Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Обычные цены в операциях с недвижимостью

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Май, 2013/№ 43
В избранном В избранное
Печать
Статья

Обычные цены в операциях с недвижимостью

 

Поскольку при осуществлении операций с недвижимостью подчас предстоит ориентироваться на обычные цены, поговорим о том, каким образом они могут определяться, а также какие источники для их подтверждения в таком случае могут использоваться. При этом на операциях продажи недвижимости и аренды недвижимоcти остановимся отдельно.

Людмила СОЛОШЕНКО, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»

 

Продажа недвижимости

Обязательного применения обычных цен при продаже объектов основных средств (в том числе недвижимости) прямо требует п. 146.14 НКУ. Так, согласно этому пункту доход от продажи или иного отчуждения объекта основных средств в целях применения ст. 146 определяется в соответствии с договором о продаже или другом отчуждении объекта основных средств, но не ниже обычной цены такого объекта. Таким образом, отражая в налоговом учете лишь результат от продажи ОС, в связи с чем сопоставляя сумму доходов от продажи с балансовой стоимостью объекта (п. 146.13 НКУ), НКУ в то же время требует, чтобы в целях налогообложения величина дохода от продажи объектов недвижимости при этом устанавливалась с оглядкой на обычные цены.

Вдобавок обычные цены также важны и для НДС-учета. Ведь ориентироваться на них, начисляя при продаже НДС-обязательства, заставляет п. 188.1 НКУ, предусматривающий, что база налогообложения определяется исходя из договорной (контрактной) стоимости, но не ниже обычных цен, определенных в соответствии со ст. 39 НКУ.

Как известно, с 01.01.2013 г. порядок применения и определения обычных цен регулирует ст. 39 НКУ (подробнее об этом см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 5). В связи с этим напомним, что:

— по общему правилу по-прежнему считается, что если не доказано обратное, то договорная цена на товары (работы, услуги) соответствует обычной (п. 39.1. НКУ);

обязанность доказывания того, что цена договора не соответствует уровню обычных цен, возлагается на налоговые органы (п. 39.14 НКУ). В то же время при проведении проверки налоговый орган имеет право подать налогоплательщику запрос, в ответ на который налогоплательщик в свою очередь обязан либо обосновать уровень договорной цены, либо сослаться на абзац первый п. 39.14 НКУ (о том, что такое доказывание несоответствия договорной цены обычной является обязанностью налогового органа). При этом доначисление налоговых обязательств (исходя из обычных цен) налоговыми органами возможно лишь в том случае, если договорная цена отличается (!) от обычной более чем на 20 % (п. 39.15 НКУ). А вот расхождения договорной цены с обычной «в пределах 20 % коридора» в расчет не принимаются (поэтому в таком случае налоговики должны соглашаться с отражением налогоплательщиком налоговых последствий исходя из договорной стоимости и пересчет налоговых обязательств не производится).

И хотя обязанность по доказыванию того, что договорная цена не соответствует обычной, возлагается на налоговые органы, налогоплательщики, которые при проверке смогут в подтверждение уровня обычной цены предоставить проверяющим соответствующие доказательства, несомненно, будут чувствовать себя увереннее. Каким образом обосновать «обычность» цены при продаже недвижимости, рассмотрим далее.

Как известно, п. 39.2 НКУ устанавливает следующие методы определения обычных цен:

а) сравнительной неконтролируемой цены (аналогов продажи);

б) цены перепродажи;

в) «расходы плюс»;

г) распределения прибыли;

г’) чистой прибыли.

Базовым из перечисленных (в том числе и по операциям с недвижимостью) является первый метод — сравнительной неконтролируемой цены (аналогов продажи), в то время как остальные методы по отношении к операциям с недвижимостью вряд ли применимы на практике. Остановимся на нем подробнее.

 

Метод сравнительной неконтролируемой цены (аналогов продажи)

При данном методе обычную цену определяют исходя из цен на идентичные (а при их отсутствии — однородные) товары (работы, услуги), реализуемые (приобретаемые) не связанному с продавцом (покупателем) лицу при обычных условиях деятельности (п. 39.4 НКУ). То есть в таком случае учитывают цены на аналогичные (похожие) товары с одинаковыми характеристиками и выполняющие одинаковые функции (пп. 14.1.80, 14.1.131 НКУ).

Для этого используют информацию о заключенных на момент продажи товаров (работ, услуг) договорах с идентичными (однородными) товарами (работами, услугами) в сопоставимых условиях на соответствующем рынке товаров (работ, услуг). При этом условия признаются сопоставимыми, если отличие между ними существенно не влияет на цену или может быть экономически обосновано. Как поясняется, в частности, на этот счет в Научно-практическом комментарии к НКУ*, для такой «сопоставимости» важно, чтобы рынки, на которых осуществляют операции несвязанные лица и связанные лица, были также сопоставимыми. Так, в частности, экономическими условиями, определяющими сопоставимость рынков, являются: географическое расположение, размер рынков, конкуренция на рынках и конкурентные позиции на этих рынках продавцов и покупателей, наличие заменителей товаров и услуг, уровень спроса и предложения на рынке в целом и в соответствующих регионах или сегментах рынка (при необходимости), потребительская способность покупателей, характер и степень государственного регулирования на рынке, расходы производства, в том числе расходы на землю, труд и капитал, уровень рынка (оптовый или розничный), период и время заключения договора и пр. (на что также обращалось внимание и в письме ГНСУ от 24.07.2012 г. № 20001/7/15-1217, содержащем Методические рекомендации по алгоритму определения обычной цены продукции (товаров) при осуществлении внешнеэкономических операций // «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 77, с. 7). Поэтому определять обычную цену предстоит с учетом перечисленных факторов.

* Научно-практический комментарий к Налоговому кодексу Украины: в 3 т. (общ. ред. Н. Я. Азарова). — К.: Министерство финансов Украины, Национальный университет ГНС Украины, 2010.

В свою очередь, применительно к операциям с недвижимостью это означает, что налогоплательщик может, например, ориентироваться как на цены аналогичных договоров, заключенных самим налогоплательщиком с несвязанными лицами (внутреннее сравнение), так и на цены аналогичных «сторонних» договоров купли-продажи недвижимости, заключенных сторонними субъектами хозяйствования — третьими лицами (внешнее сравнение), условия которых при этом похожи (сопоставимы). Таким образом, в расчет должны приниматься аналогичные договоры со схожими обстоятельствами, оказывающими влияние на цену, и при этом учитываться, например, похожесть таких влияющих и значимых факторов, как:

— месторасположение недвижимости (в центре или на окраине населенного пункта);

— состояние недвижимости (год постройки, ремонт и пр.);

— площадь недвижимости и этажность;

— инфраструктура (транспортная развязка, наличие маршрутов общественного транспорта; пропускная способность; подвод коммуникаций и пр.);

— прочие факторы.

При определении обычной цены этим методом согласно п. 39.4 НКУ также учитываются следующие условия договоров: количество (объем) товаров (применительно к ситуации с недвижимостью, например, метраж помещения, его этажность и пр.); сроки выполнения обязательств; условия осуществления платежей обычных для такой операции (предоплата, постоплата, досрочная оплата); характеристика рынка товаров, на котором осуществлена хозяйственная операция (активный/неактивный рынок недвижимости; предложения на рынке; состояние спроса покупателей и пр.); бизнес-стратегия предприятия (куда входит в том числе и маркетинговая политика); обычные надбавки или скидки к цене во время заключения договоров между несвязанными лицами (в том числе акционные цены); другие объективные условия которые могут повлиять на цену.

Нужно заметить, что, описывая особенности применения данного метода, п. 39.4 НКУ говорит об использовании для определения обычных цен данных аналогичных договоров, заключенных «на момент продажи». Однако что считать «моментом продажи» — какую дату (например, дату заключения договора, дату передачи объекта, дату перечисления оплаты или иного события), на которую следует определять обычные цены, НКУ при этом не поясняет. Считаем, что для этого правильней ориентироваться на дату осуществления соответствующих операций, важных для налогового учета, т. е. влекущих за собой необходимость отражения налоговых последствий: дату передачи права собственности (в налоговом учете по прибыли), дату перечисления предоплаты или дату передачи объекта (в налоговом учете по НДС). То есть поскольку обычные цены используются для определения налоговых последствий, возникающих при наступлении соответствующих событий, то и определяться они должны на дату наступления таких событий, имеющих значение для налогового учета.

В подтверждение обычности цены также могут учитываться цены публичных договоров, заключаемых путем публичного объявления условий их продажи (абзац третий п. 39.4 НКУ). Напомним, что по так называемому публичному договору условия, включая цену продажи товаров (работ, услуг), устанавливаются кодинаковыми для всех потребителей, т. е. для любого, кто обратится к продавцу (ст. 633 ГКУ). И стало быть, ввиду этого считаются обычными.

При этом в качестве документального подтверждения обычной цены налогоплательщиком (с учетом опять же сопоставимости условий) в таком случае, в частности, могут использоваться:

— заключенные аналогичные договоры купли-продажи недвижимости;

— объявления, размещенные в газетах, журналах, Интернете и прочих СМИ;

— справки, полученные от государственных органов статистики (если такая информация может быть ими предоставлена) и других информационных источников, признаваемых официальными (п. 39.11 НКУ);

— приказы по установлению скидок и пр.

Таким образом, для определения обычной цены методом сравнительной неконтролируемой цены ориентируются на цены «аналогов продажи»аналогичных договоров продажи недвижимости (с оглядкой на сопоставимость условий и общность прочих вышеперечисленных факторов). Заметим, что по сути аналогичные правила прежде, в период до 01.01.2013 г., устанавливал п.п. 1.20.2 Закона о налоге на прибыль. Поэтому в действительности этот метод налогоплательщикам уже известен.

Вместе с тем, имея дело с таким уникальным и специфическим товаром, как недвижимость, отыскать аналогичные договора купли-продажи порой оказывается не так-то и просто. В таком случае хотим указать на п. 39.3 НКУ, устанавливающий, что если методами из п. 39.2 НКУ определить обычную цену не представляется возможным, то обычная цена может быть определена с помощью независимой экспертной оценки имущества.

 

Экспертная оценка

Определить реальную справедливую (рыночную) стоимость объекта, которая будет считаться обычной, можно, обратившись к независимому профессиональному оценщику (субъекту оценочной деятельности). Как предусмотрено п. 39.3 НКУ, обычная цена, в частности, может быть определена исходя из результатов независимой оценки имущества и имущественных прав, которая проводится субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III (далее — Закон об оценке имущества). При ее проведении оценщики, в частности, руководствуются: Национальным стандартом № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», утвержденным постановлением КМУ от 10.09.2003 г. № 1440; Национальным стандартом № 2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденным постановленим КМУ от 28.10.2004 г. № 1442; Национальным стандартом № 3 «Оценка целостных имущественных комплексов», утвержденным постановлением КМУ от 29.11.2006 г. № 1655. По результатам экспертной оценки составляется отчет об оценке, экземпляр которого выдается заказчику (п. 61 Национального стандарта № 1). Для заказчика он будет являться документом, подтверждающим обычную цену объекта недвижимости. Таким образом, налогоплательщик, решивший воспользоваться услугами независимого оценщика, сможет подтвердить обычную цену отчетом об оценке.

Попутно отметим, что, например, в случае продажи недвижимости физическими лицами в целях уплаты НДФЛ и определения подлежащего налогообложению дохода от продажи п. 172.3 НКУ требует обязательного проведения оценки с целью определения по недвижимости оценочной стоимости (подробнее об этом см. в статье на с. 28). Причем, согласно п. 172.11 НКУ, порядок проведения такой оценки определяет КМУ (см. Порядок проведения оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством, утвержденный постановлением КМУ от 04.03.2013 г. № 231 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 42). Нужно заметить, что этот Порядок сужает круг оценщиков, имеющих право заниматься таким специальным видом деятельности, как оценка недвижимого и движимого имущества для целей налогообложения (к таким «специальным» оценщикам дополнительно при этом выдвигаются определенные требования, они должны отвечать ряду критериев). Вместе с тем проведение такой оценки в целях уплаты НДФЛ не следует отождествлять с экспертной оценкой, проводимой для подтверждения рыночной (обычной) стоимости недвижимости, речь о которой шла выше. Ведь каждая из оценок проводится разными субъектами оценочной деятельности (разными оценщиками). Поэтому предприятие для обоснования уровня обычных цен может обратиться к любому профессиональному оценщику и обязанности обращения, скажем, только к такому «специальному» оценщику, оцениваемому имущество в целях удержания НДФЛ, у предприятия не возникает. Вдобавок нужно заметить: такой обязанности не предусматривает и сам «обычноценовой» п. 39.3 НКУ.

 

Аренда недвижимости

При аренде недвижимости прежде всего следует учитывать, что в НДС-учете налогоплательщика заставляет ориентироваться на обычные цены уже упоминаемый п. 188.1 НКУ — при начислении НДС-обязательств с суммы арендной платы. В то время как в налоговом учете по прибыли круг ситуаций несколько сужен, и необходимость учитывать обычные цены возникает только по операциям, перечисленным в пп. 39.1 и 153.2 НКУ (т. е. прежде всего, в операциях со связанными лицами, неплательщиками налога на прибыль или «нестандартными» плательщиками, уплачивающими этот налог по меньшим ставкам). При этом подчеркнем: необходимость в применении обычных цен возникает, если, конечно, договорная цена отличается от обычной (т. е. «договорная» арендная плата отличается от «обычной») более чем на 20 % (п. 39.15 НКУ). В свою очередь, подтвердить то, что арендная плата соответствует обычной цене, можно следующими способами.

 

Метод сравнительной неконтролируемой цены (аналогов продажи)

Не повторяя всего сказанного в отношении данного метода ранее, заметим, что в данном случае для подтверждения «обычности» цены налогоплательщик может использовать данные аналогичных арендных договоров (как собственных, так и чужих — заключенных между сторонними субъектами) с идентичными/однородными (похожими) условиями аренды. То есть с учетом похожего состояния, месторасположения, этажности, площади, инфраструктуры, потока потенциальных покупателей по предоставляемой в аренду недвижимости, срока договора аренды, категории арендаторов, осуществляемого вида деятельности и прочих факторов. В связи с этим документальным подтверждением уровня обычной цены (размера арендной платы) могут служить данные о размере арендной платы, взятые из:

— аналогичных арендных договоров;

— прайс-листов других предприятий с ценами на аренду;

— объявлений, размещенных в СМИ (как сторонними субъектами хозяйствования, так и самим предприятием);

— справок, полученных от государственных органов статистики (если такая информация может быть ими предоставлена) и из других информационных источников, признанных официальными (п. 39.11 НКУ);

— приказов об установлении скидок/надбавок (в случае предоставления скидок/надбавок арендаторам) и пр.

Доказательством установленного размера платы за аренду могут также послужить документы, разработанные силами самого предприятия (например, справки о расчете арендной платы, калькуляции). С этой целью предприятием может быть, например, разработано Положение об арендной плате, оговаривающее ее размер в том или ином случае, в зависимости от ряда факторов (например, этажности, категории арендаторов, площади предоставляемой в аренду недвижимости и пр.), а также, например, условия предоставления скидок и пр. Хотя, конечно, лучше, чтобы рассчитанные таким образом показатели все же вписывались в рыночную ситуацию и с учетом сопоставимости условий не сильно отклонялись от рыночных цен. Ведь иначе, в случае занижения, они могут стать предметом интереса проверяющих. Поэтому наряду с разработанными внутренними документами стоит все же обзавестись документами, упоминаемыми выше (т. е. сведениями о размере арендной платы из арендных договоров других субъектов хозяйствования, прайс-листами других предприятий, объявлениями из СМИ, справками органов статистики и пр.).

 

Экспертная оценка

Также ничто не препятствует предприятию в подкрепление устанавливаемого размера арендной платы обратиться к услугам оценщика (заметим: любого профессионального оценщика, а не, скажем, исключительно «специального» оценщика, оценивающего имущество, например, в целях уплаты НДФЛ согласно п. 172.3 НКУ). В таком случае определенный по результатам оценки размер платы за аренду, соответствующий рыночной стоимости, и будет считаться обычной ценой для операций аренды. Поэтому хотя в сравнении с вышерассмотренным методом привлечение услуг оценщика может выйти для предприятия более затратным, тем не менее, может оказаться наиболее оптимальным способом подтверждения обычной цены, особенно в ситуации, когда аналогичные арендные операции на рынке не осуществляются.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете сайт Factor Войдите и читайте дальше бесплатно