Темы статей
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Почта редакции. Выкуп основных средств единоналожника для общественных нужд: есть ли доход?

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Май, 2013/№ 38
Печать
Ответы на вопросы

Выкуп основных средств единоналожника для общественных нужд: есть ли доход?

 

Плательщик единого налога — юридическое лицо получает денежную компенсацию за земельный участок, который выкупается для общественных нужд, и здание, находящееся на этом земельном участке. Включается ли сумма такой компенсации в доход единоналожника и как отражается данная операция в налоговом и бухгалтерском учете?

(г. Киев)

 

В соответствии с ч. 1 ст. 351 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ) право собственности на земельный участок, а также на размещенные на нем здания и сооружения может быть прекращено с согласия собственника в случае выкупа данного земельного участка для общественных нужд. Порядок такого выкупа земельных участков, а также размещенных на них объектов недвижимого имущества установлен Законом Украины «Об отчуждении земельных участков, других размещенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в частной собственности, для общественных нужд либо по мотивам общественной необходимости» от 17.11.2009 г. № 1559-VI (далее — Закон № 1559).

Согласно ст. 1 Закона № 1559 выкупная цена — это стоимость земельного участка (его части), жилого дома, других зданий, сооружений, многолетних насаждений, размещенных на нем, с учетом убытков, причиненных собственнику вследствие выкупа земельного участка, в том числе ущерба, который будет причинен владельцу в связи с досрочным прекращением его обязательств перед третьими лицами, в частности упущенная выгода. Размер выкупной цены утверждается решением органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, осуществляющего выкуп, или устанавливается по решению суда (ч. 1 ст. 5 Закона № 1559). При этом следует помнить, что если после получения письменного уведомления о выкупе объектов их владелец осуществляет относительно таких объектов реконструкцию, капремонт или какие-либо другие мероприятия, значительно увеличивающие размер выкупной цены, то расходы на такие мероприятия ему не возмещаются (ч. 2 ст. 13 Закона № 1559).

Выкуп земельных участков для общественных нужд, а также других объектов недвижимого имущества, размещенных на них и находящихся в собственности физических или юридических лиц, может осуществляться только при условии возмещения их стоимости. Принудительное отчуждение земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, может быть осуществлено только в порядке исключения по мотивам общественной необходимости при условии предварительного и полного возмещения их стоимости (ч. 3 ст. 4 Закона № 1559).

Согласно ст. 1 Закона № 1559 отчуждение сопровождается переходом объекта в государственную или коммунальную собственность. Если отчуждение производится посредством выкупа, то заключается договор купли-продажи, который подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации* (ч. 1 ст. 12 Закона № 1559). При этом право собственности на выкупленные для общественных нужд объекты переходит к государству или территориальной громаде после заключения договора купли-продажи (или другой сделки, предусматривающей передачу права собственности) и государственной регистрации такого права (ч. 1 ст. 18 Закона № 1559).

* Имейте в виду, что с 01.01.2013 г. вступил в силу новый порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, установленный новой редакцией Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV. Одновременно с этим упразднена необходимость госрегистрации договоров купли-продажи недвижимости (см. ст. 657 ГКУ).

Данные обстоятельства, по нашему мнению, означают, что в случае выкупа земельного участка и здания, находящегося на нем, для общественных нужд, такой выкуп для целей налогового учета по сути мало чем будет отличаться от обычной продажи основных средств, поскольку имеет место переход права собственности (п.п. 14.1.202 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI, далее — НКУ). Поэтому считаем, что если у единоналожника выкупают объект основных средств для общественных нужд, то данная операция должна облагаться единым налогом в общем порядке, установленном п. 292.2 НКУ для реализации основных средств.

Другими словами, при отражении выкупа здания в «единоналожный» доход включается положительная разница между суммой, поступившей за здание, и остаточной балансовой стоимостью этого здания на день выкупа. Что касается земельного участка, то следует отметить, что земля, строго говоря, не подпадает под «налоговое» определение основных средств (п.п. 14.1.138 НКУ). Если раньше, в «докодексное» время, можно было опираться на «бухучетный» статус земли как объект основных средств, ввиду того что налоговый учет оперировал понятием «основные фонды», то теперь данная параллель вряд ли уместна. Учитывая это, считаем, что единоналожнику безопасней поставить в доход от продажи земельного участка не разницу между суммой полученных за него денежных средств и балансовой стоимостью участка, а всю сумму полученных от реализации данного земельного участка денежных средств.

Отметим, что «докодексные» времена налоговики, отвечая на вопрос, каков порядок обложения единым налогом компенсации, полученной юрлицом-единоналожником за здания, снесенные при строительстве автомобильной дороги, разъяснили, что если полученная юрлицом-единоналожником сумма компенсации превышает сумму остаточной стоимости основных средств, снесенных при строительстве дороги, то сумма такого превышения включается в базу обложения единым налогом (см. «Вестник налоговой службы Украины», 2010, № 34, с. 20). То есть по сути речь идет об общем правиле для реализации единоналожником основных средств, когда в доход включается положительная разница между суммой средств, полученных от продажи, и остаточной балансовой стоимостью, сложившейся на день такой продажи.

Определенные затруднения в рассматриваемой ситуации могут возникнуть в том случае, если в договоре на выкуп стоимость земельного участка и находящегося на нем здания будет указана одной суммой. В этом случае считаем, что распределять сумму полученных средств для определения «единоналожного» дохода необходимо пропорционально первоначальной стоимости земельного участка и остаточной стоимости здания.

В бухгалтерском учете выкуп основного средства для общественных нужд также следует отражать в порядке обычной продажи основных средств. Прежде всего встает вопрос о том, следует ли в бухгалтерском учете переводить выкупаемый объект основных средств в состав необоротных активов и групп выбытия, удерживаемых для продажи. По нашему мнению, данный перевод может быть осуществлен, поскольку условия продажи (выкупа) данного объекта пусть формально, но все же соответствуют обычным условиям продажи для таких активов, а значит, выполняются условия, предусмотренные п. 1 разд. II Положения (стандарта) бухгалтерского учета 27 «Необоротные активы, удерживаемые для продажи, и прекращенная деятельность», утвержденного приказом Минфина от 07.11.2003 г. № 617 (далее — П(С)БУ 27).

Учитывая это, стоимость таких активов до момента перехода права собственности надо будет перевести со счета 10 «Основные средства» на счет, на котором ведется учет необоротных активов и групп выбытия, удерживаемых для продажи (счет 26 «Готовая продукция» упрощенного или субсчет 286 «Необоротные активы и группы выбытия, удерживаемые для продажи» обычного Плана счетов) и отразить по наименьшей из двух оценок — балансовой стоимости или чистой стоимости реализации (п. 9 разд. II П(С)БУ 27). Соответственно при переходе права собственности стоимость списывается в дебет счетов, на которых учитывается себестоимость реализованных производственных запасов (счет 90 «Себестоимость реализации» упрощенного или субсчет 943 «Себестоимость реализованных производственных запасов» обычного Плана счетов). В то же время сумма полученной компенсации будет отражаться по кредиту счетов, на которых ведется учет доходов от реализации оборотных активов (счет 70 «Доход от реализации» упрощенного или субсчет 712 «Доход от реализации оборотных активов» обычного Плана счетов). Причем доход также следует отражать по факту перехода государству рисков и выгод, связанных с правом собственности (т. е. независимо от даты поступления компенсации в виде денежных средств), ввиду того что в бухучете действует принцип начисления и соответствия доходов и расходов.

 

Максим Нестеренко, экономист-аналитик

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше