Правові питання. Держреєстрація права оренди

Держреєстрація права оренди

Говорячи про необхідність державної реєстрації права оренди об’єкта нерухомості, слід нагадати про необхідність розмежування державної реєстрації договору та державної реєстрації прав.

Так, у ЦКУ тривалий час передбачалося, що договори оренди нерухомості на строк три роки і більше підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 793 і 794 ЦКУ). При цьому державна реєстрація здійснювалася шляхом унесення нотаріусом відповідної інформації до Державного реєстру правочинів згідно з Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів, затвердженим постановою КМУ від 26.05.2004 р. № 671.

Але у 2010 році в законодавстві відбулися зміни, що викликали суперечливі тлумачення. Так, із набуттям чинності 16.03.2010 р. новою редакцією Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV було встановлено обов’язковий порядок реєстрації права на тимчасове використання нерухомості, у тому числі й на умовах оренди. При точному прочитанні положень зазначеного Закону, що передбачає обов’язкову держреєстрацію прав на об’єкти нерухомого майна, випливало, що такий обов’язок виникає, незалежно від того, на який строк укладено договір. Проте в ситуацію втрутився Мін’юст, який у Методичних рекомендаціях стосовно державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, затверджених наказом Мін’юсту від 13.10.2010 р. № 2500/5, указав на те, що державній реєстрації підлягають тільки ті права користування об’єктами нерухомості, які виникають на підставі договору оренди нерухомості, укладеного на строк не менше трьох років. Відповідно, якщо договір укладається менше ніж на три роки, то ані сам договір, ані право оренди реєструвати не потрібно.

З 01.01.2013 р. правове регулювання зазначеного питання дещо зміниться:

по-перше, держреєстрації підлягатиме тільки право користування. Договір не реєструватиметься;

по-друге, уже не виникатимуть спори з приводу того, чи впливає строк оренди на необхідність держреєстрації відповідного права. Річ у тім, що ст. 794 ЦКУ чітко вказуватиме: право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди будівлі чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менше ніж три роки, підлягає держреєстрації.

Єдине застереження, яке слід зробити: раніше Мін’юст усе в тому ж листі висловлювався на користь того, що оскільки ЦКУ щодо житла встановлює особливий режим регулювання пов’язаних із ним договірних відносин (правила оренди житла закріплено ст. 810 — 826 гл. 59 ЦКУ, норми щодо держреєстрації права користування об’єктом нерухомості не поширюються на правовідносини, що виникають із договорів найму (оренди) житла. Судячи з усього, у цій частині його позиція залишиться незмінною.

У загальному випадку діє Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабміну від 22.06.2011 р. № 703. Проте якщо говорити про держреєстрацію права оренди, то оскільки договір оренди об’єкта нерухомості строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, застосуванню підлягає ч. 5 ст. 3 Закону № 1952, відповідно до якої держреєстрація права в такій ситуації здійснюється нотаріусом.

Тепер кілька слів про можливі негативні наслідки нереєстрації права оренди на об’єкт нерухомості. За задумом законодавця, державна реєстрація прав потрібна для того, щоб захистити їх перед третіми особами, оскільки тоді можна уникнути виникнення спірних ситуацій, наприклад, коли правовласник діє несумлінно та надає аналогічне право ще одній особі, створюючи таким чином спірну ситуацію.

Чинне до 01.01.2013 р. законодавство будь-яких негативних наслідків нереєстрації права користування не передбачає. На тій підставі, що право користування не зареєстроване, не може бути визнано недійсним і договір оренди, за яким воно виникло. Річ у такому: якщо всі вимоги ЦКУ щодо укладення договору оренди нерухомості, а саме щодо його нотаріального посвідчення та держреєстрації (ще раз підкреслимо: до 01.01.2013 р. необхідність держреєстрації договорів оренди нерухомості строком на три роки і більше зберігається), виконані, то підстав для визнання договору недійсним немає.

Не поставить під сумнів відсутність держреєстрації права користування і податкові витрати орендаря, оскільки чинне законодавство не пов’язує момент виникнення права користування з моментом його реєстрації.

Ситуація може змінитися після 01.01.2013 р., коли від наявності держреєстрації дійсно залежатиме визнання чи невизнання права користування на об’єкт нерухомості та відповідно витрат орендаря. У всякому разі на це вказує ч. 4 ст. 334 ЦКУ, згідно з якою права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, виникають із дня такої реєстрації згідно із законом.

Хоча і тут не обійшлося без хиб законодавчої техніки: наведений припис поміщено у ст. 334 ЦКУ, що має назву «Момент набуття права власності за договором». А тому напевно виникне спір з приводу того, чи йдеться в ч. 4 цієї статті тільки про право власності або ж про будь-яке право, у тому числі право оренди, на об’єкт нерухомості.

Утім, суб’єкти господарювання мало чим ризикують: звернувшись до нотаріуса за посвідченням договору оренди, автоматично вони отримають і держреєстрацію права користування на умовах оренди. Отже, і шляхи обходу вказаної необхідності будуть тими ж: договір оренди може бути укладено на строк менше трьох років, що позбавить від необхідності і нотаріального посвідчення договору, і держреєстрації права оренди, навіть якщо в подальшому цей строк подовжуватиметься. А от якщо договір було укладено на строк три роки або більше, але нотаріально не посвідчено (а отже, і право оренди не пройшло держреєстрацію), то претензій з боку податкових органів навряд чи вдасться уникнути. Річ у тім, що відсутність нотаріального посвідчення можна спробувати виправити шляхом визнання договору дійсним у судовому порядку. Але визнати право оренди таким, що пройшло держреєстрацію, у судовому порядку не можна. Найімовірніше, для податкових цілей це буде підставою визнати витрати орендаря тільки за той період, коли право оренди все ж було зареєстроване.