Ежегодно продлеваемая аренда здания без нотариального удостоверения
ООО сдает в аренду помещение. Договор аренды заключался сроком на один год (нотариально заверен не был), но ежегодно он продлевается путем подписания дополнительного соглашения. Так происходит уже 5 лет. Являются ли такие действия нарушением законодательства и какие негативные последствия могут они повлечь для сторон договора?
(г. Харьков)
Согласно ч. 2 ст. 793 ГКУ договор найма строения либо другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и больше подлежит нотариальному удостоверению.
Поскольку из вопроса неясно, когда именно заключался договор, уточним, что до 10.01.2007 г. указанная норма действовала в несколько другой редакции, требуя нотариального удостоверения любого договора аренды объекта недвижимости, заключенного сроком на один год и больше. Поэтому, если договор был заключен до указанной даты сроком на один год, он действительно должен был быть удостверен нотариально. Как известно, отсутствие нотариального удостоверения в такой ситуации — основание считать договор ничтожным (ч. 1 ст. 220 ГКУ). О возможных способах исправить положение вещей см. «Договор аренды не заверен нотариально: как спасти расходы?» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 88.
Если договор был заключен на один год начиная с 10.01.2007 г., то при заключении он нотариального удостоверения не требовал, поскольку уже действовала норма, предусматривающая такую необходимость лишь в случае, если срок договора составляет три года и больше.
Однако возникает вполне оправданный вопрос: не возникает ли обязанность нотариального удостоверения в тот момент, когда в результате очередного продления срока действия договора аренды его общий срок становится равен трем годам и более? Так, если, например, договор аренды был заключен в марте 2007 года сроком на один год, после чего в 2008 г. и в 2009 г. он каждый раз продлевался еще на год, то уже тогда общий срок его действия составил три года. Не было ли у сторон договора обязанности уже в 2009 году обратиться к нотариусу для удостоверения такого договора?
Считаем, что в описанной ситуации необходимость в нотариальном удостоверении не возникает. Каждый срок, который отдельно оговаривается сторонами договора, подлежит самостоятельной оценке на предмет соответствия ч. 2 ст. 793 ГКУ. Если по условиям дополнительного соглашения срок, на который продляется аренда, составит три года и более, нотариальное удостоверение станет обязательным. При продлении на любой срок менее трех лет (даже если это 2 года и 11 месяцев, как часто делают на практике, чтобы обойти требование ГКУ в этой части) обращение к нотариусу становится делом исключительно добровольным.
Такому положению вещей есть объяснение: законодатель предусматривает обязательность нотариального удостоверения, чтобы уберечь участников договорных отношений от необдуманного наложения на себя достаточно обременительных обязательств на долгий срок. Так, арендодатель, передавая недвижимость в аренду, должен отдавать себе отчет, что в течение всего срока действия договора он не сможет пользоваться этим объектом, не сможет (если иное прямо не оговорено договором) повысить арендную плату в течение всего срока аренды без согласия на это арендатора и т. п. Арендатор со своей стороны должен понимать, что на него ложится бремя содержания объекта недвижимости в надлежащем состоянии, что он также лишь по своему усмотрению не может влиять на арендную плату в сторону ее уменьшения без согласия на это арендодателя и т. д.
Одна из обязанностей нотариуса — содействовать гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий для того, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред (ст. 5 Закона Украины «О нотариате» от 02.09.93 г. № 3425-XII). Так, в соответствии с Порядком совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденным приказом Минюста от 22.02.2012 г. № 296/5, нотариус при удостоверении договора найма строений, других сооружений (их частей):
— требует от физических и юридических лиц для осмотра правоустанавливающие документы о принадлежности арендодателю имущества, которое передается в аренду (п. 3.3 Порядка);
— разъясняет сторонам содержание ст. 796 ГКУ, а также необходимость государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества в соответствующем органе государственной регистрации по месту расположения такого объекта (п. 3.5 Порядка);
— указывает арендодателю на его обязанность уведомить арендатора обо всех правах третьих лиц на имущество, которое передается в аренду (п. 3.6 Порядка).
Как видите, обязательное нотариальное удостоверение законодатель вводит в той ситуации, когда угроза возникновения некой негативной ситуации для налогоплательщика в силу его юридической неосведомленности наиболее высока. Если договор заключен менее чем на три года, то, считает законодатель, это достаточно небольшой срок, после истечения которого каждая из сторон договора может либо отказаться от его продления, либо инициировать пересмотр условий договора. Потому и ситуация ежегодного продления договора аренды вполне приемлема. Поддерживают такую позицию и суды, признающие продление договора, даже если оно приводит к тому, что общий срок действия договора превышает лимит, в пределах которого к нотариусу можно не обращаться, не приводит к необходимости его нотариального удостоверения. Так, ВХСУ в постановлении от 04.04.2012 г. по делу № 40/5005/10590/2011 исходил из того, что «законодательством не предусмотрена обязанность нотариально удостоверять договор аренды здания либо иного капитального сооружения, заключенный на срок меньше года*, в случае последующего продления срока его действия путем заключения дополнительных соглашений к нему».
Елена Уварова, юрист
* Предметом спора стал договор аренды, заключенный до 10.01.2007 г.
