Теми статей
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Держреєстрація речових прав на нерухомість із 2013 року: що потрібно знати про неї бухгалтеру?

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Травень, 2013/№ 43
Друк
Стаття

Держреєстрація речових прав на нерухомість із 2013 року: що потрібно знати про неї бухгалтеру?

 

Ще у глибоку давнину право власності на окремі, особливо важливі об’єкти передавалося за ускладненою процедурою. Наприклад, у колисці приватного права, що існує нині, — Стародавньому Римі передача права власності речі, що підлягають манципації (землі Італії, будівлі тощо), відбувалася у присутності свідків з промовлянням формули та вчиненням чітко визначених дій, що в цілому нагадували театральну виставу. Сьогодні таке ставлення до окремих об’єктів збереглося: так, у вітчизняному правовому середовищі основними серед них є об’єкти нерухомості. Більше того, зберігся і головний принцип — це все те саме вчинення врегульованого нормами права набору дій, щоправда, з поправкою на технічний прогрес, що відбувся за останні дві тисячі років. При цьому щодо цього питання законодавство України з 01.01.2013 р. здійснило черговий крок уперед, що має, з одного боку, зробити процедуру передачі речових прав на нерухомість більш технологічно досконалою, а з іншого — простішою. Про те, чи вдалося досягти цих цілей, ви дізнаєтеся, прочитавши цю статтю.

Віталій СМЕРДОВ, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»

 

1. Що таке держреєстрація речових прав на нерухомість?

Держреєстрація речових прав на нерухомість (далі — держреєстрація) є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухомість чи їх обтяжень (ч. 1 ст. 2 Закону № 1952). Вона здійснюється шляхом унесення уповноваженим суб’єктом (органом держреєстрації або нотаріусом) відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Держреєстр), що є єдиною державною інформаційною системою, яка містить відомості про права на нерухомість, їх обтяження, об’єкти та суб’єктів цих прав, а також про документи, на підставі яких здійснювалася держреєстрація прав (ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 10 Закону № 1952).

Юридичне значення держреєстрації розкривається в ч. 3 ст. 3 Закону № 1952, а також в окремих нормах ЦКУ (зокрема, у ст. 182 ч. 2 ст. 331, ч. 4 ст. 334), і полягає в тому, що права на нерухомість та їх обтяження, що підлягають держреєстрації (їх ми розглянемо в наступному розділі), виникають лише з моменту такої держреєстрації — що робить її для подібних випадків обов’язковою*. На цьому факті акцентував увагу й Укрдержрегістр, який в одному зі своїх роз’яснень на сайті www.drsu.gov.ua вказав, що лише зареєстровані права мають юридичну силу перед третіми особами (у свою чергу, від себе додамо, що на дійсність договору та/або визнання його укладеним/неукладеним факт реєстрації/нереєстрації прав не впливає).

* Крім випадків, коли держреєстрація прав або обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент їх виникнення діяло законодавство, яким не передбачалася обов’язкова держреєстрація таких прав та обтяжень (ч. 4 ст. 3 Закону № 1952), — простіше кажучи, крім усіх випадків виникнення відповідних прав до 01.01.2013 р.

Таким чином, забігаючи наперед, зазначимо, що, наприклад, при придбанні нерухомості новий власник набуде права власності на неї лише після держреєстрації такого права. До цього моменту право власності зберігається за старим власником, незалежно від того, яка дата переходу права власності була прописана в договорі, а також незалежно від моменту нотаріального посвідчення договору (нагадаємо, що згідно з ч. 3 ст. 640 ЦКУ договори, що підлягають нотаріальному посвідченню, вважаються укладеними з дати такого посвідчення) та фактичної передачі майна. При цьому одним з юридичних результатів цього факту є те, що до держреєстрації своїх прав на нерухомість покупець не має права вчиняти будь-які правочини з такою нерухомістю (відчуження, іпотека, управління тощо), про що, до речі, прямо вказано в ч. 6 ст. 3 Закону № 1952.

Зрозуміло, у зв’язку з цим виникає запитання про вплив подібного порядку виникнення, зміни та припинення прав на облікові наслідки — деякі з них ми розглянемо на с. 10 цього номера, тоді як тут розберемося з тим, коли така держреєстрація необхідна та як її провадити.

 

2. Що саме підлягає держреєстрації?

Обов’язковій держреєстрації підлягають речові права та їх обтяження на нерухомість, у зв’язку з чим це питання найлогічніше розглянути в розрізі відповідних об’єктів нерухомості, а також прав та їх обтяжень, що підлягають держреєстрації.

 

2.1. Об’єкти нерухомості, права та обтяження на які підлягають держреєстрації

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону № 1952 до таких об’єктів належать:

1) земельні ділянки — тобто частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування та визначеними щодо неї правами (ч. 1 ст. 79 ЗКУ). Зважаючи на те, що реєстрація прав на ці об’єкти має певні особливості, у межах цього матеріалу ми її не розглядаємо;

2) об’єкти нерухомості, розташовані на земельних ділянках, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення**. До таких об’єктів належать:

2.1) підприємства як єдині майнові комплекси — до складу подібних об’єктів уключаються всі види майна, призначені для їх діяльності, уключаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку чи інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 191 ЦКУ). У цій частині варто зауважити: на думку Укрдержрегістру в п. 2.3 Методрекомендацій про об’єкти, з метою держреєстрації права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс слід подавати документи про виникнення, зміну або припинення такого права на кожен об’єкт нерухомості, що входить до складу такого комплексу (висновки чиновників стосуються лише права власності, проте, найімовірніше, вони справедливі і для інших речових прав, а також їх обтяжень);

2.2) будівлі — це споруди, які складаються з несучих та огороджувальних або сполучених конструкцій, що утворюють наземні та підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення обладнання, тварин, рослин, а також предметів. У тому числі до них належать: гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали тощо (п. 2.6 Методрекомендацій про об’єкти);

2.3) споруди та їх окремі частини — це земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (п. 2.7 Методрекомендацій про об’єкти). До них належать: транспортні споруди (шосейні дороги, мости, естакади тощо), трубопроводи та комунікації, комплексні промислові споруди тощо. При цьому, як зазначив Укрдержрегістр, законодавство не містить єдиного визначення споруди. Більше того, чиновники вказали, що окремі підходи до визначення цього поняття дозволяють відносити до категорії споруд у тому числі й рухомі речі, проте очевидно, що права та обтяження на такі об’єкти держреєстрації не підлягають. Крім того, варто зауважити, що держреєстрації також не потребують права та їх обтяження на тимчасові, некапітальні споруди, а також малі архітектурні форми: зокрема, альтанки, павільйони, інформаційні стенди (п. 4 Порядку № 703, п. 2.7 Методрекомендацій про об’єкти);

2.4) житлові та нежитлові приміщення — тобто частини внутрішнього об’єму будівлі, обмежені будівельними елементами, з можливістю входу та виходу (п. 2 Національного стандарту № 2, п. 2.8 Методрекомендацій про об’єкти);

2.5) об’єкти незавершеного будівництва — це будівлі, споруди або передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані (п. 2 Національного стандарту № 2). У цій частині варто зауважити, що права та їх обтяження на подібний об’єкт потребуватимуть обов’язкової держреєстрації лише в разі, якщо його власник побажає укласти щодо цього об’єкта будь-який договір (ч. 3 ст. 331 ЦКУ): наприклад, купівлі-продажу, дарування тощо. При цьому, зверніть увагу, після того, як об’єкт незавершеного будівництва буде добудовано та введено в експлуатацію, права на цей об’єкт доведеться реєструвати окремо;

2.6) житлові будинки — будівлі капітального типу, споруджені з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, та призначені для постійного проживання в них (ч. 1 ст. 380 ЦКУ, п. 2.4 Методрекомендацій про об’єкти);

2.7) квартири — ізольовані приміщення в житлових будинках, призначені та придатні для постійного проживання в них (ч. 1 ст. 382 ЦКУ, п. 2.5 Методрекомендацій про об’єкти).

** При цьому, як зазначає Укрдержрегістр, з метою віднесення певного об’єкта до нерухомості наявність/відсутність фундаменту значення не має (див. Методрекомендації про об’єкти).

 

2.2. Речові права та їх обтяження, що потребують держреєстрації

При здійсненні операцій із зазначеними вище об’єктами держреєстрації підлягають такі права та їх обтяження:

1) право власності — виникнення, перехід та припинення цього права відбувається, як правило, при створенні/будівництві/знищенні нерухомості, а також у зв’язку з укладенням договорів купівлі/продажу, дарування тощо. Тут варто зауважити: право власності є головним у системі речових прав на нерухомість, тоді як усі інші права, які буде перелічено далі, є похідною від нього та реєструється лише після держреєстрації права власності на відповідний об’єкт (ч. 2 ст. 4 Закону № 1952);

2) право користування (найму, оренди) будівлею чи іншими капітальними спорудами та їх окремими частинами — здебільшого це право виникає на підставі договорів оренди та полягає в можливості орендаря отримувати з об’єкта нерухомості певну користь. При цьому реєстрація права користування буде потрібна лише за умови, що такий договір укладено на три і більше роки (ч. 1 ст. 794 ЦКУ);

3) право володіння — це право полягає в можливості фактичного володіння нерухомістю. При цьому, оскільки воно практично завжди супроводжує право власності та право користування, виникає запитання про те, з якою метою законодавець виділив його окремим пунктом. Слід зауважити, що воно зовсім не зайве: наприклад, як уже зазначалося, у разі з орендою реєстрація права користування потрібна лише при укладенні договору на оренду будівель та капітальних споруд строком на три і більше роки. Водночас у контексті окремого виділення в п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону № 1952 права володіння (незалежно від об’єкта нерухомості та строку дії договору) можна було б говорити про те, що звертатися до держреєстратора доведеться при укладенні договору оренди щодо будь-якого об’єкта нерухомості, незалежно від строку дії договору. Ми вважаємо такий підхід нелогічним, а тому переконані, що право володіння підлягає обов’язковій держреєстрації тільки тоді, коли воно є самостійним. Укрдержрегістр, судячи з Методрекомендацій про документи, повинен виходити з тих же міркувань: у цьому документі чиновники в частині права володіння вказали лише на договори відповідального зберігання та інші юридичні факти, у зв’язку з якими виникає право такого зберігання, не зазначивши при цьому нічого про договори оренди та інші договори;

4) право користування (сервітут), право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право забудови земельної ділянки (суперфіцій), право господарського відання, право оперативного управління, право постійного користування та право оренди земельної ділянки, іпотека, довірче управління майном, а також інші речові права відповідно до закону;

5) податкова застава та інші обтяження. У цій частині нагадаємо, що обтяження є забороною розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, установлена законом, актами уповноважених органів влади або договором (ч. 1 ст. 2 Закону № 1952).

 

3. Як відбувається держреєстрація?

Більшості бухгалтерів у їх повсякденній діяльності безпосередня процедура держреєстрації навряд чи буде потрібна, проте знати її основні положення все ж не буде зайвим, тим більше, що з 01.01.2013 р. у цьому питанні відбулися істотні зміни.

Із зазначеної дати держреєстрація ґрунтується на так званому принципі «єдиного вікна», який полягає в тому, що вона повинна здійснюватися в одному державному реєстрі (див. роз’яснення Укрдержрегістру на сайті www.drsu.gov.ua). Із цієї ж дати бюро технічної інвентаризації були позбавлені повноважень щодо здійснення держреєстрації прав на нерухомість* (див. інформаційний лист ВГСУ від 29.12.2012 р. № 01-06/1953/2012), які, у свою чергу, було передано:

1) нотаріусам — у всіх випадках учинення нотаріальних дій з нерухомістю та об’єктами незавершеного будівництва, а також щодо держреєстрації прав, реєстрацію яких було здійснено згідно із законодавством, що діяло на момент їх виникнення. Цим повноваженням наділені всі без винятку нотаріуси, як державні, так і приватні (див. роз’яснення Укрдержрегістру на сайті www.drsu.gov.ua). Причому зверніть увагу: держреєстрацію виконує саме той нотаріус, який здійснює відповідну нотаріальну дію;

2) органами державної реєстрації — у всіх інших випадках, наприклад, при первинній реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва або новозбудований об’єкт. Крім того, звертатися до них доведеться й у разі держреєстрації права власності при продажу нерухомості, перехід права власності на яку прив’язується до настання/ненастання визначеної події (як правило, до моменту оплати) — якщо така подія настає після укладення та нотаріального посвідчення договору. Із метою держреєстрації в загальному випадку слід звертатися до органу державної реєстрації за місцезнаходженням нерухомості (з їх адресами та телефонами можна ознайомитися на сайті www.drsu.gov.ua). Виняток становить держреєстрація обтяжень — її здійснюють будь-які органи державної реєстрації незалежно від місцезнаходження нерухомості (п. 2 Порядку № 703).

* За ними залишилися лише функції з проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомості.

Загальний порядок здійснення держреєстрації наведено у ст. 15 Закону № 1952 та пп. 7 — 24 Порядку № 703 і полягає в такому (його ми розглянемо на прикладі держреєстрації права власності та інших речових прав на нерухомість):

1) зацікавлена особа подає нотаріусу або органу державної реєстрації відповідну заяву в письмовій формі* (у загальному випадку окремо на кожен об’єкт нерухомості) — його форму та вимоги до заповнення затверджено наказом Мін’юсту від 17.04.2012 р. № 595/5 (у редакції наказу від 14.12.2012 р. № 1841/5). У цій частині варто зауважити: особа, яка є зацікавленою, відрізняється залежно від прав та обтяжень, щодо яких здійснюється держреєстрація: наприклад, у разі держреєстрації права власності або іншого речового права на нерухомість такою є власник/власники, інший правонабувач/правонабувачі, сторона/сторони правочину, у якого виникло право власності або інше речове право (ч. 7 ст. 16 Закону № 1952, п. 25 Порядку № 703).

* Подання заяви в електронній формі передбачено лише для окремих категорій заявників: державних виконавців та державних кадастрових реєстраторів (ч. 1 ст. 16 Закону № 1952).

Водночас заява є не єдиним документом, який потрібно подати на цьому етапі. До неї слід додати:

1.1) документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Держреєстру, а також документ про сплату держмита. У зв’язку з цим варто зауважити: згідно з Декретом Кабміну «Про державне мито» від 21.01.93 р. № 7-93 розмір держмита за держреєстрацію: (а) права власності становить 7 нмдг (119 грн.); (б) інших речових прав або їх обтяжень — 3 нмдг (51 грн.). Що стосується плати за надання витягу з Держреєстру, то вона складає 120 грн. (п. 1 постанови Кабміну від 21.11.2012 р. № 1204). Зверніть увагу: відсутність документів про сплату цих сум є підставою для відмови у прийнятті заяви (п. 10 Порядку № 703). Водночас з цього правила є винятки — якщо особа звільнена від сплати зазначених сум: наприклад, від сплати держмита звільняються особи в разі реєстрації прав, що виникли, та зареєстровані до 2013 року, тобто за «перереєстрацію» (див. п. 6 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. № 1878-IV, лист Укрдержрегістру від 03.01.2013 р. № 395-06-15-13, а також роз’яснення на сайті www.drsu.gov.ua);

1.2) копію реєстраційного номера облікової картки платника податків (зацікавленої особи) — незалежно від того, діє зацікавлена особа самостійно чи через представника (в останньому випадку цей документ повинен надати такий представник). Винятком є ситуація, коли зацікавлена особа в установленому законодавством порядку відмовилася від отримання реєстраційного номера облікової картки через релігійні чи інші переконання. Крім того, слід зазначити, що форма заяви на держреєстрацію містить поле для внесення податкового номера не лише зацікавленої особи, а й заявника, у зв’язку з чим не виключено, що копію облікової картки вимагатимуть і від представника зацікавленої особи (хоча, зауважимо, прямих вказівок про це Порядок № 703 не містить). Разом із тим, зацікавленою особою може бути не лише фізособа, а й юрособа, проте прямої інформації про те, який документ подавати в такому разі в Порядку № 703 немає. На нашу думку, у такому разі слід надати копію довідки за формою № 4-ОПП, що містить податковий номер такого платника (як мінімум, це пов’язане з тим, що форма заяви передбачає зазначення такого номера безвідносно до фізосіб та юросіб);

1.3) інші документи, необхідні для здійснення держреєстрації, — їх перелік слід шукати у відповідних нормах Порядку № 703 залежно від конкретної ситуації та підстав, відповідно до яких відбувається виникнення, перехід або припинення права власності/інших речових прав на нерухомість (при цьому, як установлено ч. 2 ст. 15 Закону № 1952, орган держреєстрації, державні реєстратори зобов’язані надавати до відома заявників інформацію про перелік необхідних документів). Так, наприклад, у разі держреєстрації набуття права власності в результаті купівлі/продажу нерухомості до заяви слід додати відповідний договір купівлі/продажу (п.п. 1 п. 27 Порядку № 703). Крім того, варто звернути увагу на доволі поширену ситуацію — коли право власності або інше право на нерухомість передається після укладення та нотаріального посвідчення відповідного договору, але не раніше повної/часткової передоплати або настання/ненастання іншої події. У такому разі, крім іншого, доведеться подати документ, що підтверджує факт настання/ненастання відповідної події (п. 30 Порядку № 703), — причому зверніть увагу: у такому разі з метою держреєстрації права власності звертатися слід уже не до нотаріуса, а до органу державної реєстрації;

2) одночасно з наданням органу державної реєстрації або нотаріусу заяви та документів заявник повинен пред’явити (зверніть увагу, що йдеться лише про пред’явлення без передачі):

2.1) документ, що засвідчує особу заявника, — у загальному випадку ним може бути паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка перебуває в Україні, національний, дипломатичний або службовий паспорт іноземця або документ, що його замінює (п. 9 Порядку № 703). При цьому, якщо заява подається представником зацікавленої особи, то йому додатково доведеться подати копію документа, що засвідчує особу такої зацікавленої особи (п. 28 Порядку № 703);

2.2) якщо заявник є представником фізособи або юрособи — документ, що підтверджує повноваження такого заявника (п. 9 Порядку № 703). Наприклад, у разі подання заяви керівником підприємства таким документом може бути установчий договір або статут (див. Методрекомендації про документи);

3) нотаріус або орган державної реєстрації реєструє заяву та видає заявнику Картку прийому заяви за формою, затвердженою наказом Мін’юсту від 17.04.2012 р. № 595/5 (зверніть увагу на те, що дата та час реєстрації заяви, указані в цій Картці, є датою та часом реєстрації відповідного права або обтяження — п. 2.2 Порядку № 3502/5, п. 19 Порядку № 703);

4) нотаріус або орган державної реєстрації перевіряє заяву та подані документи на предмет повноти, відповідності законодавству та відсутність протиріч між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухомість та їх обтяженнями, а також установлює відсутність підстав для припинення розгляду заяви (до них належать, у тому числі, неповний перелік документів — див. ст. 22 Закону № 1952) або відмови у держреєстрації (вичерпний перелік таких підстав наведено у ст. 24 Закону № 1952 — зокрема, якщо подані документи не відповідають вимогам Закону № 1952 тощо);

5) за результатами розгляду заяви (у разі відсутності підстав для припинення такого розгляду або відмови в держреєстрації) приймається рішення про держреєстрацію прав або їх обтяжень (п. 16 Порядку № 703). Цього ж дня орган державної реєстрації або нотаріус видає або відсилає заявнику рекомендованим листом з описом вкладення витяг із Державного реєстру прав та документи, що подавалися заявником з метою держреєстрації (крім заяви та документів, що підтверджують оплату надання витягу та суми державного збору). В окремих випадках держреєстрація прав підтверджується Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, проте найчастіше (у тому числі завжди, якщо держреєстрація прав виконується нотаріусом, — див. ч. 1 ст. 28 Закону № 1952) таким підтвердженням буде витяг із Державного реєстру прав.

Якщо держреєстрацію здійснює орган державної реєстрації, то на наведену вище процедуру відводиться, у загальному випадку, 14 робочих днів, відлік яких починається з моменту надходження до такого органу відповідної заяви та всіх передбачених документів (ч. 5 ст. 15 Закону № 1952). Водночас для ситуації, коли держреєстрацію виконує нотаріус, строки цієї процедури істотно скорочено: згідно з ч. 9 ст. 15 Закону № 1952 така держреєстрація повинна здійснюватися одночасно із вчиненням відповідної нотаріальної дії.

Ось ми і розглянули основні правила держреєстрації речових прав та їх обтяжень на нерухомість, що набрали чинності з 01.01.2013 р. На перший погляд, усе доволі просто, проте, на жаль, практика не настільки однозначна, підтвердженням чому, як мінімум, може бути оперативне затвердження Укрдержрегістром відразу декількох методрекомендацій, а також видання ним безлічі роз’яснень (неначе чиновникам було недостатньо часу на те, щоб урегулювати всі необхідні питання на нормативному рівні, тим більше, що набуття чинності новим порядком було відстрочено на рік). Крім того, з початку року чимало проблем виникло у взаємовідносинах із БТІ.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі