Купівля нерухомості у фізособи: як заощадити на ПДФО
До редакційної пошти часто надходять запитання щодо правильного оформлення та оподаткування правочинів з продажу нерухомості, коли однією зі сторін договору є фізособа. Причому цілком природним виглядає прагнення господарюючого суб’єкта, який знає ціну своїм заробленим грошам, заощадити шляхом грамотного оформлення операції без порушення закону. Сьогодні ми саме й обговоримо один із варіантів придбання нерухомості, що не передбачає необхідності сплати ПДФО.
Леонід КАРПОВ, партнер податкової практики юридичної компанії ОМП
Документи статті
ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.
Закон про госптовариства — Закон України «Про господарські товариства» від 19.09.91 р. № 1576-XII.
Закон № 400 — Закон України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.97 р. № 400/97-ВР.
Трапляються випадки, коли юрособа хоче купити нерухомість у фізособи, але при цьому не бажає сплачувати ПДФО, що виникає при такій купівлі. Тому, якщо нерухомість має чималу вартість, іноді можна вдатися до іншого способу оформлення такого придбання.
Наприклад, юрособа (покупець) та фізособа (продавець) можуть створити ТОВ та виступити його засновниками у рівних частках (50/50), тим більше, що згідно зі ст. 13 Закону про госптовариства грошова оцінка вкладу учасника господарського товариства здійснюється за згодою учасників госптовариства. При цьому як внесок до статутного фонду такого ТОВ фізособа внесе ту нерухомість, яку вона збирається продати, а юрособа — грошові кошти, які вона збирається сплатити за це майно.
Згідно з п.п. 165.1.44 ПКУ таке внесення не є об’єктом обкладення ПДФО у людини. Не виникає в цьому випадку і збір до Пенсійного фонду, оскільки відповідно до ст. 2 Закону №400 об’єктом обкладення пенсійним збором є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу такого майна. У нашому ж випадку такий договір купівлі-продажу відсутній.
Кошти, які юрособа вносить як вклад до статутного капіталу ТОВ, теж жодних податкових наслідків не спричинюють, оскільки згідно з п.п. 136.1.3 ПКУ вартість прямих інвестицій у корпоративні права не включається до складу доходів платника.
Потім фізична особа продає свою частку у статутному капіталі ТОВ самому ТОВ, і ТОВ розплачується з ним за цю частку грошима, які юрособа внесла до статутного капіталу ТОВ. Щоправда, за місяць до такого продажу частки (якщо засновники, юридична та фізична особи, не погоджують коротший строк) людина має повідомити про це юрособу, оскільки в неї є переважне право придбання такої частки.
Жодних податків у цьому випадку у фізичної особи не виникає, оскільки згідно з п.п. 170.2.2 ПКУ в цьому випадку в неї виникає інвестиційний прибуток у розмірі 0 грн. Річ у тім, що відповідно до цього підпункту внесення майна до статутного фонду ТОВ розглядається як придбання інвестиційного активу, а викуп частки в ТОВ самим ТОВ — як продаж інвестиційного активу. ПДФО обкладається тільки прибуток від такого продажу. Оскільки в нашому випадку прибутку немає, то й оподатковувати нема чого.
Потім ТОВ зменшує розмір свого статутного капіталу на викуплену у фізособи частку згідно зі ст. 53 Закону про госптовариства. А через певний час ТОВ приєднується до юрособи, і вона забирає у свою власність майно, унесене раніше фізособою.
При вартості більше 2500 грн. та строку використання понад 1 рік така нерухомість буде основним засобом. Згідно з п. 146.17 ПКУ внесення основних засобів до статутного фонду ТОВ прирівнюється до придбання нерухомості, при цьому відповідно до п. 146.8 ПКУ первісною вартістю основних засобів, уключених до статутного капіталу підприємства, визнається їх вартість, погоджена засновниками (учасниками) підприємства, але не вище звичайної ціни. Тому така нерухомість спочатку почне амортизуватися в ТОВ після введення її в експлуатацію, а потім продовжить амортизуватися після приєднання ТОВ, як це передбачено п.п. 153.15.1 ПКУ.
Саме по собі приєднання, виходячи з норм п. 153.15 ПКУ, не спричинює будь-яких податково-прибуткових наслідків для ТОВ та юрособи. Щодо ПДВ, то операції з реорганізації не є об’єктом оподаткування згідно з п.п. 196.1.7 ПКУ, та й навряд чи само ТОВ устигло б за свій короткий строк життя отримати статус платника ПДВ (хоч у добровільному, хоч у примусовому порядку).
Додатково можна зазначити, що внесення нерухомості до статутного капіталу не потребує нотаріального посвідчення, тому не буде і зайвих витрат на оплату послуг нотаріуса.
