Госрегистрация вещных прав на недвижимость с 2013 года: что нужно знать о ней бухгалтеру?

Госрегистрация вещных прав на недвижимость с 2013 года: что нужно знать о ней бухгалтеру?

Еще в глубокой древности право собственности на отдельные, особо важные объекты передавалось по усложненной процедуре. Например, в колыбели существующего ныне частного права — Древнем Риме передача права собственности на так называемые манципируемые вещи (земли Италии, строения и т. п.) происходила в присутствии свидетелей с произнесением формулы и совершением строго определенных действий, в целом напоминающих театральное представление. В настоящее время подобное отношение к отдельным объектам сохранилось. Так, в отечественной правовой среде основными среди них являются объекты недвижимости. Более того, сохранился и главный принцип — это все то же совершение урегулированного нормами права набора действий, правда, с поправкой на технический прогресс, прошедший за последние две тысячи лет. При этом в данном вопросе законодательство Украины с 01.01.2013 г. сделало очередной шаг вперед, который призван, с одной стороны, сделать процедуру передачи вещных прав на недвижимость более технологически совершенной, с другой стороны — более простой. О том, удалось ли достичь этих целей, Вы узнаете, прочитав данную статью.

Виталий СМЕРДОВ, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»

Госрегистрация вещных прав на недвижимость (далее — госрегистрация) является официальным признанием и подтверждением государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость или их обременений (ч. 1 ст. 2 Закона 1952). Она осуществляется путем внесения уполномоченным субъектом (органом госрегистрации или нотариусом) соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее — Госреестр), представляющий собой единую государственную информационную систему, которая содержит сведения о правах на недвижимость, их обременениях, объектах и субъектах этих прав, а также о документах, на основании которых осуществлялась госрегистрация прав (ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 10 Закона № 1952).

Юридическое значение госрегистрации раскрывается в ч. 3 ст. 3 Закона № 1952, а также в отдельных нормах ГКУ (в частности, в ст. 182, ч. 2 ст. 331, ч. 4 ст. 334), и состоит в том, что права на недвижимость и их обременения, подлежащие госрегистрации (их мы рассмотрим в следующем разделе), возникают лишь с момента такой госрегистрации — что делает ее для подобных случаев обязательной*. На данном факте акцентировал внимание и Укргосрегистр, который в одном из своих разъяснений на сайте www.drsu.gov.ua указал, что лишь зарегистрированные права имеют юридическую силу перед третьими лицами (в свою очередь, от себя добавим, что на действительность договора и/или признание его заключенным/незаключенным факт регистрации/нерегистрации прав не влияет).

* Кроме случаев, когда госрегистрация прав или обременений была произведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или если на момент их возникновения действовало законодательство, которым не предусматривалась обязательная госрегистрация таких прав и обременений (ч. 4 ст. 3 Закона № 1952) — проще говоря, кроме всех случаев возникновения соответствующих прав до 01.01.2013 г.

Таким образом, забегая вперед, отметим, что, например, при покупке недвижимости новый собственник получит право собственности на нее лишь после госрегистрации такого права. До этого момента право собственности сохраняется за старым собственником, вне зависимости от того, какая дата перехода права собственности была прописана в договоре, а также независимо от момента нотариального заверения договора (напомним, что согласно ч. 3 ст. 640 ГКУ договоры, подлежащие нотариальному удостоверению, считаются заключенными с момента такого удостоверения) и фактической передачи имущества. При этом одним из юридических результатов данного факта является то, что до госрегистрации своих прав на недвижимость покупатель не вправе осуществлять каких-либо сделок с такой недвижимостью (отчуждение, ипотека, управление и т. п.), о чем, кстати, прямо указано в ч. 6 ст. 3 Закона № 1952.

Разумеется, в этой связи возникает вопрос о влиянии подобного порядка возникновения, изменения и прекращения прав на учетные последствия — некоторые из них мы рассмотрим на с. 10 данного номера, в то время как здесь разберемся с вопросом о том, когда такая госрегистрация необходима и как ее производить.

Обязательной госрегистрации подлежат вещные права и их обременения на недвижимость, в связи с чем данный вопрос логичнее всего рассмотреть в разрезе соответствующих объектов недвижимости, а также прав и их обременений, подлежащих госрегистрации.

2.1. Объекты недвижимости, права и обременения на которые подлежат госрегистрации

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона № 1952 к таким объектам относятся:

1) земельные участки — т. е. часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения и определенными относительно нее правами (ч. 1 ст. 79 ЗКУ). Ввиду того что регистрация прав на данные объекты имеет определенные особенности, в рамках этого материала мы ее не рассматриваем;

2) объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения**. К числу подобных объектов относятся:

2.1) предприятия, как единые имущественные комплексы, — в состав подобных объектов включаются все виды имущества, предназначенные для их деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также право на торговую марку или другое обозначение и другие права, если иное не установлено договором или законом (ч. 2 ст. 191 ГКУ). В данной части стоит отметить, что по мнению Укргосрегистра в п. 2.3 Методрекомендаций об объектах, с целью госрегистрации права собственности на предприятие, как единый имущественный комплекс, следует подавать документы о возникновении, изменении или прекращении такого права на каждый объект недвижимости, входящий в состав такого комплекса (выводы чиновников касаются лишь права собственности, однако, вероятнее всего, они справедливы и для других вещных прав, а также их обременений);

2.2) здания — это сооружения, которые состоят из несущих и ограждающих или соединенных конструкций, которые образуют наземные и подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов. В том числе к ним относятся: общежития, отели, рестораны, торговые здания, промышленные здания, вокзалы и т. п. (п. 2.6 Методрекомендаций об объектах);

2.3) сооружения и их отдельные части — это земельные улучшения, которые не относятся к зданиям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (п. 2.7 Методрекомендаций об объектах). К ним относятся: транспортные сооружения (шоссейные дороги, мосты, эстакады и т. п.), трубопроводы и коммуникации, комплексные промышленные сооружения и т. п. При этом, как отметил Укргосрегистр, законодательство не содержит единого определения сооружения. Более того, чиновники указали, что отдельные подходы к определению данного понятия позволяют относить к категории сооружений в том числе и движимые вещи, однако очевидно, что права и обременения на такие объекты госрегистрации не подлежат. Кроме того, стоит отметить, что в госрегистрации также не нуждаются права и их обременения на временные, некапитальные сооружения, а также малые архитектурные формы: в частности, альтанки, павильоны, информационные стенды (п. 4 Порядка № 703, п. 2.7 Методрекомендаций об объектах);

2.4) жилые и нежилые помещения — т. е. части внутреннего объема здания, ограниченные строительными элементами, с возможностью входа и выхода (п. 2 Национального стандарта № 2, п. 2.8 Методрекомендаций об объектах);

2.5) объекты незавершенного строительства — это здания, сооружения или передаточные устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии (п. 2 Национального стандарта № 2). В этой части стоит отметить, что права и их обременения на подобный объект будут требовать обязательной госрегистрации лишь в случае, если его собственник пожелает заключить относительно данного объекта какой-либо договор (ч. 3 ст. 331 ГКУ): к примеру, купли-продажи, дарения и т. п. При этом, заметьте, после того, как объект незавершенного строительства будет достроен и введен в эксплуатацию, права на данный объект придется регистрировать отдельно;

2.6) жилые дома — здания капитального типа, сооруженные с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенные для постоянного проживания в них (ч. 1 ст. 380 ГКУ, п. 2.4 Методрекомендаций об объектах);

2.7) квартиры — изолированные помещения в жилых домах, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них (ч. 1 ст. 382 ГКУ, п. 2.5 Методрекомендаций об объектах).

2.2. Вещные права и их обременения, требующие госрегистрации

При осуществлении операций с указанными выше объектами госрегистрации подлежат следующие права и их обременения:

1) право собственности — возникновение, переход и прекращение этого права происходит, как правило, при создании/строительстве/уничтожении недвижимости, а также в связи с заключением договоров купли/продажи, дарения и т. п. Здесь стоит отметить, что право собственности является главным в системе вещных прав на недвижимость, в то время как все остальные права, которые будут перечислены далее, являются производными от него и регистрируются лишь после госрегистрации права собственности на соответствующий объект (ч. 2 ст. 4 Закона № 1952);

2) право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями и их отдельными частями — в большинстве своем, данное право возникает на основании договоров аренды и состоит в возможности арендатора извлекать из объекта недвижимости определенную пользу. При этом, как видите, регистрация права пользования потребуется лишь при условии, что такой договор заключен на три и более года (ч. 1 ст. 794 ГКУ);

3) право владения — данное право состоит в возможности фактического обладания недвижимостью. При этом, поскольку оно практически всегда сопровождает право собственности и право пользования, возникает вопрос о том, с какой целью законодатель выделил его отдельным пунктом. Должны заметить, что он далеко не праздный: например, как отмечалось выше, в случае с арендой регистрация права пользования требуется лишь при заключении договора на аренду зданий и капитальных сооружений сроком на три и более года. В то же время в контексте отдельного выделения в п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952 права владения (независимо от объекта недвижимости и срока действия договора) можно было бы говорить о том, что обращаться к госрегистратору придется при заключении договора аренды по отношению к любому объекту недвижимости, независимо от срока действия договора. Мы считаем такой подход нелогичным, а потому убеждены, что право владения подлежит обязательной госрегистрации только тогда, когда оно является самостоятельным. Укргосрегистр, судя по Методрекомендациям о документах, должен исходить из тех же соображений: в данном документе чиновники в части права владения указали лишь на договоры ответственного хранения и другие юридические факты, в связи с которыми возникает право такого хранения, не сказав при этом ни слова о договорах аренды и прочих договорах;

4) право пользования (сервитут), право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право застройки земельного участка (суперфиций), право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования и право аренды земельного участка, ипотека, доверительное управление имуществом, а также другие вещные права в соответствии с законом;

5) налоговый залог и другие обременения. В этой части напомним, что обременение представляет собой запрет распоряжаться и/или пользоваться недвижимым имуществом, установленный законом, актами уполномоченных органов власти или договором (ч. 1 ст. 2 Закона № 1952).

Большинству бухгалтеров в их повседневной деятельности непосредственная процедура госрегистрации вряд ли потребуется, однако знать ее основные положения все же не будет лишним, тем более что с 01.01.2013 г. в данном вопросе произошли существенные изменения.

С указанной даты госрегистрация основывается на так называемом принципе «единого окна», который заключается в том, что она должна осуществляться в одном государственном реестре (см. разъяснение Укргосрегистра на сайте www.drsu.gov.ua). С этой же даты бюро технической инвентаризации лишились полномочий по осуществлению госрегистрации прав на недвижимость* (см. информационное письмо ВХСУ от 29.12.2012 г. № 01-06/1953/2012), которые, в свою очередь, были переданы:

1) нотариусам — во всех случаях осуществления нотариальных действий с недвижимостью и объектами незавершенного строительства, а также в отношении госрегистрации прав, регистрация которых была произведена согласно законодательству, действовавшему на момент их возникновения. Данным полномочием наделены все без исключения нотариусы, как государственные, так и частные (см. разъяснение Укргосрегистра на сайте www.drsu.gov.ua). Причем заметьте, что госрегистрацию производит именно тот нотариус, который осуществляет соответствующее нотариальное действие;

2) органами государственной регистрации — во всех остальных случаях, например, при первичной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства или новопостроенный объект. Кроме того, обращаться к ним придется и в случае госрегистрации права собственности при продаже недвижимости, переход права собственности на которую привязывается к наступлению/ненаступлению определенного события (как правило, к моменту оплаты) — если такое событие наступает после заключения и нотариального удостоверения договора. С целью госрегистрации, в общем случае, следует обращаться в орган государственной регистрации по местонахождению недвижимости (с их адресами и телефонами можно ознакомиться на сайте www.drsu.gov.ua). Исключение составляет госрегистрация обременений — ее осуществляют любые органы государственной регистрации вне зависимости от местонахождения недвижимости (п. 2 Порядка № 703).

* За ними остались лишь функции по проведению технической инвентаризации объектов недвижимости.

Общий порядок осуществления госрегистрации представлен в ст. 15 Закона № 1952 и пп. 7 — 24 Порядка № 703 и состоит в следующем (его мы рассмотрим на примере госрегистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость):

1) заинтересованное лицо подает нотариусу или органу государственной регистрации соответствующее заявление в письменной форме* (в общем случае, отдельно на каждый объект недвижимости) — его форма и требования к заполнению утверждены приказом Минюста от 17.04.2012 г. № 595/5 (в редакции приказа от 14.12.2012 г. № 1841/5). В этой части стоит отметить, что лицо, являющееся заинтересованным, отличается в зависимости от прав и отягощений, в отношении которых производится госрегистрация: например, в случае госрегистрации права собственности или другого вещного права на недвижимость таковым является собственник/собственники, другой правополучатель/правополучатели, сторона/стороны сделки, у которого возникло право собственности или другое вещное право (ч. 7 ст. 16 Закона № 1952, п. 25 Порядка № 703).

* Подача заявления в электронной форме предусмотрена лишь для отдельных категорий заявителей: государственных исполнителей и государственных кадастровых регистраторов (ч. 1 ст. 16 Закона № 1952).

Вместе с тем заявление является далеко не единственным документом, который требуется предоставить на данном этапе. К нему следует приложить:

1.1) документ, подтверждающий внесение платы за предоставление извлечения из Госреестра, а также документ об уплате госпошлины. В этой связи стоит отметить, что согласно Декрету Кабмина «О государственной пошлине» от 21.01.93 г. № 7-93 размер госпошлины за госрегистрацию: (а) права собственности составляет 7 ннмдг (119 грн); (б) других вещных прав или их обременений — 3 ннмдг (51 грн). Что касается платы за предоставление извлечения из Госреестра, то она составляет 120 грн. (п. 1 постановления Кабмина от 21.11.2012 г. № 1204). Заметьте, что отсутствие документов об уплате данных сумм является основанием для отказа в приеме заявления (п. 10 Порядка № 703). Вместе с тем из этого правила существуют исключения — если лицо освобождено от уплаты указанных сумм: например, от уплаты госпошлины освобождаются лица в случае регистрации прав, возникших и зарегистрированных до 2013 г., т. е. за «перерегистрацию» (см. п. 6 Заключительных и переходных положений Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» от 11.02.2010 г. № 1878-VI, письмо Укргосрегистра от 03.01.2013 г. № 395-06-15-13, а также разъяснение на сайте www.drsu.gov.ua);

1.2) копию регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика (заинтересованного лица) — вне зависимости от того, действует ли заинтересованное лицо самостоятельно или через представителя (в последнем случае данный документ должен предоставить такой представитель). Исключение составляет ситуация, когда заинтересованное лицо в установленном законодательством порядке отказалось от получения регистрационного номера учетной карточки по религиозным или другим убеждениям. Кроме того, стоит отметить, что форма заявления на госрегистрацию содержит поле для внесения налогового номера не только заинтересованного лица, но и заявителя, в связи с чем не исключено, что копию учетной карточки будут требовать и от представителя заинтересованного лица (хотя, заметим, прямых указаний об этом Порядок № 703 не содержит). Вместе с тем, заинтересованным лицом может быть не только физлицо, но и юрлицо, однако прямой информации о том, какой документ подавать в таком случае, в Порядке № 703 нет. По нашему мнению, в таком случае следует предоставить копию справки по форме № 4-ОПП, содержащей налоговый номер такого плательщика (как минимум это связано с тем, что форма заявления предусматривает указание такого номера безотносительно к физлицам и юрлицам);

1.3) прочие документы, необходимые для осуществления госрегистрации, — их перечень следует искать в соответствующих нормах Порядка № 703 в зависимости от конкретной ситуации и оснований, в соответствии с которыми происходит возникновение, переход или прекращение права собственности/других вещных прав на недвижимость (при этом, как установлено ч. 2 ст. 15 Закона № 1952, орган госрегистрации, государственные регистраторы обязаны предоставлять к сведению заявителей информацию о перечне необходимых документов). Так, к примеру, в случае госрегистрации приобретения права собственности в результате купли/продажи недвижимости к заявлению придется приложить соответствующий договор купли/продажи (п.п. 1 п. 27 Порядка № 703). Кроме того, стоит обратить внимание на довольно распространенную ситуацию — когда право собственности или другое право на недвижимость передается после заключения и нотариального удостоверения соответствующего договора, но не ранее полной/частичной предоплаты или наступления/ненаступления другого события. В таком случае, кроме прочего, придется предоставить документ, который подтверждает факт наступления/ненаступления соответствующего события (п. 30 Порядка № 703), причем заметьте: в таком случае с целью госрегистрации права собственности обращаться следует уже не к нотариусу, а в орган государственной регистрации;

2) одновременно с предоставлением органу государственной регистрации или нотариусу заявления и документов заявитель должен предъявить (заметьте, что речь идет лишь о предъявлении без передачи):

2.1) документ, удостоверяющий личность заявителя, — в общем случае им может выступать паспорт гражданина Украины, вид на жительство лица, находящегося в Украине, национальный, дипломатический или служебный паспорт иностранца или заменяющий его документ (п. 9 Порядка № 703). При этом, если заявление подается представителем заинтересованного лица, то ему дополнительно придется подать копию документа, удостоверяющего личность такого заинтересованного лица (п. 28 Порядка № 703);

2.2) если заявитель является представителем физлица или юрлица — документ, подтверждающий полномочия такого заявителя (п. 9 Порядка № 703). Например, в случае подачи заявления руководителем предприятия таким документом может быть учредительный договор или устав (см. Методрекомендации о документах);

3) нотариус или орган государственной регистрации регистрирует заявление и выдает заявителю Карточку приема заявления по форме, утвержденной приказом Минюста от 17.04.2012 г. № 595/5 (обратите внимание на то, что дата и время регистрации заявления, указанные в этой Карточке, являются датой и временем регистрации соответствующего права или обременения — п. 2.2 Порядка № 3502/5, п. 19 Порядка № 703);

4) нотариус или орган государственной регистрации проверяет заявление и поданные документы на предмет полноты, соответствия законодательству и отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимость и их обременениями, а также устанавливает отсутствие оснований для остановки рассмотрения заявления (к ним относится, в частности, неполный перечень документов — см. ст. 22 Закона № 1952) или отказа в госрегистрации (исключительный перечень таких оснований назван в ст. 24 Закона № 1952 — в частности, если поданные документы не отвечают требованиям Закона № 1952 и т. п.);

5) по результатам рассмотрения заявления (в случае отсутствия оснований для приостановления такого рассмотрения или отказа в госрегистрации) принимается решение о госрегистрации прав или их обременений (п. 16 Порядка № 703). В этот же день орган государственной регистрации или нотариус выдает или высылает заявителю заказным письмом извлечение из Государственного реестра прав и документы, которые подавались заявителем с целью госрегистрации (кроме заявления и документов, подтверждающих оплату предоставления извлечения и суммы государственного сбора). В отдельных случаях госрегистрация прав подтверждается Свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество, однако чаще всего (в том числе всегда, если госрегистрация прав производится нотариусом, — см. ч. 1 ст. 28 Закона № 1952) таким подтверждением будет извлечение из Государственного реестра прав.

В случае, если госрегистрацию производит орган государственной регистрации, то на представленную выше процедуру отводится, в общем случае, 14 рабочих дней, отсчет которых начинается с момента поступления такому органу соответствующего заявления и всех предусмотренных документов (ч. 5 ст. 15 Закона № 1952). В то же время для ситуации, когда госрегистрацию производит нотариус, сроки данной процедуры существенно сжаты: согласно ч. 9 ст. 15 Закона № 1952 такая госрегистрация должна осуществляться одновременно с совершением соответствующего нотариального действия.

Вот мы и рассмотрели основные правила госрегистрации вещных прав и их обременений на недвижимость, вступившие в силу с 01.01.2013 г. С виду все довольно просто, однако, к сожалению, практика не столь однозначна, подтверждением чему, как минимум, может служить оперативное утверждение Укргосрегистром сразу нескольких методрекомендаций, а также издание им множества разъяснений (как будто чиновникам было недостаточно времени на то, чтобы урегулировать все необходимые вопросы на нормативном уровне, тем более, что вступление в силу нового порядка было отсрочено на год). Кроме того, с начала года немало проблем возникло во взаимоотношениях с БТИ.