Правовые вопросы. Госрегистрация права аренды

Госрегистрация права аренды

Говоря о необходимости государственной регистрации права аренды объекта недвижимости, следует напомнить о необходимости разграничения государственной регистрации договора и государственной регистрации прав.

Так, ГКУ долгое время предусматривал, что договоры аренды недвижимости на срок три и более года подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 793 и 794 ГКУ). При этом государственная регистрация производилась путем внесения нотариусом соответствующей информации в Государственный реестр сделок в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденным постановлением КМУ от 26.05.2004 г. № 671.

Но в 2010 году в законодательстве произошли изменения, которые вызвали противоречивые толкования. Так, со вступлением в силу 16.03.2010 г. новой редакции Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV был установлен обязательный порядок регистрации права на временное использование недвижимости, в том числе и на условиях аренды. При строгом прочтении положений указанного Закона, предусматривающего обязательную госрегистрацию прав на объекты недвижимого имущества, следовало, что такая обязанность возникает независимо от того, на какой срок заключен договор. Однако в ситуацию вмешался Минюст, который в Методических рекомендациях по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденных приказом Минюста от 13.10.2010 г. № 2500/5, указал на то, что государственной регистрации подлежат только те права пользования объектами недвижимости, которые возникают на основании договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее трех лет. Соответственно, если договор заключается менее чем на три года, то ни сам договор, ни право аренды регистрировать не нужно.

С 01.01.2013 г. правовое регулирование указанного вопроса несколько изменится:

во-первых, госрегистрации будет подлежать только право пользования. Договор регистрироваться не будет;

во-вторых, уже не будут возникать споры по поводу того, влияет ли срок аренды на необходимость госрегистрации соответствующего права. Дело в том, что ст. 794 ГКУ четко будет указывать, что право пользования недвижимым имуществом, возникающее на основании договора аренды строения либо иного капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не меньше чем три года, подлежит госрегистрации.

Единственная оговорка, которую следует сделать: ранее Минюст все в том же письме высказывался в пользу того, что поскольку ГКУ в отношении жилья устанавливает особый режим регулирования связанных с ним договорных отношений (правила аренды жилья закреплены статьями 810 — 826 главы 59 ГКУ, нормы относительно госрегистрации права пользования объектом недвижимости не распространяются на правоотношения, возникающие согласно договорам найма (аренды) жилья. Судя по всему, в этой части его позиция останется неизменной.

В общем случае действует Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременения, утвержденный постановлением Кабмина от 22.06.2011 г. № 703. Однако если говорить о госрегистрации права аренды, то поскольку договор аренды объекта недвижимости сроком на три года и больше подлежит нотариальному удостоверению, применению подлежит ч. 5 ст. 3 Закона № 1952, в соответствии с которой госрегистрация права в такой ситуации осуществляется нотариусом.

Теперь несколько слов о возможных негативных последствиях нерегистрации права аренды на объект недвижимости. По замыслу законодателя, государственная регистрация прав нужна для того, чтобы защитить их перед третьими лицами, поскольку тогда можно избежать возникновения спорных ситуаций, например, когда правообладатель действует недобросовестно и предоставляет аналогичное право еще одному лицу, создавая таким образом спорную ситуацию.

Действующее до 01.01.2013 г. законодательство каких-либо негативных последствий нерегистрации права пользования не предусматривает. На том основании, что право пользования не зарегистрировано, не может быть признан недействительным и договор аренды, по которому оно возникло. Дело в том, что если все требования ГКУ по заключению договора аренды недвижимости, а именно по его нотариальному удостоверению и госрегистрации (еще раз подчеркнем: до 01.01.2013 г. необходимость госрегистрации договоров аренды недвижимости сроком на три года и более сохраняется), выполнены, то оснований для признания договора недействительным нет .

Не поставит отсутствие госрегистрации права пользования под сомнение и налоговые расходы арендатора, поскольку действующее законодательство не связывает момент возникновения права пользования с моментом его регистрации.

Ситуация может измениться после 01.01.2013 г., когда от наличия госрегистрации действительно будет зависеть признание либо непризнание права пользования на объект недвижимости и, соответственно, расходов арендатора. Во всяком случае, на это указывает ч. 4 ст. 334 ГКУ, согласно которой права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации согласно закону.

Хотя и тут не обошлось без изъянов законодательной техники: приведенное предписание помещено в ст. 334 ГКУ, имеющую название «Момент получения права собственности по договору». А потому наверняка возникнет спор по поводу того, идет ли в ч. 4 этой статьи речь только о праве собственности или же о любом праве, в том числе праве аренды, на объект недвижимости.

Впрочем, субъекты хозяйствования мало чем рискуют: обратившись к нотариусу за удостоверением договора аренды, автоматически они получат и госрегистрацию права пользования на условиях аренды. Следовательно, и пути обхода указанной необходимости будут теми же: договор аренды может быть заключен на срок менее трех лет, что избавит от необходимости и нотариального удостоверения договора, и госрегистрации права аренды, даже если в последующем этот срок будет продлеваться. А вот если договор был заключен на срок три года или более, но нотариально не удостоверен (а следовательно, и право аренды не прошло госрегистрацию), то претензий со стороны налоговых органов вряд ли удастся избежать. Дело в том, что отсутствие нотариального удостоверения можно попытаться исправить путем признания договора действительным в судебном порядке. Но вот признать право аренды прошедшим госрегистрацию в судебном порядке нельзя. Скорее всего, для налоговых целей это послужит основанием признать расходы арендатора только за тот период, когда право аренды все же было зарегистрировано.