Податковий спір підприємства в суді. Договори, що підлягали нотаріальному посвідченню та держреєстрації, не можуть визнаватися судами дійсними згідно з ч. 2 ст. 220 ЦКУ

Договори, що підлягали нотаріальному посвідченню та держреєстрації, не можуть визнаватися судами дійсними згідно з ч. 2 ст. 220 ЦКУ

Сторонами до 01.01.2013 р. було укладено договір дарування частини житлового будинку. При цьому такий договір було нотаріально посвідчено (ч. 2 ст. 719 ЦКУ), а право власності осіб, яких обдаровують (далі — одержувачі), з урахуванням чинних на той час правил, зареєстроване в БТІ (нагадаємо, що сьогодні реєстрація права власності здійснюється за іншими правилами, причому її виконує нотаріус чи орган держреєстрації, про що див. у газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 43, с. 4).

Надалі одержувачі подали позов до суду з проханням визнати договір дарування недійсним, оскільки вони вважали, що фактично мало місце укладення договору купівлі-продажу* (тим більше що відповідно до розписок вони сплатили власнику нерухомості відповідну суму). Крім того, вони також просили визнати дійсним договір купівлі-продажу цієї частини будівлі та відповідно визнати за ними право власності на неї.

* Не дивуйтеся: на практиці подібні ситуації трапляються доволі часто, що зумовлюється зацікавленістю сторони (сторін) у маскуванні дійсного змісту договору. Наприклад, у нашому випадку така зацікавленість могла бути спричинена бажанням продавця частини житлового будинку позбавити права на переважну купівлю такої частини співвласника будинку згідно зі ст. 362 ЦКУ.

Суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій ухвалили рішення на користь одержувачів нерухомості: вони ґрунтувалися на тому, що ч. 2 ст. 717 ЦКУ, де регулюються відносини дарування, не передбачає жодної компенсації, у зв’язку з чим цей договір дарування є удаваним (як результат, з урахуванням ч. 2 ст. 235 ЦКУ, відносини сторін у цьому випадку підпадають під регулювання норм про договір купівлі-продажу). При цьому суди дійшли висновку: оскільки сторони домовилися про всі істотні умови договору купівлі-продажу та відбулося його повне виконання, то існують правові підстави для визнання договору дійсним відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦКУ (визнання в судовому порядку дійсним договору, не посвідченого нотаріально, усупереч обов’язковості такого посвідчення).

У свою чергу, ВСУ з подібним підходом не погодився. Його аргументи зводяться до того, що ч. 2 ст. 220 ЦКУ не застосовується стосовно правочинів, які підлягають як нотаріальному посвідченню, так і держреєстрації. Крім того, ВСУ зауважив, що ця норма застосовується до тих правочинів, зміст яких відповідає волі сторін і тільки форма їх не відповідає встановленим вимогам, тоді як в удаваному правочині критерій стосовно волі сторін не дотримується — у цьому випадку такий правочин спрямовується на встановлення інших правовідносин, ніж передбачені правочином.

Упевнені, читачі звернули увагу на таке: у цьому рішенні порушується питання, зокрема про держреєстрацію договорів, котру, як відомо, уже скасовано (при цьому на сьогодні, як зазначалося, значення має держреєстрація відповідних речових прав). Попри це, його висновки можуть застосовуватися і сьогодні — при вирішенні спорів стосовно договорів, укладених до 01.01.2013 р., причому не тільки в частині удаваних та пов’язаних з купівлею-продажем нерухомості, а й у частині решти договорів, при укладенні яких була потрібна їх держреєстрація. Крім того, певні його висновки можна поширити й на договори, укладені після зазначеної дати. Далі про все по черзі.

У цілому висновки ВСУ є справедливими, що підтверджується ланцюжком наступних аргументів. У загальному випадку договір вважається укладеним у момент (1) досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов або (2) передачі майна/вчинення інших дій. Водночас із цього правила є й певні винятки: так, згідно з ч. 3 ст. 640 ЦКУ договір, що потребує нотаріального посвідчення, вважається укладеним з моменту такого посвідчення. Крім того, до 01.01.2013 р. цим приписом також передбачалося, що договір, що підлягає не лише нотаріальному посвідченню, але і держреєстрації, вважався укладеним з моменту такої держреєстрації* (вона здійснювалася нотаріусом у момент вчинення нотаріальної дії, що випливало з п. 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабміну від 26.05.2004 р. № 671). При цьому в разі ігнорування обов’язку щодо нотаріального посвідчення або держреєстрації договору його сторонам слід було готуватися до таких наслідків:

1) договір визнавався нікчемним — якщо було порушено тільки вимогу про обов’язкове нотаріальне посвідчення, що випливає з ч. 1 ст. 220 ЦКУ (до речі, у такому випадку вважається, що сторони порушили умову про форму договору, що підтверджується й висновками цього рішення ВСУ);

2) договір вважався неукладеним — якщо було порушено вимогу про обов’язкову держреєстрацію договору, про що, наприклад, див. п. 8 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9.

* Чинна на сьогодні редакція ч. 3 ст. 640 ЦКУ передбачає: договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, вважається укладеним тільки з моменту такого посвідчення.

У зв’язку з цим, оскільки ч. 2 ст. 220 ЦКУ встановлює можливість визнання дійсними лише тих договорів, які не було посвідчено нотаріально всупереч обов’язковості такого посвідчення, поширювати її норми на випадки, коли також була потрібна й держреєстрація таких договорів, підстав немає. Як мінімум, цього не передбачено диспозицією ч. 2 ст. 220 ЦКУ, а тому навіть у разі визнання судом такого договору дійсним без нотаріального посвідчення на його держреєстрацію подібне рішення вплинути не могло** — як результат, навіть у разі прийняття судом позитивного рішення (що, до речі, мало місце в нашому випадку в першій, апеляційній та касаційній інстанціях) договір усе одно вважався б неукладеним.

З урахуванням викладеного, висновки ВСУ виглядають логічними. При цьому зауважимо: досить дивно, що ця ситуація взагалі виникла (тим більше в усіх трьох інстанціях), оскільки аналогічні висновки свого часу було наведено, зокрема, у п. 1 листа ВГСУ від 24.11.2011 р. № 01-06/1642/2011, листі ВГСУ від 21.11.2011 р. № 01-06/1624/2011, п. 13 уже згадуваної постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9, а також постанові ВСУ від 14.09.2011 р.

Як зазначалося вище, здебільшого наведений у цій постанові підхід є актуальним для договорів, укладених до 01.01.2013 р., що зумовлено скасуванням із вказаної дати обов’язкової реєстрації договорів. У свою чергу, як зазначалося, із цієї дати на перший план виходить держреєстрація відповідних прав на нерухомість. При цьому зауважте: необхідність її здійснення не повинна заважати судам визнавати договори, пов’язані з передачею речових прав на нерухомість, дійсними на підставі ч. 2 ст. 220 ЦКУ. У зв’язку з цим після отримання позитивного рішення суду ніщо не перешкоджає зверненню до органу держреєстрації з метою держреєстрації відповідних прав (причому не виключено, що до заяви буде достатньо додати лише таке рішення суду, хоча, вважаємо, що краще надати й сам договір).

Водночас це не означає, що будь-який договір, укладений після 01.01.2013 р. та не посвідчений нотаріально всупереч обов’язковості такого посвідчення, може бути визнано дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦКУ.

Зокрема, якщо враховувати аргументи ВСУ, цю норму не можна застосувати до удаваних договорів, хоча, мусимо зауважити, цей висновок не настільки очевидний: адже, імовірно, у такому разі ніщо не повинне заважати одночасному застосуванню судом наслідків, передбачених як ч. 2 ст. 235 ЦКУ, так і ч. 2 ст. 220 ЦКУ, тим більше, що виявлення удаваного договору не є самостійною підставою для висновку про його недійсність — виявивши подібний договір, суд має запропонувати сторонам застосувати норми законодавства, що відповідають їх дійсним намірам (див. ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 05.12.2012 р. у справі № 6-11838св12). При цьому, якщо виявиться, що такі норми передбачають обов’язкове нотаріальне посвідчення, суду, на нашу думку, ніщо не заважає застосувати ч. 2 ст. 220 ЦКУ та визнати подібний договір дійсним (зрозуміло, при дотриманні умов, передбачених цією нормою).

Крім того, є ще один момент, пов’язаний із застосуванням ч. 2 ст. 220 ЦКУ. При цьому, хоча в постанові, що коментується, він не виділявся окремо, суди звертають на нього увагу. Він пов’язаний з тим, що формально обов’язковою умовою для застосування цієї норми судом є факт ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення договору (див. ухвалу ВСУ від 30.09.2009 р.). У зв’язку з цим у разі недотримання цієї умови (наприклад, у ситуації, що мала місце в нашому випадку) суд може врахувати цей факт і відмовити у визнанні договору дійсним.

Матеріал підготував Віталій Смердов,
економіст-аналітик

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

від 30 січня 2013 року

(витяг)

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України <…> розглянувши на засіданні справу <…> про визнання недійсним договору дарування частини жилого будинку, визнання дійсним договору купівлі-продажу частини жилого будинку та визнання права власності на вказане нерухоме майно, встановила:

<…> ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду <…> посилаючись на те, що <…> між ОСОБА_3 як дарувальником і ними як обдарованими укладено договір дарування S частини будинку АДРЕСА_1, який посвідчений приватним нотаріусом <…> ОСОБА_4. Їхнє (позивачів) право власності на зазначене нерухоме майно <…> зареєстровано в <…> державному бюро технічної інвентаризації на підставі договору дарування.

Проте згідно з розписками вони сплатили відповідачці за вказану нерухомість кошти <…>.

Вважаючи, що фактично між сторонами укладено договір купівлі-продажу, оскільки ОСОБА_3 передала їм у власність указану частину будинку, а вони сплатили за це відповідачці кошти; і договір дарування укладено ними помилково, у зв’язку з неправильним сприйняттям обставин правочину, які мають істотне значення, що вплинуло на їхнє волевиявлення, тому зазначений договір дарування є недійсним, та посилаючись на частину третю статті 215, частину другу статті 220, статті 655 і 717 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України), позивачі просили: визнати вказаний договір дарування недійсним, договір купівлі-продажу зазначеної частини будинку дійсним, визнати за ними право власності на вказану частину будинку.

Рішенням <…> районного суду <…> від 18 березня 2009 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду <…> від 20 грудня 2011 року, позов ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено в повному обсязі.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 липня 2012 року касаційну скаргу заступника прокурора <…> області в інтересах ОСОБА_5 відхилено, указані судові рішення залишено без змін.

У заяві заступника Генерального прокурора України в інтересах ОСОБА_5 про перегляд судових рішень порушується питання про скасування рішення <…> районного суду <…> від 18 березня 2009 року, ухвали апеляційного суду <…> від 20 грудня 2011 року й ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 липня 2012 року й ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позову та вказується підстава перегляду судових рішень, передбачена пунктом 1 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі — ЦПК України), — неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції однієї й тієї самої норми матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, а саме частини другої статті 220 ЦК України.

<…>

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши доводи заявника, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Суди першої та апеляційної інстанцій у справі, яка переглядається, встановили, що 29 січня 2007 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1, ОСОБА_2 укладено договір дарування S частини спірного будинку. Указаний договір дарування посвідчений приватним нотаріусом <…> ОСОБА_4. Право власності позивачів на зазначене нерухоме майно 29 січня 2007 року зареєстровано в <…> державному бюро технічної інвентаризації на підставі договору дарування.

Указаний правочин вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, а саме договору купівлі-продажу нерухомості.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні норми матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.

Згідно зі статтею 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Відповідно до частини другої статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

За змістом статті 210, частини третьої статті 640 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у випадках, встановлених законом, правочин підлягає державній реєстрації. Договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Згідно зі статтею 657 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Таким чином, вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Момент вчинення таких правочинів згідно зі статтею 210, частиною третьою статті 640 ЦК України пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов’язків для сторін. Договір купівлі-продажу житлового будинку (або його частини) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому не може бути визнаний дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України. При цьому державна реєстрація договору дарування, укладеного сторонами для приховання іншого правочину, не може вважатися державною реєстрацією договору купівлі-продажу, про визнання дійсним якого просять позивачі в позовній заяві.

Указана частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони уклали правочин, зміст якого відповідав волі сторін, і лише форма його укладення не відповідала встановленим законом вимогам. Воля ж сторін в удаваному правочині спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином.

<…>

Таким чином, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України встановила, що рішення суду касаційної інстанції у справі, яка переглядається <…>, є незаконним.

<…> Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України постановила:

Заяву заступника Генерального прокурора України в інтересах ОСОБА_5 задовольнити частково.

Ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23 липня 2012 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

<…>