Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Налоговый спор предприятия в суде. Договоры, подлежавшие нотариальному удостоверению и госрегистрации, не могут признаваться судами действительными по ч. 2 ст. 220 ГКУ

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Август, 2013/№ 62
В избранном В избранное
Печать
Статья

Договоры, подлежавшие нотариальному удостоверению и госрегистрации, не могут признаваться судами действительными по ч. 2 ст. 220 ГКУ

 

Суть спора

Сторонами до 01.01.2013 г. был заключен договор дарения части жилого дома. При этом такой договор был нотариально удостоверен (ч. 2 ст. 719 ГКУ), а право собственности одариваемых лиц (далее — получатели), с учетом действовавших на то время правил, зарегистрировано в БТИ (напомним, что в настоящее время регистрация права собственности производится по иным правилам, причем ее осуществляет нотариус или орган госрегистрации, о чем см. в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 43, с. 4).

В дальнейшем получатели подали иск в суд с просьбой признать договор дарения недействительным, так как они считали, что фактически имело место заключение договора купли-продажи* (тем более, что в соответствии с расписками они уплатили собственнику недвижимости соответствующую сумму). Кроме того, они также просили признать действительным договор купли-продажи данной части здания и соответственно признать за ними право собственности на нее.

* Не удивляйтесь: на практике подобные ситуации встречаются сплошь и рядом, что обусловлено заинтересованностью стороны (сторон) в маскировке истинного содержания договора. Например, в данном случае такая заинтересованность могла быть вызвана желанием продавца части жилого дома уйти от права на преимущественную покупку такой части сособственником дома согласно ст. 362 ГКУ.

 

Решение дела судом

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций вынесли решение в пользу получателей недвижимости: они основывались на том, что ч. 2 ст. 717 ГКУ, регулирующая отношения дарения, не предусматривает какой-либо компенсации, в связи с чем данный договор дарения является мнимым (как результат, с учетом ч. 2 ст. 235 ГКУ, отношения сторон в данном случае подпадают под регулирование норм о договоре купли-продажи). При этом суды пришли к выводу, что так как стороны договорились обо всех существенных условиях договора купли-продажи и произошло его полное выполнение, то имеются правовые основания для признания его действительным согласно ч. 2 ст. 220 ГКУ (признание в судебном порядке действительным договора, не удостоверенным нотариально, вопреки обязательности такого удостоверения).

В свою очередь ВСУ с подобным подходом не согласился. Его аргументы сводятся к тому, что ч. 2 ст. 220 ГКУ не применяется в отношении сделок, которые подлежат как нотариальному удостоверению, так и госрегистрации. Кроме того, ВСУ указал, что данная норма применяется к тем сделкам, содержание которых отвечает воле сторон и лишь форма их не отвечает установленным требованиям, в то время как в мнимой сделке критерий относительно воли сторон не соблюдается — в этом случае она направляется на установление других правоотношений, нежели предусмотренные сделкой.

 

Мнение редакции

Уверены, читатели обратили внимание на то, что в рассматриваемом решении затрагивается вопрос, в частности, о госрегистрации договоров, которая, как известно, уже отменена (при этом на данный момент, как отмечалось, значение имеет госрегистрация соответствующих вещных прав). Несмотря на это, его выводы применимы и в настоящее время — при разрешении споров в отношении договоров, заключенных до 01.01.2013 г., причем не только в части мнимых и связанных с куплей-продажей недвижимости, но и в части остальных договоров, при заключении которых требовалась их госрегистрация. Кроме того, определенные его выводы можно распространить и на договоры, заключенные после указанной даты. Далее обо всем по порядку.

В целом выводы ВСУ справедливы, что подтверждается цепочкой следующих аргументов. В общем случае договор считается заключенным в момент (1) достижения сторонами согласия по всем существенным условиям или (2) передачи имущества/совершения иных действий. Вместе с тем из этого правила есть и некоторые исключения: так, согласно ч. 3 ст. 640 ГКУ договор, требующий нотариального удостоверения, считается заключенным с момента такого удостоверения. Кроме того, до 01.01.2013 г. данным предписанием также предусматривалось, что договор, подлежащий не только нотариальному удостоверению, но и госрегистрации, считался заключенным с момента такой госрегистрации* (она производилась нотариусом в момент совершения нотариального действия, что следовало из п. 6 Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением Кабмина от 26.05.2004 г. № 671). При этом, в случае игнорирования обязанности по нотариальному удостоверению или госрегистрации договора, его сторонам следовало готовиться к следующим последствиям:

1) договор признавался ничтожным — если было нарушено лишь требование об обязательном нотариальном удостоверении, что следует из ч. 1 ст. 220 ГКУ (к слову, в таком случае считается, что стороны нарушили условие о форме договора, что подтверждается и выводами данного решения ВСУ);

2) договор считался незаключенным — если было нарушено требование об обязательной госрегистрации договора, о чем, например, см. п. 8 постановления Пленума ВСУ от 06.11.2009 г. № 9.

* Редакция ч. 3 ст. 640 ГКУ, действующая в настоящее время, предусматривает, что подлежащий нотариальному удостоверению договор считается заключенным лишь с момента такого удостоверения.

В этой связи, поскольку ч. 2 ст. 220 ГКУ устанавливает возможность признания действительными лишь тех договоров, которые не были удостоверены нотариально вопреки обязательности такого удостоверения, распространять ее нормы на случаи, когда также требовалась и госрегистрация таких договоров, оснований нет. Как минимум, этого не предусмотрено диспозицией ч. 2 ст. 220 ГКУ, а потому даже в случае признания судом такого договора действительным без нотариального удостоверения, на его госрегистрацию подобное решение повлиять не могло** — как результат, даже в случае принятия судом положительного решения (что, к слову, имело место в рассматриваемом случае в первой, апелляционной и кассационной инстанциях) договор все равно считался бы не заключенным.

** Суд не мог признать такой договор зарегистрированным, поскольку для этого, как минимум, не было предусмотрено правового механизма, и, кроме того, госрегистрация договора была связана с определенными техническими нюансами, повлиять на которые одним лишь решением суда было нельзя.

С учетом изложенного, заключения ВСУ выглядят логичными. При этом, заметим, довольно странно, что данная ситуация вообще возникла (тем более во всех трех инстанциях), поскольку аналогичные выводы в свое время были представлены, в частности, в п. 1 письма ВХСУ от 24.11.2011 г. № 01-06/1642/2011, письме ВХСУ от 21.11.2011 г. № 01-06/1624/2011, п. 13 уже называвшегося постановления Пленума ВСУ от 06.11.2009 г. № 9, а также постановлении ВСУ от 14.09.2011 г.

Как отмечалось, в большинстве своем представленный в рассматриваемом постановлении подход актуален для договоров, заключенных до 01.01.2013 г., что обусловлено отменой с указанной даты обязательной регистрации договоров. В свою очередь, как отмечалось, с указанной даты на первый план выходит госрегистрация соответствующих прав на недвижимость. При этом, заметьте, необходимость ее осуществления не должна мешать судам признавать договоры, связанные с передачей вещных прав на недвижимость, действительными на основании ч. 2 ст. 220 ГКУ. В этой связи после получения положительного решения суда ничто не препятствует обращению в орган госрегистрации с целью госрегистрации соответствующих прав (причем не исключено, что к заявлению будет достаточно приложить лишь такое решение суда, хотя считаем, что лучше предоставить и сам договор).

В то же время это не означает, что любой договор, заключенный после 01.01.2013 г. и не удостоверенный нотариально вопреки обязательности такого удостоверения, может быть признан действительным на основании ч. 2 ст. 220 ГКУ.

В частности, если учитывать аргументы ВСУ, данную норму не получится применить к мнимым договорам, хотя, должны заметить, данный вывод не столь очевиден: ведь по идее в таком случае ничто не должно мешать одновременному применению судом последствий, предусмотренных как ч. 2 ст. 235 ГКУ, так и ч. 2 ст. 220 ГКУ, тем более что выявление мнимого договора не является самостоятельным основанием для вывода о его недействительности. Выявив подобный договор, суд должен предложить сторонам применить нормы законодательства, соответствующие их истинным намерениям (см. определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 05.12.2012 г. по делу № 6-11838св12). При этом, если окажется, что такие нормы предусматривают обязательное нотариальное удостоверение, суду, по нашему мнению, ничто не мешает применить ч. 2 ст. 220 ГКУ и признать подобный договор действительным (разумеется, при соблюдении условий, предусмотренных данной нормой).

Кроме того, есть еще один момент, связанный с применением ч. 2 ст. 220 ГКУ. При этом, несмотря на то что в комментируемом постановлении он не выделялся отдельно, суды обращают на него внимание. Он связан с тем, что формально обязательным условием для применения данной нормы судом является факт уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения договора (см. определение ВСУ от 30.09.2009 г.). В этой связи в случае его несоблюдения (например, в ситуации, имевшей место в нашем случае) суд может учесть этот факт и отказать в признании договора действительным.

 

Материал подготовил Виталий Смердов, экономист-аналитик

 


ВЕРХОВНЫЙ СУД УКРАИНЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 января 2013 года

(извлечение)

Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины <...>, рассмотрев на заседании дело <...> о признании недействительным договора дарения части жилого дома, признании действительным договора купли-продажи части жилого дома и признании права собственности на указанное недвижимое имущество, установила:

<...> ЛИЦО_1 и ЛИЦО_2 обратились в суд <...>, ссылаясь на то, что <...> между ЛИЦО_3 как дарителем и ими как одаренными заключен договор дарения Ѕ части дома АДРЕС_1, который удостоверен частным нотариусом <...> ЛИЦО_4. Их (истцов) право собственности на указанное недвижимое имущество <...> зарегистрировано в <...> государственном бюро технической инвентаризации на основании договора дарения.

Однако согласно распискам они уплатили ответчице за указанную недвижимость средства <...>.

Считая, что фактически между сторонами заключен договор купли-продажи, поскольку ЛИЦО_3 передала им в собственность указанную часть дома, а они уплатили за это ответчице средства, и договор дарения заключен ими ошибочно, в связи с неправильным восприятием обстоятельств сделки, имеющих существенное значение, что повлияло на их волеизъявление, поэтому указанный договор дарения является недействительным, и, ссылаясь на часть третью статьи 215, часть вторую статьи 220, статьи 655 и 717 Гражданского кодекса Украины (далее — ГК Украины), истцы просили: признать указанный договор дарения недействительным, договор купли-продажи указанной части дома действительным, признать за ними право собственности на указанную часть дома.

Решением <...> районного суда <...> от 18 марта 2009 года, оставленным без изменений определением апелляционного суда <...> от 20 декабря 2011 года, иск ЛИЦО_1 и ЛИЦО_2 удовлетворен в полном объеме.

Определением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 23 июля 2012 года кассационная жалоба заместителя прокурора <...> области в интересах ЛИЦО_5 отклонена, указанные судебные решения оставлены без изменений.

В заявлении заместителя Генерального прокурора Украины в интересах ЛИЦО_5 о пересмотре судебных решений затрагивается вопрос об отмене решения <...> районного суда <...> от 18 марта 2009 года, определения апелляционного суда <...> от 20 декабря 2011 года и определения коллегии судей судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 23 июля 2012 года и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска и указывается основание пересмотра судебных решений, предусмотренное пунктом 1 части первой статьи 355 Гражданского процессуального кодекса Украины (далее — ГПК Украины), — неединообразное применение судом (судами) кассационной инстанции одной и той же нормы материального права, повлекшее принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, а именно части второй статьи 220 ГК Украины.

<...>

Заслушав доклад судьи-докладчика, исследовав доводы заявителя, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины считает, что заявление подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Суды первой и апелляционной инстанций по пересматриваемому делу установили, что 29 января 2007 года между ЛИЦО_3 и ЛИЦО_1, ЛИЦО_2 заключен договор дарения Ѕ части спорного дома. Указанный договор дарения удостоверен частным нотариусом <...> ЛИЦО_4. Право собственности истцов на указанное недвижимое имущество 29 января 2007 года зарегистрировано в <...> государственном бюро технической инвентаризации на основании договора дарения.

Указанная сделка совершена сторонами для сокрытия другой сделки, которую они в действительности совершили, а именно договора купли-продажи недвижимости.

Решая вопрос об устранении расхождений в применении нормы материального права, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины исходит из следующего.

Согласно статье 235 ГК Украины мнимой является сделка, совершенная сторонами для сокрытия другой сделки, которую они в действительности совершили. Если будет установлено, что сделка была совершена сторонами для сокрытия другой сделки, которую они в действительности совершили, отношения сторон регулируются правилами в отношении сделки, которую стороны в действительности совершили.

В соответствии с частью второй статьи 220 ГК Украины, если стороны договорились обо всех существенных условиях договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующего нотариального удостоверения договора не требуется.

Согласно содержанию статьи 210, части третьей статьи 640 ГК Украины (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) в случаях, установленных законом, сделка подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, является заключенным с момента государственной регистрации.

Согласно статье 657 ГК Украины (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Таким образом, разрешая спор о признании сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, действительной, судам необходимо учитывать, что норма части второй статьи 220 ГК Украины не применяется в отношении сделок, подлежащих и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации. Момент совершения таких сделок согласно статье 210, части третьей статьи 640 ГК Украины связывается с государственной регистрацией, поэтому они не являются заключенными и не создают права и обязанности для сторон. Договор купли-продажи жилого дома (или его части) подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, а потому не может быть признан действительным на основании части второй статьи 220 ГК Украины. При этом государственная регистрация договора дарения, заключенного сторонами для сокрытия другой сделки, не может считаться государственной регистрацией договора купли-продажи, о признании действительным которого просят истцы в исковом заявлении.

Указанная часть вторая статьи 220 ГК Украины применяется к правоотношениям в случае, когда стороны заключили сделку, содержание которой соответствовало воле сторон, и только форма его заключения не соответствовала установленным законом требованиям. Воля же сторон в мнимой сделке направлена на установление иных гражданско-правовых отношений, нежели предусмотренные сделкой.

<...>

Таким образом, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины установила, что решение суда кассационной инстанции по пересматриваемому делу <...> является незаконным.

<...> Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила:

Заявление заместителя Генерального прокурора Украины в интересах ЛИЦО_5 удовлетворить частично.

Определение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 23 июля 2012 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

<...>


Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете сайт Factor Войдите и читайте дальше бесплатно