Могут ли два субъекта арендовать один объект по очереди?
Могут ли два физлица-предпринимателя арендовать одно и то же помещение в разное время суток? Например, допустимо ли, чтобы предприниматель на общей системе арендовал помещение с 20.00 до 8.00 для проведения дискотек с продажей алкогольных напитков, а в остальное время единоналожник проводил курсы по танцам?
(г. Днепропетровск)
При условии правильной организации деятельности такой вариант вполне допустим.
С юридической точки зрения ограничений в части времени использования объекта аренды нет. Главное — чтобы присутствовали все существенные условия аренды: имущество передается в пользование на четко оговоренный срок за плату. При этом какие-либо ограничения в части продолжительности срока использования не выдвигаются.
Однако стороны таких взаимоотношений должны обеспечить надлежащую фиксацию момента, с которого помещение начинает использоваться каждым из предпринимателей. Если этого не сделать, то, как минимум, возникает угроза того, что единоналожник будет уличен в занятии запрещенными для упрощенной системы налогообложения видами деятельности (реализация алкогольных напитков). Кроме того, если помещению будет нанесен вред, то в условиях отсутствия документального подтверждения, в чьем именно пользовании в конкретный момент времени пребывало помещение, арендодателю требовать компенсацию нанесенного ущерба будет достаточно сложно.
Можно предложить такие варианты оформления отоношений:
1. Арендодатель заключает два отдельных договора аренды, в каждом из которых среди прочего:
а) предусматривает конкретное время пользования помещением;
б) устанавливает порядок оформления приемки-передачи помещения (путем ежедневного подписания акта приемки-передачи — вначале при передаче помещения в пользование, потом — при его возврате арендодателю с фиксацией его текущего состояния).
2. Арендодатель заключает один договор аренды, в котором на стороне арендатора выступает два предпринимателя. В этом случае арендодателю достаточно:
а) передать в оговоренные договором сроки помещение в пользование, что подтверждается подписанием акта приемки-передачи; со стороны арендатора его подписывают оба предпринимателя;
б) установить общий срок пользования помещением, не отвлекаясь на ежедневную передачу помещения от одного арендатора другому.
При этом важно понять характер отношений, возникающих между самими арендаторами:
а) только тот факт, что они вдвоем выступают на стороне арендатора, не может считаться свидетельством осуществления ими совместной деятельности; арендаторы лишь совместно используют помещение, однако общей цели деятельности при этом не имеют. В противном случае, как знают все упрощенцы, совместное осуществление деятельности, подпадающей под запрет для единоналожников (в том числе реализация алкогольных напитков, кроме пива и столовых вин), приводит к лишению статуса субъекта упрощенной системы налогообложения;
б) стороны договора — арендаторы должны заключить между собой отдельный договор, определяющий порядок совместного использования помещения;
в) арендаторы несут солидарную ответственность перед арендодателем в случае нанесения материального вреда имуществу либо невыплаты арендных платежей. По общему правилу, если в договоре специально не будет оговорен другой порядок, то претензии со своей стороны арендодатель сможет предъявить любому из арендаторов. Арендатор, полностью возместивший нанесенный ущерб либо полностью уплативший сумму арендной платы, получает право обратного требования ко второму из арендаторов.
3. Собственник помещения заключает договор с физлицом-предпринимателем на общей системе налогообложения, предусмотрев в нем право сдавать помещение в субаренду. Такой предприниматель может ежедневно передавать на определенное время помещение в пользование единоналожнику, а в остальной период использовать его самостоятельно.
Поскольку в предложенных вариантах оформления отношений срок аренды объекта недвижимости не составляет три года и больше, нотариальное удостоверение договора (а также до 01.01.2013 г. — его госрегистрация, после — только государственная регистрация самого права аренды) не требуется.
Обратим внимание, что похожие варианты можно использовать и в том случае, если в аренду передается не помещение в целом, а определенная его часть вместе с определенным оборудованием при наличии такой необходимости, условно называемая рабочим местом. В этом случае дополнительное внимание следует обратить на то, чтобы:
во-первых, в договоре были четко очерчены пределы такого рабочего места (особенно если соседние рабочие места предоставляются в аренду субъектам упрощенной системы налогообложения, для которых будет нежелательным их отождествление с рядом работающим предпринимателем, особенно если его вид деятельности является для них запрещенным);
во-вторых, условия договора аренды не должны содержать признаков трудовых отношений между арендатором рабочего места и его арендодателем (не секрет, что на практике данная договорная конструкция часто используется именно в целях сокрытия фактических трудовых отношений). Так, в таком договоре не должно быть условий о подчинении арендатора трудовому распорядку, рабочем времени и времени отдыха арендодателя либо другого арендатора, об обязанности арендатора выполнять трудовые поручения, его дисциплинарной ответственности, порядке и условиях оплаты выполняемых им функций.
Елена Уварова, юрист
