Збір до Пенсійного фонду при оформленні правочинів з купівлі-продажу нерухомості

Збір до Пенсійного фонду при оформленні правочинів з купівлі-продажу нерухомості

Укладення правочинів з нерухомістю вимагає плати низки передбачених законодавством податків і зборів. Одним із них є збір на обов’язкове державне пенсійне страхування.

Тому, хто і в якому порядку повинен сплачувати цей збір, і буде присвячено цю статтю.

Олександр ОЛІШЕВКО, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор».

Незважаючи на те, що відповідно до п. 9.1 ПКУ збір на обов’язкове державне пенсійне страхування на сьогодні не входить до переліку загальнодержавних податків і зборів, він водночас продовжує залишатися таким та справлятися за правилами, установленими Законом № 400.

Адже, як зазначено в п. 2 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ збори (плата, внески), не встановлені цим Кодексом як загальнодержавні або місцеві, але встановлені законодавчими актами України як обов’язкові платежі до набуття чинності цим Кодексом, справляються за правилами, установленими цими законодавчими актами України, до набуття чинності законом про адміністративні послуги та іншими законами, які регулюватимуть справляння відповідних зборів (плати, внесків), отже, у питаннях його сплати слід орієнтуватися на вимоги Закону № 400 та Порядку № 1740.

Згідно з п. 9 ст. 1 Закону № 400 платниками збору на обов’язкове державне пенсійне страхування є підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком:

— державних підприємств;

— установ та організацій, що придбавають нерухоме майно за рахунок бюджетних коштів;

— установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетом та привілеями згідно із законами та міжнародними договорами України, згоду на обов’язковість яких надано Верховною Радою України;

— громадян, які придбавають житло вперше;

— громадян, які значаться у черзі на отримання житла;

— фізичних осіб, які отримали право власності на житло в результаті приватизації згідно із Законом № 2482.

Таким чином, платниками збору є як фізичні, так і юридичні особи, які придбавають нерухомість, крім зазначених вище винятків.

Відповідно до абз.2 п. 9 ст. 1 Закону № 400 нерухомістю визнається житловий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об’єкт, що підпадає під визначення групи 3 основних засобів та інших необоротних активів згідно з ПКУ.

Як зазначено в п. 145.1 ПКУ, до групи 3 основних засобів належать будівлі, споруди та передавальні пристрої.

Будівлі — земельні поліпшення, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення майна, тварин, рослин, збереження інших матеріальних цінностей, провадження економічної діяльності (п.п. 14.1.15 ПКУ).

Споруди — земельні поліпшення, що не належать до будівель та призначені для виконання спеціальних технічних функцій (п.п. 14.1.238 ПКУ).

Передавальні пристрої — земельні поліпшення, створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань (лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв’язку тощо) (п.п. 14.1.143 ПКУ).

Слід зауважити, що земельні ділянки не належать до нерухомого майна у визначенні Закону № 400, а отже, вартість земельної ділянки не є об’єктом оподаткування при здійсненні операцій купівлі-продажу нерухомості (див. лист ПФУ від 27.03.2012 р. № 7107/03-2 // «Податки та бухгалтерський облік», 2012, № 51, с. 23).

Ставка пенсійного збору становить 1 % від об’єкта оподаткування (п. 10 ст. 4 Закону № 400).

Об’єктом обкладення пенсійним збором відповідно до п. 8 ст. 2 Закону № 400 є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу.

Ураховуючи норми п. 9 ст. 1 і п. 8 ст. 2 Закону № 400, сплачувати пенсійний збір при придбанні нерухомості потрібно тільки в разі здійснення операції купівлі-продажу, яка оформляється шляхом укладення договору купівлі-продажу.

Відповідно до ст. 655 ЦКУ за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцю), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) та сплатити за нього певну грошову суму.

Закон № 400 не містить норм, які б вимагали сплатити пенсійний збір із вартості нерухомого майна, указаного в іншому цивільно-правовому договорі, ніж договір купівлі-продажу.

Тому, якщо передача майнових прав на нерухоме майно відбувається шляхом укладення іншого цивільно-правового договору, ніж договір купівлі-продажу, то на такі операції дія п. 9 ст. 1 Закону № 400 не поширюється. На це звертає увагу і ПФУ в листі від 15.11.2012 р. № 26859/03-20, де зазначено: у разі передачі майнових прав на нерухомість від одного власника до другого іншим шляхом, ніж купівля-продаж, збір на обов’язкове державне пенсійне страхування при здійсненні такої операції з нерухомістю не сплачується.

У разі коли продаж нерухомості здійснює платник ПДВ, виникає запитання: що буде об’єктом обкладення пенсійним збором — загальна вартість такої нерухомості, указана в договорі купівлі-продажу, чи вартість без ПДВ?

До набуття чинності ПКУ позиція ПФУ з цього питання була досить однозначною.

Так, у листі ПФУ від 15.07.2009 р. № 13020/03-30 зазначається, що відповідно до п. 4.1 ст. 4 Закону про ПДВ база оподаткування операції з постачання товарів визначається виходячи з їх договірної вартості, з урахуванням акцизного збору, ввізного мита, інших загальнодержавних податків і зборів, згідно із законами України з питань оподаткування, а оскільки Законом № 1251 збір на обов’язкове державне пенсійне страхування віднесено до складу загальнообов’язкових податків і зборів, то відповідно до згаданої вище норми Закону про ПДВ цей збір уключається до бази обкладення податком на додану вартість, тобто збір із вартості нерухомого майна при його купівлі-продажу сплачується без урахування податку на додану вартість.

Аналогічну точку зору з посиланням на п. 4.1 ст. 4 Закону про ПДВ викладено й у постанові ВАСУ від 15.06.2011 р. № К/9991/15512/11.

На сьогодні норми законодавства, що регулюють це питання, дещо змінилися, але положення про те, що до бази обкладення ПДВ уключаються загальнодержавні податки і збори, як і раніше, міститься в нині чинному п. 188.1 ПКУ: «База оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної (контрактної) вартості, але не нижче звичайних цін, визначених відповідно до статті 39 цього Кодексу, з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками — суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів), а також збору на обов’язкове державне пенсійне страхування на вартість послуг стільникового рухомого зв’язку)».

І хоча на сьогодні з цього питання відсутні більш свіжі офіційні роз’яснення, податкова служба неодноразово висловлювалася за схожим питанням (щодо продажу легкових авто) у листах від 19.05.2008 р. № 5792/5/16-1516, від 15.06.2011 р. № 16590/7/16-1517-26 та від 25.10.2011 р. № 4183/7/15-3417-26. Отже, державні органи, найімовірніше, дотримуватимуться старої позиції, тобто збір із вартості нерухомого майна при його купівлі-продажу повинен сплачуватись без урахування податку на додану вартість, і відповідно, — база обкладення ПДВ при продажу нерухомості повинна формуватися з урахуванням пенсійного збору.

Під час переходу права власності на об’єкт нерухомості, що придбавався, на підставі договору купівлі-продажу слід ураховувати положення ч. 1 ст. 657 ЦКУ, відповідно до яких договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно з п. 15³ постанови № 1740 нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється за наявності документального підтвердження сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна. Тобто сплатити збір необхідно перед нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу нерухомості.

З 01.01.2013 р. держреєстрація таких договорів уже не є обов’язковою, але необхідна державна реєстрація прав, що виникають унаслідок укладання таких видів договорів.

У цьому випадку державна реєстрація права власності проводиться одночасно із вчиненням дій нотаріуса з нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості (п. 9 ст. 15 Закону № 1952). При цьому реєстратором права власності на об’єкт нерухомості, що виникло на підставі договору купівлі-продажу, є нотаріус, який посвідчує такий договір (п. 1 ст. 9 Закону № 1952).