважити, уникнути необхідності визначення за інвестиційною нерухомістю також і справедливої вартості навряд чи вдасться, оскільки п. 36.5 П(С)БО 32 вимагає при такому методі оцінки наводити у примітках до фінансової звітності щодо інвестиційної нерухомості також і її справедливу вартість. | ||
— у податковому обліку інвестиційна нерухомість окремо не виділяється, а обліковується за загальними правилами (як будівлі, приміщення) у складі групи 3, та витрати на її придбання (п. 144.1 ПКУ) на загальних підставах підлягають «податковій» амортизації (за винятком земельних ділянок, які обліковуються у групі 1 та амортизації не підлягають). Щоправда, у цьому випадку потрібно зробити одне застереження. Як передбачає п.п. 145.1.9 ПКУ, нарахування «податкової» амортизації здійснюється за методом, визначеним наказом про облікову політику в бухобліку. Проте, як уже зазначалося, згідно з установленими правилами інвестнерухомість, що оцінюється за справедливою вартістю, у бухгалтерському обліку не амортизується (амортизації не підлягає). Проте це не означає, що таку інвестиційну нерухомість також не можна амортизувати і в податковому обліку. Та все ж для уникнення із цього приводу будь-яких непорозумінь краще, щоб у наказі про облікову політику, зокрема, застерігався метод нарахування амортизації для групи «Будівлі, споруди та передавальні пристрої», щодо якого у наказі при цьому уточнювалося, що він також використовується і при нарахуванні «податкової» амортизації за інвестиційною нерухомістю, що оцінюється в бухгалтерському обліку за справедливою вартістю.
Облік операцій з інвестиційною нерухомістю наведемо в таблиці:
Облік інвестиційної нерухомості
| № з/п | Зміст господарської операції | Бухгалтерський облік | Податковий облік | ||
| Дт | Кт | доходи | витрати | ||
| Придбання об’єкта інвестиційної нерухомості | |||||
| 1 | Відображено витрати, пов’язані з придбанням об’єкта інвестиційної нерухомості: | ||||
| — вартість нерухомості згідно з договором купівлі-продажу | 152 | 631 | — | — | |
| 641 | 631 | — | — | ||
| — збір до Пенсійного фонду при придбанні нерухомості (1 %) | 152 | 651 | — | — | |
| — витрати з оформлення права власності на нерухомість | 152 | 377 | — | — | |
| 641 | 377 | — | — | ||
| 2 | Оплачено витрати, пов’язані з придбанням нерухомості | 631, 651, 377 | 311 | — | — |
| 3 | Об’єкт інвестиційної нерухомості введено в експлуатацію | 100* | 152 | — | —* |
| * Сформовано первісну вартість об’єкта інвестиційної нерухомості (п. 9 П(С)БО 32). У податковому обліку об’єкт зараховано до складу основних засобів групи 3 (п. 145.1 ПКУ). Починаючи з наступного місяця (місяця, наступного за місяцем введення об’єкта в експлуатацію), у податковому обліку за об’єктом інвестиційної нерухомості починає нараховуватися «податкова» амортизація. А от у бухгалтерському обліку об’єкт інвестиційної нерухомості амортизуватиметься лише у разі, якщо вибрано другий метод його оцінки — за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації. | |||||
| Зміна вартості об’єкта інвестиційної нерухомості | |||||
| 1 | На дату балансу скориговано вартість об’єкта інвестиційної нерухомості у зв’язку зі: | ||||
| — збільшенням | 10 | 719 | —* | — | |
| — зменшенням | 949 | 10 | — | —* | |
| * На податковий облік коригування, що проводяться, не впливають і у складі «податкових» доходів та «податкових» витрат не відображаються. | |||||
Людмила Солошенко, економіст-аналітик
