Оренда будівлі, що подовжується щороку, без нотаріального посвідчення
ТОВ здає в оренду приміщення. Договір оренди укладався строком на один рік (нотаріально посвідчений не був), але щороку він подовжується шляхом підписання додаткової угоди. Так відбувається вже 5 років. Чи є такі дії порушенням законодавства та які негативні наслідки можуть вони спричинити для сторін договору?
(м. Харків)
Згідно з ч. 2 ст. 793 ЦКУ договір найму будови чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Оскільки із запитання незрозуміло, коли саме укладався договір, уточнимо, що до 10.01.2007 р. зазначена норма діяла в дещо іншій редакції, вимагаючи нотаріального посвідчення будь-якого договору оренди об’єкта нерухомості, укладеного строком на один рік і більше. Тому якщо договір було укладено до зазначеної дати строком на один рік, він дійсно мав бути посвідчений нотаріально. Як відомо, відсутність нотаріального посвідчення в такій ситуації — підстава вважати договір нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦКУ). Про можливі способи виправити ситуацію див. «Договір оренди не посвідчено нотаріально: як урятувати витрати?» // «Податки та бухгалтерський облік», 2012, № 88.
Якщо договір було укладено на один рік починаючи з 10.01.2007 р., то при укладенні він нотаріального посвідчення не потребував, оскільки вже діяла норма, що передбачає таку необхідність лише в разі, якщо строк договору становить три роки і більше.
Проте цілком виправданим є запитання: чи не виникає обов’язок нотаріального посвідчення в той момент, коли в результаті чергового продовження строку дії договору оренди його загальний строк стає таким, що дорівнює трьом рокам і більше? Так, якщо, наприклад, договір оренди було укладено в березні 2007 року строком на один рік, після чого у 2008 році та у 2009 році він кожного разу подовжувався ще на рік, то вже тоді загальний строк його дії становив три роки. Чи не було у сторін договору обов’язку вже у 2009 році звернутися до нотаріуса для посвідчення такого договору?
Вважаємо, що в описаній ситуації необхідність у нотаріальному посвідченні не виникає. Кожний окремо строк, який окремо обумовлюється сторонами договору, підлягає самостійній оцінці на предмет відповідності ч. 2 ст. 793 ЦКУ. Відповідно, якщо за умовами додаткової угоди строк, на який продовжується оренда, складе три роки і більше, нотаріальне посвідчення стане обов’язковим. При продовженні на будь-який строк менше трьох років (навіть якщо це 2 роки і 11 місяців, як часто роблять на практиці, щоб оминути вимогу ЦКУ в цій частині), звернення до нотаріуса стає справою виключно добровільною.
Цьому є пояснення: законодавець передбачає обов’язковість нотаріального посвідчення, щоб уберегти учасників договірних відносин від необачного накладення на себе доволі обтяжливих зобов’язань на тривалий строк. Так, орендодавець, передаючи нерухомість в оренду, повинен усвідомлювати, що протягом усього строку дії договору він не зможе користуватися цим об’єктом, не зможе (якщо інше прямо не обумовлено договором) підвищити орендну плату протягом усього строку оренди без згоди на це орендаря тощо. Орендар, зі свого боку, повинен розуміти, що на нього лягає тягар щодо утримання об’єкта нерухомості в належному стані, що він також лише на свій розсуд не може впливати на орендну плату у бік її зменшення без згоди на це орендодавця тощо.
Один з обов’язків нотаріуса — сприяти громадянам, підприємствам, установам та організаціям у здійсненні їх прав та захисті законних інтересів, роз’яснювати права та обов’язки, попереджати про наслідки вчинених нотаріальних дій, щоб юридична непоінформованість не могла бути використана їм на шкоду (ст. 5 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII). Так, відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мін’юсту від 22.02.2012 р. № 296/5, нотаріус при посвідченні договору найму будівель, інших споруд (їх частин):
— вимагає від фізичних та юридичних осіб для огляду правовстановлюючі документи про належність орендодавцю майна, що передається в оренду (п. 3.3 Порядку);
— роз’яснює сторонам зміст ст. 796 ЦКУ, а також необхідність державної реєстрації прав на об’єкт нерухомого майна у відповідному органі державної реєстрації за місцем розташування такого об’єкта (п. 3.5 Порядку);
— указує орендодавцю на його обов’язок повідомити орендаря про всі права третіх осіб на майно, що передається в оренду (п. 3.6 Порядку).
Як бачите, обов’язкове нотаріальне посвідчення законодавець запроваджує в тій ситуації, коли загроза виникнення певної негативної ситуації для платника податків через його юридичну непоінформованість найбільш висока. Якщо договір укладено менш ніж на три роки, то, вважає законодавець, це досить нетривалий строк, після закінчення якого кожна зі сторін договору може або відмовитися від його продовження, або ініціювати перегляд умов договору. Тому і ситуація щорічного продовження договору оренди цілком прийнятна. Підтримують таку позицію і суди, що визнають: продовження договору, навіть якщо воно призводить до того, що загальний строк дії договору перевищує ліміт, у межах якого до нотаріуса можна не звертатися, не спричинює необхідності його нотаріального посвідчення. Так, ВГСУ в постанові від 04.04.2012 р. у справі № 40/5005/10590/2011 виходив з того, що «законодавством не передбачений обов’язок нотаріально посвідчувати договір оренди будівлі чи іншої капітальної споруди, укладений на строк менше року*, у разі наступного продовження строку його дії шляхом укладання додаткових угод до нього».
Олена Уварова, юрист
* Предметом спору став договір оренди, укладений до 10.01.2007 р.
