Договор аренды не заверен нотариально: как спасти расходы?
Наше предприятие арендует транспортное средство у одного из своих сотрудников. Недавно мы узнали, что такой договор должен быть нотариально заверен. Чем грозит отсутствие нотариального удостоверения и можно ли исправить ситуацию?
(г. Винница)
Согласно требованиям действующего законодательства договор аренды транспортного средства, заключенный с физическим лицом, подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 799 ГКУ). При этом не важно, арендатором или арендодателем выступает такое физлицо. Не имеет значения и срок, на который заключается договор.
Единственное исключение, которое можно сделать: нотариальному удостоверению не будет подлежать договор аренды, если физическое лицо участвует в нем в рамках своей предпринимательской деятельности (т. е. договор заключен с физлицом-предпринимателем независимо от того, на какой системе налогообложения он находится). Это связано с тем, что в силу предписаний ст. 51 ГКУ предприниматель для целей гражданского законодательства в договорных отношениях приравнивается к юрлицу. Договор аренды транспортного средства, заключаемый между двумя юрлицами, нотариального удостоверения не требует, а потому и договор, заключенный с физлицом-предпринимателем, заверять у нотариуса не обязательно. Такую позицию уже не единожды высказывали суды (см. постановления ВХСУ от 14.09.2006 г. № 41/102, от 07.02.2012 г. № 18/1600/11, определение ВСУ от 22.10.2009 г. № 5-3798км09). Признает ее правильность и Минюст (см. разъяснение от 14.01.2011 г.).
Во всех других ситуациях, когда договор аренды транспортного средства заключается при участии физлица, стороны договора после согласования всех его условий должны обратиться к нотариусу для его нотариального удостоверения.
Отсуствие нотариального удостоверения, по общему правилу, делает договор ничтожным (ч. 1 ст. 220 ГКУ), т. е. в понимании гражданского законодательства — не создающим для сторон никаких правовых последствий. Это, в частности, означает лишение арендатора права на понесенные по договору расходы. Причем для того, чтобы договор был признан ничтожным, решение суда не требуется. Иначе говоря, налоговый орган, выявив, к примеру, в ходе налоговой проверки факт отнесения в расходы арендной платы, уплачиваемой согласно договору аренды, который в силу отсутствия его нотариального заверения считается ничтожным, может такие расходы не признать, сославшись на ничтожность договора без обращения в суд с соответствующим требованием. Суды подобные действия налоговиков признают правомерными (см. определение Киевского апелляционного админсуда от 16.12.2010 г. № 2-а-12428/10/2670).
Впрочем, назвать ситуацию безвыходной, пока факт отсутствия нотариального удостоверения не зафиксирован актом налоговой проверки, нельзя. Достаточно распространенным способом обойти требование о нотариальном удостоверении договора стало обращение одной из сторон договора, как правило, арендатора, в суд с требованием признать договор действительным. Такую возможность предоставляет ч. 2 ст. 220 ГКУ, в соответствии с которой, если стороны договорились в отношении всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами (в нашей ситуации таким достаточным доказательством будет выступать сам письменный договор, подписанный сторонами), и произошло полное либо частичное исполнение договора (данное условие также выполнено: объект аренды был передан покупателю, который в свою очередь исполнил обязанность по оплате договора), но одна из сторон уклоняется от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется. Доказательством того, что одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения договора, могут быть направленные другой стороной предложения нотариально удостоверить договор, которые остались без ответа или на которые был получен отказ (см., например, постановление ВХСУ от 01.09.2011 г. № 5020-398/2011).
Так, в ситуации, по поводу которой возник вопрос, юрлицо-арендатор может обратиться в местный общий суд по месту проживания физлица-арендодателя с иском о признании договора аренды транспортного средства действительным, обосновав свои требования тем, что: 1) стороны пришли к согласию по всем существенным условиям договора аренды, подтверждением чему служит подписанный ими договор аренды;
2) стороны частично исполнили договор, о чем свидетельствует акт приемки-передачи транспортного средства, оформление временного регистрационного талона, оплата пользования транспортным средством со стороны арендатора; 3) уклонение арендодателя от нотариального удостоверения договора, доказательством чего является отсутствие ответа с его стороны на неоднократные письменные приглашения аредатора явиться к нотариусу для прохождения нотариального удостоверения договора.
При наличии на руках судебного решения об удовлетворении подобных исковых требований стороны договора аренды могут чувствовать себя спокойно в случае визита налогового органа с проверкой. Так, если причиной непризнания расходов арендатора станет ссылка налогового органа на ничтожность договора аренды по причине отсуствия его нотариального удостоверения, суд в подобной ситуации будет на стороне налогоплательщика, предварительно заручившегося решением другой судебной инстанции о признании договора действительным (см., например, определение ВАСУ от 19.04.2012 г. № к-29785/10-с). Важный нюанс: обращение в суд с иском о признании договора аренды действительным уже после составления налогового уведомления-решения не сможет стать основанием для признания такого налогового уведомления-решения недействительным, поскольку на момент его вынесения подтверждений действительности не было.
Нередко судом, в который субъект обращается с целью признания договора действительным и признания права собственности на объект недвижимости, выступает третейский суд, т. е. негосударственный орган, образуемый в установленном порядке для разрешения хозяйственных либо гражданских споров. В Украине могут образовываться как постоянно действующие третейские суды (при всеукраинских общественных организациях, фондовых и товарных биржах, торгово-промышленных палатах и др.), так и третейские суды для разрешения конкретного спора (суды ad hoc). Стороны договора могут либо прямо в договоре сделать оговорку о том, что споры, возникающие между ними в рамках данного договора, подлежат рассмотрению в третейском суде, либо заключить отдельное третейское соглашение (см. Закон Украины «О третейских судах» от 11.05.2004 г. № 1701-IV).
Елена Уварова, юрист
