Витрати на сплату процентів за іпотечним кредитом у складі податкової знижки з ПДФО

Витрати на сплату процентів за іпотечним кредитом у складі податкової знижки з ПДФО

Нормами ПКУ передбачено право фізичної особи зменшити свій загальний річний оподатковуваний дохід на суму податкової знижки, до складу якої дозволено включати витрати на сплату процентів за іпотечним кредитом. Проте, крім загальних вимог до податкової знижки, які були розглянуті у статті «Податкова знижка з ПДФО: умови надання» на с. 13, при декларуванні витрат, пов’язаних зі сплатою процентів за іпотечним житловим кредитом, потрібно враховувати додаткові обмеження та умови. Саме про них ітиметься в цій статті.

Олена ЛЕСИК, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»

Відповідно до п.п. 166.3.1 ПКУ платник податків може включити до складу податкової знижки частину суми процентів, сплачених ним за користування іпотечним житловим кредитом, що визначається за правилами, установленими ст. 175 ПКУ. Звертаємо увагу: до податкової знижки включаються тільки проценти, що сплачуються фізособою згідно з договором на отримання кредиту на придбання (будівництво) житла. Основна сума боргу, а також інші платежі, що здійснюються за кредитним договором, до складу податкової знижки не включаються. Якщо житло придбавалося подружжям, право включити до складу податкової знижки частину суми процентів за іпотечним житловим кредитом має той з подружжя, хто є позичальником за таким кредитом (див. роз’яснення фахівців ДПСУ в ЄБПЗ* у підкатегорії 160.06.01).

* Єдина база податкових знань, розміщена на офіційному сайті ДПСУ www.sts.gov.ua

Далі розглянемо, що в ПКУ розуміється під терміном «іпотечний житловий кредит» і як має бути оформлений кредитний договір, укладений платником податків, щоб він міг скористатися правом на включення до складу податкової знижки процентів за іпотечним житловим кредитом.

Згідно з п.п. 14.1.87 ПКУ для цілей ПКУ під іпотечним житловим кредитом слід розуміти фінансовий кредит, що надається фізичній особі банківською чи іншою фінансовою установою відповідно до закону на строк не менше 5 повних календарних років для фінансування витрат, пов’язаних з придбанням квартири (кімнати) чи житлового будинку (його частини) або будівництвом житлового будинку (його частини), що надаються у власність позичальника, з прийняттям кредитором такого житла (землі, яка знаходиться під таким житловим будинком, у тому числі присадибної ділянки) у заставу. Отже, щоб фінансовий кредит вважався іпотечним житловим кредитом і частину суми процентів, сплачених фізособою за користування таким кредитом, можна було включити до складу податкової знижки, необхідне виконання таких вимог:

1) кредит на придбання (будівництво) житла має бути отримано від банку чи іншої фінансової установи;

2) фінансовий кредит має бути наданий виключно для фінансування витрат, пов’язаних з:

— придбанням квартири (кімнати) чи житлового будинку (його частини);

або

— будівництвом житлового будинку (його частини).

Тобто включити до складу податкової знижки суми процентів за користування кредитом, сплачені, наприклад, за кредитним договором на ремонт об’єкта нерухомості (квартири, будинку) або за кредитним договором на придбання нежитлової нерухомості, не можна;

3) виконання зобов’язань за кредитним договором має бути забезпечено заставою житла (землі, що знаходиться під таким житловим будинком, у тому числі присадибної ділянки), на придбання якого отримано кредит. У зв’язку з цим до кредитного договору в обов’язковому порядку має бути укладено договір іпотеки (застави) нерухомого майна, що придбавається або будується, який є невід’ємним доповненням до такого кредитного договору. Такий договір іпотеки (застави) має бути нотаріально посвідчено (ст. 3 Закону про іпотеку). Зауважимо: з урахуванням наведеного, право на податкову знижку щодо процентів за іпотекою на житло не матимуть громадяни у випадках, коли в заставу під житло, що придбавається (будується), приймають інше житло, яке є в них у власності, а не те, на придбання якого отримано кредит;

4) строк погашення кредиту має бути не менше 5 повних календарних років.

Звертаємо увагу: для набуття права на податковий кредит не має значення, в якій валюті було взято іпотечний кредит у банку: у національній валюті України чи в іноземній валюті. І якщо сплата процентів за іпотечним житловим кредитом здійснювалася в іноземній валюті, то сума платежів за такими процентами перераховується у гривні за офіційним валютним (обмінним) курсом НБУ, що діє на день сплати таких процентів, та включається до складу податкового кредиту. Зі свого боку зауважимо, що дізнатися офіційний курс гривні до іноземної валюти, в якій здійснювався платіж, що діяв на дату платежу, можна на офіційному сайті НБУ www.bank.gov.ua.

Разом із загальними обмеженнями, установленими у ст. 166 ПКУ для податкової знижки (див. статтю «Податкова знижка з ПДФО: умови надання» на с. 13), платнику податків, який декларує доходи з метою реалізації права на включення до складу податкової знижки частини процентів за іпотечним кредитом, слід ураховувати додаткові умови та обмеження, установлені ст. 175 ПКУ. Нагадаємо про них.

1. Прописка за адресою житла, що придбавається (побудованого). Згідно з абзацом третім п. 175.1 ПКУ право на податкову знижку виникає в разі, якщо за рахунок іпотечного житлового кредиту будується або придбавається житловий будинок (квартира, кімната), визначений таким платником податку як основне місце його проживання, зокрема згідно з відміткою в паспорті про реєстрацію за місцезнаходженням такого житла («пропискою» в паспорті). Водночас, якщо фізособа придбаває житло, що тільки будується, то воно зможе стати його місцем прописки лише після того, як буде введено в експлуатацію. Докладніше про це див. далі.

2. Право на включення до податкової знижки суми процентів за іпотечним кредитом надається платнику за одним іпотечним кредитом протягом 10 послідовних календарних років починаючи з року, в якому (п. 175.4 ПКУ):

— об’єкт житлової іпотеки придбавається;

— збудований об’єкт житлової іпотеки переходить у власність платника податку та починає використовуватися як основне місце проживання.

Отже, платник податків має право скористатися податковою знижкою тільки за одним кредитним договором, забезпеченим одним об’єктом іпотеки, який визначено як основне місце проживання. При цьому незалежно від строку дії договору іпотеки платник податків має право на податкову знижку тільки протягом 10 послідовних календарних років починаючи з року, в якому такий об’єкт житлової іпотеки придбано (для новозбудованого житла — з року, в якому таке житло перейшло у власність платника податків та почало використовуватися як основне місце проживання). Якщо ж платник податків виплачує проценти за кредитом триваліший період, то починаючи з 11 року він втрачає право на податкову знижку за іпотечним житловим кредитом. Причому в такому разі право на включення частини суми процентів до податкової знижки за новим іпотечним житловим кредитом виникає у платника податку після повного погашення основної суми та процентів попереднього іпотечного житлового кредиту.

Водночас в деяких випадках платник податків може відновити право на включення частини суми процентів, фактично сплачених за новим іпотечним житловим кредитом, до податкової знижки до закінчення десятирічного строку. Ці випадки перелічені в п. 175.4 ПКУ і до них належать:

— примусовий продаж або конфіскація об’єкта іпотеки у випадках, передбачених законом;

— ліквідація об’єкта житлової іпотеки за рішенням місцевого органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у випадках, передбачених законом;

— зруйнування об’єкта житлової іпотеки або визнання його непридатним для використання з причин непереборної сили (форс-мажорних обставин);

— продаж об’єкта іпотеки у зв’язку з неплатоспроможністю (банкрутством) платника податку відповідно до закону.

3. Якщо сума отриманого фізичною особою іпотечного житлового кредиту перевищує суму, витрачену на придбання (будівництво) предмета іпотеки, то до складу витрат включається сума процентів, сплачена за користування іпотечним кредитом у частині, використаній за цільовим призначенням (п. 175.5 ПКУ).

Далі розглянемо, якими документами платник податків може підтвердити право на включення до складу податкової знижки частини суми процентів, сплачених ним за користування іпотечним житловим кредитом.

Як уже зазначалося, платник податків має право включити до складу податкової знижки тільки документально підтверджені витрати. З урахуванням роз’яснень, наданих ДПСУ в ЄБПЗ, для підтвердження права на зменшення оподатковуваного доходу на суму іпотечних процентів платник податків повинен подати органу ДПС, до якого ним подається декларація про доходи:

1) копії кредитного договору та нотаріально посвідченого договору іпотеки;

2) копії квитанцій, платіжних доручень чи інших платіжних документів, в яких чітко вказані сума сплачених процентів за користування іпотечним кредитом та прізвище, ім’я і по батькові платника податків як платника цих процентів (з відміткою банку про здійснення платежу). На думку податківців, якщо у платіжних документах платника податків сплата основної суми боргу та процентів за кредит зазначена однією сумою (кредит погашається шляхом ануїтетних платежів), то у цього платника податків відсутні підстави для включення до податкової знижки частини суми процентів, сплачених ним за користування таким іпотечним житловим кредитом (див. роз’яснення ДПСУ в ЄБПЗ у підкатегорії 160.06.01). Разом із тим, на наш погляд, у цій ситуації інформацію про суму процентів, яку платник податків повинен був сплатити банку протягом звітного року, можна взяти з графіка платежів. Такий графік є додатком до кредитного договору і його невід’ємною частиною;

3) копію паспорта з відміткою про реєстрацію за місцезнаходженням житлового будинку (квартири, кімнати), за яким оформлено іпотечний житловий кредит. Якщо протягом звітного року платник податків продає об’єкт іпотеки, то він не має права на отримання податкової знижки в частині суми процентів за користування іпотечним житловим кредитом за таким об’єктом (див. роз’яснення ДПСУ в ЄБПЗ у підрозділі 160.06.01).

Крім цих документів, платнику податків, який декларує свої доходи з метою скористатися податковою знижкою, потрібно мати при собі копію довідки про присвоєння індивідуального податкового номера (реєстраційного номера облікової картки) платника податків (копію сторінки паспорта, що містить відмітку про наявність права здійснювати будь-які платежі за серією і номером паспорта, якщо доходи декларує особа, яка через свої релігійні переконання відмовилася від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та враховується за серією і номером паспорта в окремому реєстрі), а також довідку, видану роботодавцем (роботодавцями) про заробітну плату, нараховану у звітному році (форму довідки див. на с. 10).

І ще один важливий момент, про який повинен пам’ятати платник податків, що претендує на податкову знижку. Це обов’язкове ведення Книги обліку доходів і витрат, про яку йшлося на с. 9 цього номера.

Розібравшись з підтвердними документами, перейдемо до розрахунку суми процентів за кредит, яку платник податку може включити до складу податкової знижки.

Виникнення права на включення до складу податкової знижки суми процентів, сплачених платником податків за користування іпотечним житловим кредитом, а також порядок розрахунку такої суми, залежать від того, яке житло придбавалося за рахунок іпотечного кредиту: уже введене в експлуатацію чи таке, що ще будується.

Якщо платник податків придбаває введений в експлуатацію об’єкт житлової іпотеки (наприклад, житло (будинок, квартира, кімната) придбано на вторинному ринку або на момент придбання будівництво житла завершено і воно введене в експлуатацію), то він має право включити до складу податкової знижки суму процентів за користування іпотечним кредитом у перший рік їх сплати. Розрахунок суми процентів у цьому випадку здійснюватиметься згідно з абзацом першим п. 175.2 ПКУ, а саме: частина суми процентів, що включається до податкової знижки платника податку — позичальника, дорівнюватиме добутку суми процентів, фактично сплачених платником податку протягом звітного податкового року в рахунок його погашення, і коефіцієнта, який враховує мінімальну площу житла для визначення податкової знижки. Цей коефіцієнт обчислюється за такою формулою, наведеною в п. 175.3 ПКУ:

К = МП : ФП,

де К — коефіцієнт;

МП — мінімальна загальна площа житла, що дорівнює 100 кв. м;

ФП — фактична загальна площа житла, що будується (придбавається) платником податку за рахунок іпотечного кредиту.

Якщо в результаті розрахунку цей коефіцієнт більше одиниці, до податкової знижки включається вся сума фактично сплачених процентів за іпотечним кредитом. Якщо ж коефіцієнт менше одиниці, то сума процентів, яку можна включити до податкової знижки, дорівнюватиме добутку коефіцієнта, що враховує мінімальну площу, та суми сплачених протягом звітного року процентів.

Інакше кажучи, якщо площа придбаного у кредит житла менше 100 кв. м, то до податкової знижки ввійде вся сума сплачених за користування кредитом процентів, за умови, що сума цих процентів не перевищить обмеження, установленого п.п. 166.4.2 ПКУ. В іншому випадку розрахунок суми процентів здійснюється з урахуванням коефіцієнта. Нагадаємо: згідно з п.п. 166.4.2 ПКУ загальна сума податкової знижки, нарахована платнику податків у звітному податковому році, не може перевищувати суми заробітної плати, нарахованої у звітному році, зменшеної на суму єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування (далі — ЄСВ) та податкової соціальної пільги (далі — ПСП) за її наявності.

Коли ж за рахунок іпотечного житлового кредиту придбавають житло, що будується, то право на включення процентів до податкової знижки відкладається до завершення будівництва такого житла та введення його в експлуатацію. Після того як об’єкт житлової іпотеки перейде у власність платника податків та використовуватиметься ним як основне місце проживання, що має бути підтверджено відміткою в паспорті про реєстрацію за місцезнаходженням такого житла), такий платник податку зможе включити до податкової знижки проценти за користування іпотечним кредитом. У цьому випадку частину суми процентів, фактично сплачених у перший рік погашення такого кредиту, може бути включено до податкової знижки за результатами звітного податкового року, в якому збудований об’єкт житлової іпотеки переходить у власність платника податку та починає використовуватися як основне місце проживання, з послідовним перенесенням права на включення до податкової знижки подальших щорічних фактично сплачених платником податку сум процентів протягом передбаченого п. 175.4 ПКУ строку (тобто протягом 10 послідовних календарних років) (абзац другий п. 175.2 ПКУ). Причому як і у випадку з придбанням житла, уже переданого в експлуатацію, розрахунок частини суми процентів за користування іпотечним кредитом, яку платник податків має право включити до податкової знижки, слід здійснювати з урахуванням коефіцієнта, що враховує мінімальну площу житла (див. вище).

Приклад 1. Площа квартири, придбаної платником податків у кредит, становить 80 кв. м. Протягом 2012 року йому було нараховано заробітну плату в сумі 48000 грн. Сума ЄСВ, утриманого із заробітної плати платника податків, склала 1728 грн., а сума утриманого ПДФО — 6940,80 грн.

Згідно з платіжними дорученнями банку сума сплачених у 2012 році процентів за іпотечним кредитом становить 10000 грн.

ООскільки площа квартири не перевищує 100 кв. м, а сума процентів не перевищує суму заробітної плати, зменшеної на суму ЄСВ (46272 грн. = 48000 грн. - 1728 грн.), то до складу податкової знижки включається вся сума сплачених процентів.

Сума ПДФО, що підлягає поверненню, становитиме:

6940,80 грн. - (48000 грн. - 1728 грн. - 10000 грн.) x 15 : 100 = 1500 грн.

Приклад 2. Площа квартири, придбаної платником податків у кредит, становить 200 кв. м. Протягом 2012 року йому було нараховано заробітну плату в сумі 120000 грн. Сума ЄСВ, утриманого із заробітної плати платника податків, склала 4320 грн., а сума утриманого ПДФО — 17352 грн.

Згідно з платіжними дорученнями банку сума сплачених у 2012 році процентів за іпотечним кредитом становить 20000 грн.

Оскільки площа придбаної у кредит квартири перевищує 100 кв. м, до податкової знижки можна включити тільки частину суми процентів з урахуванням коефіцієнта 0,5 (100 : 200).

Сума процентів за кредитом, що підлягає включенню до складу податкової знижки, з урахуванням цього коефіцієнта дорівнює:

20000 х 0,5 = 10000 (грн.).

Сума ПДФО, що підлягає поверненню з бюджету, складе:

17352 грн. - (120000 грн. - 4320 грн. - 10000 грн.) x 15 : 100 = 1500 грн.

Такі правила декларування податкової знижки за іпотечними житловими кредитами.