Расходы на уплату процентов по ипотечному кредиту в составе налоговой скидки по НДФЛ

Расходы на уплату процентов по ипотечному кредиту в составе налоговой скидки по НДФЛ

Нормами НКУ предусмотрено право физического лица уменьшить свой общий годовой налогооблагаемый доход на сумму налоговой скидки, в состав которой разрешено включать расходы на уплату процентов по ипотечному кредиту. Однако помимо общих требований к налоговой скидке, которые были рассмотрены в статье «Налоговая скидка по НДФЛ: условия предоставления» на с. 13, при декларировании расходов, связанных с уплатой процентов по ипотечному жилищному кредиту, нужно учитывать дополнительные ограничения и условия. Именно о них пойдет речь в данной статье.

Елена ЛЕСИК, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»

В соответствии с п.п. 166.3.1 НКУ налогоплательщик может включить в состав налоговой скидки часть суммы процентов, уплаченных им за пользование ипотечным жилищным кредитом, которая определяется по правилам, установленным ст. 175 НКУ. Обращаем внимание: в налоговую скидку включаются только проценты, уплачиваемые физлицом согласно договору на получение кредита на приобретение (строительство) жилья. Основная сумма долга, а также другие платежи, производимые по кредитному договору, в состав налоговой скидки не включаются. Если жилье приобретается семейной парой, право включить в состав налоговой скидки часть суммы процентов по ипотечному жилищному кредиту имеет тот из супругов, который является заемщиком такого кредита (см. разъяснение специалистов ГНСУ в ЕБНЗ* в подкатегории 160.06.01).

* Единая база налоговых знаний, размещенная на официальном сайте ГНСУ www.sts.gov.ua

Далее рассмотрим, что в НКУ понимается под термином «ипотечный жилищный кредит» и как должен быть оформлен кредитный договор, заключенный налогоплательщиком, дабы он мог воспользоваться правом на включение в состав налоговой скидки процентов по ипотечному жилищному кредиту.

Согласно п.п. 14.1.87 НКУ для целей НКУ под ипотечным жилищным кредитом следует понимать финансовый кредит, предоставляемый физическому лицу банковским либо другим финансовым учреждением в соответствии с законом на срок не менее 5 полных календарных лет для финансирования расходов, связанных с приобретением квартиры (комнаты) либо жилого дома (его части) или строительством жилого дома (его части), предоставляемых в собственность заемщика, с принятием кредитором такого жилья (земли, которая находится под таким жилым домом, в том числе приусадебного участка) в залог. Таким образом, для того чтобы финансовый кредит считался ипотечным жилищным кредитом, и часть суммы процентов, уплаченных физлицом за пользование таким кредитом, можно было включить в состав налоговой скидки, необходимо выполнение следующих требований:

1) кредит на приобретение (строительство) жилья должен быть получен от банка или другого финансового учреждения;

2) финансовый кредит должен быть предоставлен исключительно для финансирования расходов, связанных с:

— приобретением квартиры (комнаты) или жилого дома (его части);

либо

— строительством жилого дома (его части).

То есть включить в состав налоговой скидки суммы процентов за пользование кредитом, уплаченные, например, по кредитному договору на ремонт объекта недвижимости (квартиры, дома) либо по кредитному договору на приобретение нежилой недвижимости, нельзя;

3) выполнение обязательств по кредитному договору должно быть обеспечено залогом жилья (земли, находящейся под таким жилым домом, в том числе приусадебного участка), на приобретение которого получен кредит. В связи с чем к кредитному договору в обязательном порядке должен быть заключен договор ипотеки (залога) недвижимого имущества, которое приобретается или строится, являющийся неотъемлемым дополнением к такому кредитному договору. Такой договор ипотеки (залога) должен быть нотариально удостоверенным (ст. 3 Закона об ипотеке). Отметим, что с учетом приведенного право на налоговую скидку по процентам по ипотеке на жилье не будут иметь граждане в случаях, когда в залог под приобретаемое (строящееся) жилье принимают иное жилье, имеющееся у них в собственности, а не то, на приобретение которого получен кредит;

4) срок погашения кредита должен быть не менее 5 полных календарных лет.

Обращаем внимание: для получения права на налоговый кредит не имеет значения, в какой валюте был взят ипотечный кредит в банке: в национальной валюте Украины или в иностранной валюте. И если уплата процентов по ипотечному жилищному кредиту производилась в иностранной валюте, то сумма платежей по таким процентам пересчитывается в гривни по официальному валютному (обменному) курсу НБУ, действующему на день уплаты таких процентов, и включается в состав налогового кредита. Со своей стороны отметим, что узнать официальный курс гривни к иностранной валюте, в которой осуществлялся платеж, действовавший на дату платежа, можно на официальном сайте НБУ www.bank.gov.ua.

Наряду с общими ограничениями, установленными в ст. 166 НКУ для налоговой скидки (см. статью «Налоговая скидка по НДФЛ: условия предоставления» на с. 13), налогоплательщику, декларирующему доходы с целью реализации права на включение в состав налоговой скидки части процентов по ипотечному кредиту, следует учитывать дополнительные условия и ограничения, установленные ст. 175 НКУ. Напомним о них.

1. Прописка по адресу приобретаемого (построенного) жилья. Согласно абзацу третьему п. 175.1 НКУ право на налоговую скидку возникает в случае, если за счет ипотечного жилищного кредита строится или приобретается жилой дом (квартира, комната), определенный таким плательщиком налога как основное место его проживания, в частности согласно отметке в паспорте о регистрации по местонахождению такого жилья («прописке» в паспорте). Вместе с тем, если физлицо приобретает жилье, которое только строится, то оно сможет стать его местом прописки лишь после того, как будет введено в эксплуатацию. Подробнее об этом см. ниже.

2. Право на включение в налоговую скидку суммы процентов по ипотечному кредиту предоставляется плательщику налога по одному ипотечному кредиту в течение 10 последовательных календарных лет, начиная с года, в котором (п. 175.4 НКУ):

— объект жилищной ипотеки приобретается;

— построенный объект жилищной ипотеки переходит в собственность плательщика налога и начинает использоваться в качестве основного местожительства.

То есть налогоплательщик вправе воспользоваться налоговой скидкой только по одному кредитному договору, обеспеченному одним объектом ипотеки, который определен как основное место жительства. При этом, независимо от срока действия договора ипотеки, налогоплательщик имеет право на налоговую скидку только в течение 10 последовательных календарных лет, начиная с года, в котором такой объект жилищной ипотеки приобретен (для вновь построенного жилья — с года, в котором такое жилье перешло в собственность налогоплательщика и начало использоваться как основное место жительства). Если же налогоплательщик выплачивает проценты по кредиту более длительный период, то начиная с 11 года он теряет право на налоговую скидку по ипотечному жилищному кредиту. Причем в таком случае право на включение части суммы процентов в налоговую скидку по новому ипотечному жилищному кредиту возникает у плательщика налога после полного погашения основной суммы и процентов предыдущего ипотечного жилищного кредита.

Вместе с тем в некоторых случаях налогоплательщик может возобновить право на включение части суммы процентов, фактически уплаченных по новому ипотечному жилищному кредиту, в налоговую скидку до истечения десятилетнего срока. Эти случаи перечислены в п. 175.4 НКУ и к ним относятся:

— принудительная продажа или конфискация объекта ипотеки в случаях, предусмотренных законом;

— ликвидация объекта жилищной ипотеки по решению местного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в случаях, предусмотренных законом;

— разрушение объекта жилищной ипотеки или признание его непригодным для использования по причинам непреодолимой силы (форс-мажорных обстоятельств);

— продажа объекта ипотеки в связи с неплатежеспособностью (банкротством) плательщика налога в соответствии с законом.

3. Если сумма полученного физическим лицом ипотечного жилищного кредита превышает сумму, израсходованную на приобретение (строительство) предмета ипотеки, то в состав расходов включается сумма процентов, уплаченная за пользование ипотечным кредитом в части, использованной по целевому назначению (п. 175.5 НКУ).

Далее рассмотрим, какими документами налогоплательщик может подтвердить право на включение в состав налоговой скидки части суммы процентов, уплаченных им за пользование ипотечным жилищным кредитом.

Как указывалось ранее, налогоплательщик вправе включить в состав налоговой скидки только документально подтвержденные расходы. С учетом разъяснений, представленных ГНСУ в ЕБНЗ, для подтверждения права на уменьшение налогооблагаемого дохода на сумму ипотечных процентов налогоплательщик должен предоставить органу ГНС, в который им подается декларация о доходах:

1) копии кредитного договора и нотариально заверенного договора ипотеки;

2) копии квитанций, платежных поручений или других платежных документов, в которых четко указана сумма уплаченных процентов за пользование ипотечным кредитом и фамилия, имя и отчество налогоплательщика в качестве плательщика этих процентов (с отметкой банка о совершении платежа). По мнению налоговиков, если же в платежных документах налогоплательщика уплата основной суммы долга и процентов за кредит указана одной суммой (кредит погашается путем аннуитетных платежей), то у данного налогоплательщика отсутствуют основания для включения в налоговую скидку части суммы процентов, уплаченных им за пользование таким ипотечным жилищным кредитом (см. разъяснение ГНСУ в ЕБНЗ в подкатегории 160.06.01). Вместе с тем, на наш взгляд, в данной ситуации информацию о сумме процентов, которую налогоплательщик должен был уплатить банку в течение отчетного года, можно взять из графика платежей. Такой график является приложением к кредитному договору и его неотъемлемой частью;

3) копию паспорта с отметкой о регистрации по местонахождению жилого дома (квартиры, комнаты), по которому оформлен ипотечный жилищный кредит. В случае, если в течение отчетного года налогоплательщик продает объект ипотеки, то он не имеет права на получение налоговой скидки в части суммы процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом по такому объекту (см. разъяснение ГНСУ в ЕБНЗ в подкатегории 160.06.01).

Кроме данных документов налогоплательщику, декларирующему свои доходы с целью воспользоваться налоговой скидкой, нужно иметь при себе копию справки о присвоении индивидуального налогового номера (регистрационного номера учетной карточки) налогоплательщика (копию страницы паспорта, содержащую отметку о наличии права осуществлять любые платежи по серии и номеру паспорта, если доходы декларирует лицо, которое из-за своих религиозных убеждений отказалось от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика и учитывается по серии и номеру паспорта в отдельном реестре), а также справку, выданную работодателем (работодателями) о заработной плате, начисленной в отчетном году (форму справки см. на с. 10).

И еще один важный момент, о котором должен помнить налогоплательщик, претендующий на налоговую скидку. Это обязательное ведение Книги учета доходов и расходов, о которой шла речь на с. 9 данного номера.

Разобравшись с подтверждающими документами, перейдем к расчету суммы процентов за кредит, которую плательщик налога может включить в состав налоговой скидки.

Возникновение права на включение в состав налоговой скидки суммы процентов, уплаченных налогоплательщиком за пользование ипотечным жилищным кредитом, а также порядок расчета такой суммы зависят от того, какое жилье приобретается за счет ипотечного кредита: уже введенное в эксплуатацию или еще строящееся.

Если налогоплательщик приобретает введенный в эксплуатацию объект жилищной ипотеки (например, жилье (дом, квартира, комната) приобретено на вторичном рынке или на момент покупки строительство жилья завершено и оно введено в эксплуатацию), то он вправе включить в состав налоговой скидки сумму процентов за пользование ипотечным кредитом в первый год их уплаты. Расчет суммы процентов в данном случае будет производиться согласно абзацу первому п. 175.2 НКУ, а именно: часть суммы процентов, включаемая в налоговую скидку плательщика налога — заемщика, будет равна произведению суммы процентов, фактически уплаченных плательщиком налога в течение отчетного налогового года в счет его погашения, и коэффициента, который учитывает минимальную площадь жилья для определения налоговой скидки. Исчисление данного коэффициента производится по следующей формуле, приведенной в п. 175.3 НКУ:

К = МП : ФП,

где К — коэффициент;

МП — минимальная общая площадь жилья, равная 100 кв. м;

ФП — фактическая общая площадь жилья, которое строится (приобретается) плательщиком налога за счет ипотечного кредита.

Если в результате расчета данный коэффициент больше единицы, в налоговую скидку включается вся сумма фактически уплаченных процентов по ипотечному кредиту. Если же коэффициент меньше единицы, то сумма процентов, которую можно включить в налоговую скидку, будет равна произведению коэффициента, учитывающего минимальную площадь, и суммы уплаченных в течение отчетного года процентов.

Другими словами, если площадь приобретенного в кредит жилья менее 100 кв. м, то в налоговую скидку войдет вся сумма уплаченных за пользование кредитом процентов, при условии, что сумма этих процентов не превысит ограничения, установленного п.п. 166.4.2 НКУ. В противном случае расчет суммы процентов производим с учетом коэффициента. Напомним, что согласно п.п. 166.4.2 НКУ общая сумма налоговой скидки, начисленная налогоплательщику в отчетном налоговом году, не может превышать суммы заработной платы, начисленной в отчетном году, уменьшенной на сумму единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование (далее — ЕСВ), налоговой социальной льготы (далее — НСЛ) при ее наличии.

Когда же за счет ипотечного жилищного кредита приобретают строящееся жилье, то право на включение процентов в налоговую скидку откладывается до завершения строительства такого жилья и ввода его в эксплуатацию. После того как объект жилищной ипотеки перейдет в собственность налогоплательщика и будет использоваться им как основное место жительства (что должно быть подтверждено отметкой в паспорте о регистрации по местонахождению такого жилья), такой плательщик налога сможет включить в налоговую скидку проценты за пользование ипотечным кредитом. В этом случае часть суммы процентов, фактически уплаченных в первый год погашения такого кредита, может быть включена в налоговую скидку по результатам отчетного налогового года, в котором построенный объект жилищной ипотеки переходит в собственность плательщика налога и начинает использоваться как основное место жительства, с последовательным перенесением права на включение в налоговую скидку последующих ежегодных фактически уплаченных плательщиком налога сумм процентов в течение предусмотренного п. 175.4 НКУ срока (т. е. в течение 10 последовательных календарных лет) (абзац второй п. 175.2 НКУ). Причем, как и в случае с покупкой жилья, уже переданного в эксплуатацию, расчет части суммы процентов за пользование ипотечным кредитом, которую налогоплательщик вправе включить в налоговую скидку, следует производить с учетом коэффициента, учитывающего минимальную площадь жилья (см. выше).

Пример 1. Площадь квартиры, приобретенной налогоплательщиком в кредит, составляет 80 кв. м. В течение 2012 года ему была начислена заработная плата в сумме 48000 грн. Сумма ЕСВ, удержанного из заработной платы налогоплательщика, составила 1728 грн., а сумма удержанного НДФЛ — 6940,80 грн.

Согласно платежным поручениям банка сумма уплаченных в 2012 году процентов по ипотечному кредиту составила 10000 грн.

Поскольку площадь квартиры не превышает 100 кв. м, а сумма процентов не превышает сумму заработной платы, уменьшенной на сумму ЕСВ (46272 грн. = 48000 грн. - 1728 грн.), то в состав налоговой скидки включается вся сумма уплаченных процентов.

Сумма НДФЛ, подлежащая возврату, составит:

6940,80 грн. - (48000 грн. - 1728 грн. - 10000 грн.) x 15 : 100 = 1500 грн.

Пример 2. Площадь квартиры, приобретенной налогоплательщиком в кредит, составляет 200 кв. м. В течение 2012 года ему была начислена заработная плата в сумме 120000 грн. Сумма ЕСВ, удержанного из заработной платы налогоплательщика, составила 4320 грн., а сумма удержанного НДФЛ — 17352 грн.

Согласно платежным поручениям банка сумма уплаченных в 2012 году процентов по ипотечному кредиту составила 20000 грн.

Поскольку площадь приобретенной в кредит квартиры превышает 100 кв. м, в налоговую скидку можно включить только часть суммы процентов с учетом коэффициента 0,5 (100 : 200).

Сумма процентов по кредиту, подлежащая включению в состав налоговой скидки, с учетом этого коэффициента равна:

20000 х 0,5 = 10000 грн.

Сумма НДФЛ, подлежащая возврату из бюджета, составит:

17352 грн. - (120000 грн. - 4320 грн. - 10000 грн.) x 15 : 100 = 1500 грн.

Таковы правила декларирования налоговой скидки по ипотечным жилищным кредитам.