Чи можуть два суб’єкти орендувати один об’єкт по черзі?
Чи можуть двоє фізосіб-підприємців орендувати одне і те саме приміщення в різний час доби? Наприклад, чи допустимо, щоб підприємець на загальній системі орендував приміщення з 20:00 до 8:00 для проведення дискотек з продажем алкогольних напоїв, а в інший час єдиноподатник проводив заняття з танців?
(м. Дніпропетровськ)
За умови правильної організації діяльності такий варіант цілком допустимий.
З юридичної точки зору, обмежень щодо часу використання об’єкта оренди немає. Головне — щоб були наявні всі істотні умови оренди: майно передається в користування на чітко обумовлений строк за плату. При цьому будь-які обмеження в частини тривалості строку використання не висуваються.
Проте сторони таких взаємовідносин повинні забезпечити належну фіксацію моменту, з якого приміщення починає використовуватися кожним із підприємців. Якщо цього не зробити, то, як мінімум, виникає загроза того, що єдиноподатника буде звинувачено у здійсненні заборонених для спрощеної системи оподаткування видів діяльності (реалізація алкогольних напоїв). Крім того, якщо приміщенню буде завдано шкоди, то в умовах відсутності документального підтвердження, в чиєму саме користуванні в конкретний момент часу перебувало приміщення, орендодавцю вимагати компенсацію завданої шкоди буде досить складно.
Можна запропонувати такі варіанти оформлення відносин:
1. Орендодавець укладає два окремі договори оренди, у кожному з яких серед іншого:
а) передбачає конкретний час користування приміщенням;
б) встановлює порядок оформлення приймання-передачі приміщення (шляхом щоденного підписання акта приймання-передачі — спочатку при передачі приміщення в користування, потім — при його поверненні орендодавцю з фіксацією його поточного стану).
2. Орендодавець укладає один договір оренди, в якому як орендар виступають два підприємці. У цьому випадку орендодавцю достатньо:
а) передати в обумовлені договором строки приміщення в користування, що підтверджується підписанням акта приймання-передачі; від орендаря його підписують обидва підприємці;
б) установити загальний строк користування приміщенням, не відволікаючись на щоденну передачу приміщення від одного орендаря до іншого.
При цьому важливо зрозуміти характер відносин, що виникають між самими орендарями:
а) тільки той факт, що вони удвох виступають як орендарі, не може вважатися свідченням здійснення ними спільної діяльності; орендарі лише спільно використовують приміщення, проте загальної мети діяльності при цьому не мають. В іншому разі, як знають всі спрощенці, спільне здійснення діяльності, що підпадає під заборону для єдиноподатників (у тому числі реалізація алкогольних напоїв, крім пива та столових вин), спричинює позбавлення статусу суб’єкта спрощеної системи оподаткування;
б) сторони договору — орендарі повинні укласти між собою окремий договір, що визначає порядок спільного використання приміщення;
в) орендарі несуть солідарну відповідальність перед орендодавцем у разі завдання матеріальної шкоди майну або невиплати орендних платежів. За загальним правилом, якщо в договорі спеціально не буде обумовлено інший порядок, то претензії зі свого боку орендодавець зможе пред’явити будь-якому з орендарів. Орендар, який повністю відшкодував завданий збиток або повністю сплатив суму орендної плати, набуває права зворотної вимоги до другого з орендарів.
3. Власник приміщення укладає договір з фізособою-підприємцем на загальній системі оподаткування, передбачивши в ньому право здавати приміщення в суборенду. Такий підприємець може щодня передавати на певний час приміщення в користування єдиноподатнику, а решту періоду використовувати його самостійно.
Оскільки в запропонованих варіантах оформлення відносин строк оренди об’єкта нерухомості не становить три роки і більше, нотаріальне посвідчення договору (а також до 01.01.2013 р. — його держреєстрація, після — тільки державна реєстрація самого права оренди) не потрібне.
Звернемо увагу: схожі варіанти можна використовувати й у випадку, якщо в оренду передається не приміщення в цілому, а певна його частина разом з певним обладнанням за наявності такої необхідності, що умовно зветься робочим місцем. У цьому випадку додаткову увагу слід звернути на те, щоб:
по-перше, у договорі були чітко окреслено межі такого робочого місця (особливо якщо сусідні робочі місця надаються в оренду суб’єктам спрощеної системи оподаткування, для яких буде небажаним їх ототожнення з працюючим поряд підприємцем, особливо якщо його вид діяльності є для них забороненим);
по-друге, умови договору оренди не повинні містити ознак трудових відносин між орендарем робочого місця та його орендодавцем (не секрет, що на практиці така договірна конструкція часто використовується саме в цілях приховування фактичних трудових відносин). Так, у такому договорі не повинно бути умов про підпорядкування орендаря трудовому розпорядку, робочий час та час відпочинку орендодавця чи іншого орендаря, про обов’язок орендаря виконувати трудові доручення, його дисциплінарну відповідальність, порядок та умови оплати виконуваних ним функцій.
Олена Уварова, юрист
