Сбор в Пенсионный фонд при оформлении сделок по купле-продаже недвижимости
Заключение сделок с недвижимостью требует уплаты ряда предусмотренных законодательством налогов и сборов. Одним из них является сбор на обязательное государственное пенсионное страхование.
Тому, кто и в каком порядке должен уплачивать этот сбор, и будет посвящена наша статья.
Александр Олишевко, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»
Несмотря на то что в соответствии с п. 9.1 НКУ сбор на обязательное государственное пенсионное страхование на сегодня не входит в перечень общегосударственных налогов и сборов, он в то же время продолжает оставаться таковым и взиматься по правилам, установленным Законом № 400.
Ведь, как указано в п. 2 подр. 10 р. ХХ НКУ, сборы (плата, взносы), не установленные этим Кодексом как общегосударственные или местные, но установленные законодательными актами Украины как обязательные платежи до вступления в силу этого Кодекса, взимаются по правилам, установленным этими законодательными актами Украины, до вступления в силу закона об административных услугах, и другими законами, которые будут регулировать взимание соответствующих сборов (платы, взносов). Таким образом, в вопросах его уплаты следует ориентироваться на требования Закона № 400 и Порядка № 1740.
Плательщики сбора
Согласно п. 9 ст. 1 Закона № 400 плательщиками сбора на обязательное государственное пенсионное страхование (далее — ПС) являются предприятия, учреждения и организации независимо от форм собственности и физические лица, приобретающие недвижимое имущество, за исключением:
— государственных предприятий;
— учреждений и организаций, приобретающих недвижимое имущество за счет бюджетных средств;
— учреждений и организаций иностранных государств, пользующихся иммунитетами и привилегиями согласно законам и международным договорам Украины, согласие на обязательность которых дано Верховной Радой Украины;
— граждан, приобретающих жилье впервые;
— граждан, находящихся в очереди на получение жилья;
— физических лиц, получивших право собственности на жилье в результате приватизации согласно Закону № 2482.
Таким образом, плательщиками сбора являются как физические, так и юридические лица, приобретающие недвижимость, кроме вышеуказанных исключений.
Что является недвижимостью
В соответствии с абз. 2 п. 9 ст. 1 Закона № 400 недвижимостью признается жилой дом или его часть, квартира, садовый дом, дача, гараж, другое стационарно расположенное здание, а также другой объект, подпадающий под определение группы 3 основных средств и других необоротных активов согласно НКУ.
Как указано в п. 145.1 НКУ, к группе 3 основных средств относятся здания, сооружения и передаточные устройства.
Здания — земельные улучшения, состоящие из несущих и ограждающих или соединенных (несуще-ограждающих) конструкций, образующих наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения имущества, животных, растений, сохранения других материальных ценностей, осуществления экономической деятельности (п.п. 14.1.15 НКУ).
Сооружения — земельные улучшения, которые не принадлежат к зданиям и предназначены для выполнения специальных технических функций (п.п. 14.1.238 НКУ).
Передаточные устройства — земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и т. п. любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи и т. п.) (п.п. 14.1.143 НКУ).
Необходимо отметить, что земельные участки не относятся к недвижимому имуществу в определении Закона № 400, а следовательно, стоимость земельного участка не является объектом налогообложения при осуществлении операций купли-продажи недвижимости (см. письмо ПФУ от 27.03.2012 г. № 7107/03-2, «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 51, с. 23).
Ставка и объект сбора
Ставка пенсионного сбора составляет 1 % от объекта обложения (п. 10 ст. 4 Закона № 400).
Объектом обложения пенсионным сбором в соответствии с п. 8 ст. 2 Закона № 400 является стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи.
Учитывая положения п. 9 ст. 1 и п. 8 ст. 2 Закона № 400, уплачивать пенсионный сбор при приобретении недвижимости нужно только в случае осуществления операции купли-продажи, оформляемой путем заключения договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 655 ГКУ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.
Закон № 400 не содержит норм, которые бы требовали уплатить пенсионный сбор со стоимости недвижимого имущества, указанного в другом гражданско-правовом договоре, чем договор купли-продажи.
Поэтому если передача имущественных прав на недвижимое имущество происходит путем заключения другого гражданско-правового договора, чем договор купли-продажи, то на такие операции действие п. 9 ст. 1 Закона № 400 не распространяется. На это обращает внимание и ПФУ в письме от 15.11.12 г. № 26859/03-20, в котором сказано, что в случае передачи имущественных прав на недвижимость от одного собственника другому иным путем, чем купля-продажа, сбор на обязательное государственное пенсионное страхование при осуществлении такой операции с недвижимостью не уплачивается.
Если недвижимость продает плательщик НДС
В случае когда продажу недвижимости осуществляет плательщик НДС, возникает вопрос: что будет являться объектом обложения пенсионным сбором — общая стоимость такой недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, или стоимость без НДС?
До вступления в силу НКУ позиция ПФУ по этому вопросу была достаточно однозначной.
Так, в письме ПФУ от 15.07.2009 г. № 13020/03-30 говорится, что в соответствии с п. 4.1 ст. 4 Закона об НДС база налогообложения операции по поставке товаров определяется исходя из их договорной стоимости, с учетом акцизного сбора, ввозной таможенной пошлины, других общегосударственных налогов и сборов, согласно законам Украины по вопросам налогообложения, и поскольку Законом «О системе налогообложения» сбор на обязательное государственное пенсионное страхование отнесен к составу общеобязательных налогов и сборов, то в соответствии с вышеуказанной нормой Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» данный сбор включается в базу обложения налогом на добавленную стоимость, т. е. сбор со стоимости недвижимого имущества при его купле-продаже уплачивается без учета налога на добавленную стоимость.
Аналогичная точка зрения, со ссылкой на п. 4.1 ст. 4 Закона об НДС, была изложена и в постановлении ВАСУ от 15.06.2011 г. № К/9991/15512/11.
На сегодня нормы законодательства, регулирующие данный вопрос, несколько изменились, однако положение о том, что в базу обложения НДС включаются общегосударственные налоги и сборы, по-прежнему содержится в ныне действующем п. 188.1 НКУ: «База налогообложения операций по поставке товаров/услуг определяется исходя из их договорной (контрактной) стоимости, но не ниже обычных цен, определенных в соответствии со статьей 39 настоящего Кодекса, с учетом общегосударственных налогов и сборов (кроме налога на добавленную стоимость и акцизного налога на спирт этиловый, используемый производителями — субъектами хозяйствования для производства лекарственных средств, в том числе компонентов крови и изготовленных из них препаратов (кроме лекарственных средств в виде бальзамов и эликсиров), а также сбора на обязательное государственное пенсионное страхование на стоимость услуг сотовой мобильной связи)».
И хотя в настоящее время по данному вопросу отсутствуют свежие официальные разъяснения, налоговая служба неоднократно высказывалась по сходному вопросу (в отношении продажи легковых автомобилей) в письмах от 19.05.2008 г. № 5792/5/16-1516, от 15.06.2011 г. № 16590/7/16-1517-26 и от 25.10.2011 u. № 4183/7/15-3417-26. Так что государственные органы скорее всего будут придерживаться старой позиции, а значит и сбор со стоимости недвижимого имущества при его купле-продаже должен уплачиваеться без учета налога на добавленную стоимость, и соответственно — база обложения НДС при продаже недвижимости должна формироваться с учетом пенсионного сбора.
Хотя, строго говоря, никакого отношения к продавцу этот сбор не имеет.
Уплата пенсионного сбора
При переходе права собственности на приобретаемый объект недвижимости на основании договора купли-продажи следует учитывать положения ч. 1 ст. 657 ГКУ, в соответствии с которыми договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.
Согласно п. 153 постановления № 1740 нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется при наличии документального подтверждения уплаты сбора на общеобязательное государственное пенсионное страхование с операций купли-продажи недвижимого имущества. То есть уплатить сбор необходимо перед нотариальным удостоверением договора купли-продажи недвижимости.
С 01.01.2013 г. госрегистрация таких договоров уже не является обязательной, но необходима государственная регистрация прав, возникающих вследствие заключения таких видов договоров.
В этом случае государственная регистрация права собственности проводится одновременно с осуществлением действий нотариуса по нотариальному заверению договора купли-продажи недвижимости (п. 9 ст. 15 Закона № 1952). При этом регистратором права собственности на объект недвижимости, возникшего на основании договора купли-продажи, является нотариус, который заверяет такой договор (п. 1 ст. 9 Закона № 1952).
