Договір оренди не посвідчено нотаріально: як урятувати витрати?

Договір оренди не посвідчено нотаріально: як урятувати витрати?

Згідно з вимогами чинного законодавства договір оренди транспортного засобу, укладений з фізичною особою, підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 799 ЦКУ). При цьому неважливо, орендарем чи орендодавцем є така фізособа. Не має значення і строк, на який укладається договір.

Єдиний виняток, який можна зробити: нотаріальному посвідченню не підлягатиме договір оренди, якщо фізична особа бере участь у ньому в межах своєї підприємницької діяльності (тобто договір укладено з фізособою-підприємцем незалежно від того, на якій системі оподаткування вона перебуває). Це пов’язане з тим, що зважаючи на приписи ст. 51 ЦКУ підприємець для цілей цивільного законодавства в договірних відносинах прирівнюється до юрособи. Договір оренди транспортного засобу, що укладається між двома юрособами, нотаріального посвідчення не потребує, а тому і договір, укладений з фізособою-підприємцем, посвідчувати в нотаріуса не обов’язково. Таку позицію вже неодноразово висловлювали суди (див. постанови ВГСУ від 14.09.2006 р. № 41/102, від 07.02.2012 р. № 18/1600/11, ухвалу ВСУ від 22.10.2009 р. № 5-3798км09). Визнає її правильність і Мін’юст (див. роз’яснення від 14.01.2011 р.).

У всіх інших ситуаціях, коли договір оренди транспортного засобу укладається за участі фізособи, сторони договору після погодження всіх його умов повинні звернутися до нотаріуса для його нотаріального посвідчення.

Відсутність нотаріального посвідчення за загальним правилом робить договір нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦКУ), тобто в розумінні цивільного законодавства таким, що не створює для сторін жодних правових наслідків. Це, зокрема, означає позбавлення орендаря права на понесені за договором витрати. Причому для визнання договору нікчемним рішення суду не потрібне. Інакше кажучи, податковий орган, виявивши, наприклад, під час податкової перевірки факт віднесення до витрат орендної плати, що сплачується згідно з договором оренди, який унаслідок відсутності його нотаріального посвідчення вважається нікчемним, може такі витрати не визнати, пославшись на
нікчемність договору без звернення до суду з відповідною вимогою. Суди подібні дії податківців визнають правомірними (див. ухвалу Київського апеляційного адмінсуду від 16.12.2010 р. № 2-а-12428/10/2670).

Утім, назвати ситуацію безвихідною, допоки факт відсутності нотаріального посвідчення не зафіксовано актом податкової перевірки, не можна. Досить поширеним способом обійти вимогу про нотаріальне посвідчення договору стало звернення однієї зі сторін договору, як правило, орендаря, до суду з вимогою визнати договір дійсним. Таку можливість надає ч. 2 ст. 220 ЦКУ, відповідно до якої, якщо сторони домовилися відносно всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами (у нашій ситуації таким достатнім доказом є сам письмовий договір, підписаний сторонами), і відбулося повне або часткове виконання договору (ця умова також виконана: об’єкт оренди було передано покупцю, який у свою чергу виконав обов’язок з оплати договору), але одна зі сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому випадку наступне нотаріальне посвідчення договору не потрібне. Доказом того, що одна зі сторін ухиляється від нотаріального посвідчення договору, можуть бути направлені іншою стороною пропозиції нотаріально посвідчити договір, які залишилися без відповіді або на які отримано відмову (див., наприклад, постанову ВГСУ від 01.09.2011 р. № 5020-398/2011).

Так, у ситуації, з приводу якої виникло запитання, юрособа-орендар може звернутися до місцевого загального суду за місцем проживання фізособи-орендодавця з позовом про визнання договору оренди транспортного засобу дійсним, обґрунтувавши свої вимоги тим, що:
1) сторони дійшли згоди за всіма істотними умовами договору оренди, підтвердженням чому є підписаний ними договір оренди; 2) сторони частково виконали договір, про що свідчить акт приймання-передачі транспортного засобу, оформлення тимчасового реєстраційного талона, оплата користування транспортним засобом з боку орендаря; 3) орендодавець ухиляється від нотаріального посвідчення договору, доказом чого є відсутність відповіді з його боку на неодноразові письмові запрошення орендаря з’явитися до нотаріуса для здійснення нотаріального посвідчення договору.

За наявності на руках судового рішення про задоволення подібних позовних вимог сторони договору оренди можуть почуватися спокійно в разі візиту податкового органу з перевіркою. Так, якщо причиною невизнання витрат орендаря стане посилання податкового органу на нікчемність договору оренди внаслідок відсутності його нотаріального посвідчення, суд у подібній ситуації буде на боці платника податків, який заздалегідь заручився рішенням іншої судової інстанції про визнання договору дійсним (див., наприклад, ухвалу ВАСУ від 19.04.2012 р. № к-29785/10-с). Важливий нюанс: звернення до суду з позовом про визнання договору оренди дійсним уже після складання податкового повідомлення-рішення не зможе стати підставою для визнання такого податкового повідомлення-рішення недійсним, оскільки на момент його винесення підтверджень дійсності не було.

Часто судом, до якого суб’єкт звертається з метою визнання договору дійсним та визнання права власності на об’єкт нерухомості, виступає третейський суд, тобто недержавний орган, що створюється в установленому порядку для вирішення господарських або цивільних спорів.
В Україні можуть створюватися як постійно діючі третейські суди (при всеукраїнських громадських організаціях, фондових та товарних біржах, торгово-промислових палатах тощо), так і третейські суди для вирішення конкретного спору (суди ad hoc). Сторони договору можуть або прямо в договорі застерегти, що спори, які виникають між ними в межах цього договору, підлягають розгляду в третейському суді, або укласти окрему третейську угоду (див. Закон України «Про третейські суди» від 11.05.2004 р. № 1701-IV).

Олена Уварова, юрист