Покупка недвижимости у физлица: как сэкономить на НДФЛ
В редакционную почту нередко поступают вопросы насчет правильного оформления и налогообложения сделок по продаже недвижимости, когда одной из сторон договора является физлицо. Причем вполне естественным выглядит стремление хозяйствующего субъекта, знающего цену своим заработанным деньгам, сэкономить путем грамотного оформления операции и без нарушения закона. Сегодня мы как раз и обсудим один из вариантов приобретения недвижимости, не предполагающий необходимости уплаты НДФЛ.
Леонид КАРПОВ, партнер налоговой практики юридической компании ОМП
Документы статьи
НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.
Закон о хозобществах — Закон Украины «О хозяйственных обществах» от 19.09.91 г. № 1576-XII.
Закон № 400 — Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 26.06.97 г. № 400/97-ВР.
Бывают случаи, когда юрлицо хочет купить недвижимость у физлица, но при этом не желает уплачивать НДФЛ, возникающий при такой покупке. Поэтому, если недвижимость имеет достаточно большую стоимость, иногда можно прибегнуть к иному способу оформления такой покупки.
Например, юрлицо (покупатель) и физлицо (продавец) могут создать ООО и выступить его учредителями в равных долях (50/50), тем более что согласно ст. 13 Закона о хозобществах денежная оценка вклада участника хозяйственного общества осуществляется по согласию участников общества. При этом в качестве взноса в уставный фонд такого ООО физлицо внесет ту недвижимость, которую он собирается продать, а юрлицо внесет те денежные средства, которые оно собирается заплатить за это имущество.
Согласно п.п. 165.1.44 НКУ такое внесение не является объектом обложения НДФЛ у физлица. Не возникает в этом случае и необходимость уплаты сбора в Пенсионный фонд, поскольку согласно ст. 2 Закона № 400 объектом обложения пенсионным сбором является стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи такого имущества. В нашем же случае такой договор купли-продажи отсутствует.
Средства, которые юрлицо вносит в качестве взноса в уставный капитал ООО, тоже никаких налоговых последствий за собой не влекут, поскольку согласно п.п. 136.1.3 НКУ стоимость прямых инвестиций в корпоративные права не включается в состав доходов плательщика.
Затем физическое лицо продает свою долю в уставном капитале ООО самому ООО, и ООО расплачивается с ним за эту долю деньгами, которые Компания внесла в уставный капитал ООО. Правда, за месяц до такой продажи доли (если учредители, Компания и физическое лицо не согласуют более короткий срок) человек должен уведомить об этом юрлицо, поскольку у него есть преимущественное право покупки такой доли.
Никаких налогов в этом случае у физического лица не возникает, поскольку согласно п.п. 170.2.2 НКУ в данном случае у него возникает инвестиционная прибыль в размере 0 грн. Дело в том, что согласно данному подпункту внесение имущества в уставный фонд ООО рассматривается как приобретение инвестиционного актива, а выкуп доли в ООО самим ООО — как продажа инвестиционного актива. НДФЛ облагается только прибыль от такой продажи. Поскольку в нашем случае прибыли нет, то и облагать нечего.
Затем ООО уменьшает размер своего уставного капитала на выкупленную у физлица долю согласно ст. 53 Закона о хозобществах. А через некоторое время ООО присоединяется к юрлицу, и оно забирает в свою собственность имущество, внесенное ранее физлицом.
При стоимости более 2500 грн. и сроке использования более 1 года такая недвижимость будет являться основным средством. Согласно п. 146.17 НКУ внесение основных средств в уставный фонд ООО приравнивается к приобретению недвижимости, при этом согласно п. 146.8 НКУ первоначальной стоимостью основных средств, включенных в уставный капитал предприятия, признается их стоимость, согласованная учредителями (участниками) предприятия, но не выше обычной цены. Поэтому такая недвижимость сначала начнет амортизироваться в ООО после ввода ее в эксплуатацию, а потом продолжит амортизироваться после присоединения ООО, как это предусмотрено п.п. 153.15.1 НКУ.
Само по себе присоединение, исходя из положений п. 153.15 НКУ, не приводит к каким-либо налогово-прибыльным последствиям для ООО и юрлица. Что касается НДС, то операции по реорганизации не являются объектом обложения согласно п.п. 196.1.7 НКУ, да и, впрочем, вряд ли само ООО успело бы за свой короткий срок жизни получить статус плательщика НДС (хоть в добровольном, хоть в принудительном порядке).
Дополнительно можно отметить, что само по себе внесение недвижимости в уставный капитал не требует нотариального заверения, поэтому не будет и лишних расходов на оплату услуг нотариуса.
