Темы статей
Выбрать темы

Почта редакции. Осуществление хозяйственной деятельности в квартире: обязательность перевода в нежилой фонд и другие вопросы

Редакция НиБУ
Ответы на вопросы

Осуществление хозяйственной деятельности в квартире: обязательность перевода в нежилой фонд и другие вопросы

 

Для осуществления хозяйственной деятельности предприятие планирует выкупить жилую квартиру на первом этаже и переоборудовать ее в магазин. Подскажите, можно ли использовать подобные помещения для хозяйственной деятельности, а также какие ограничения следует учитывать?

(г. Харьков)

 

Можно/нельзя? Собственник имущества (в нашем случае — жилого помещения) владеет, пользуется и распоряжается им на свое усмотрение, в том числе он вправе использовать его в предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 320 ГКУ). Исключения из данного правила могут устанавливаться законом, в связи с чем напоминаем, что согласно ч. 1 ст. 383 ГКУ собственник жилого дома, квартиры должен использовать его для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать такое помещение для промышленного производства. Аналогичное по своей сути ограничение установлено и ст. 6 Жилищного кодекса Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X (далее — ЖКУ), в соответствии с которой предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

Как видим, в указанных нормах речь идет о безусловной невозможности использования жилых помещений лишь в промышленном производстве/промышленных целях. При этом, несмотря на то что законодательство не содержит определения данных понятий, ни у кого не вызовет сомнений то, что хозяйственная деятельность может иметь как промышленный (к примеру, производство товаров), так и непромышленный характер (торговля, выполнение работ, предоставление услуг, в том числе с использованием жилых помещений в качестве торговых помещений, офисов или складов* и т. п.) — причем вопрос ее отнесения к тому или иному виду следует разрешать в каждом конкретном случае, с учетом всех обстоятельств. В этой связи, поскольку понятие хозяйственной деятельности не тождественно промышленному производству, напрашивается вывод, что если подобная деятельность не соответствует данному признаку, т. е. не имеет промышленной цели, то для ее осуществления может использоваться и жилая квартира (как правило, при условии, что предварительно она будет переведена в нежилой фонд, но об этом дальше). Правильность данной мысли подтверждается в том числе тем, что возможность осуществления хозяйственной деятельности в жилых помещениях прямо следует из отдельных предписаний законодательства: например, из ст. 26 Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III. Кроме того, в его пользу свидетельствуют и некоторые решения судов, в которых указывается, что при отсутствии промышленной цели использование квартир в хозяйственной деятельности допустимо (см. определение Донецкого апелляционного административного суда от 11.03.2009 г. по делу № 2-а-112/08/0519).

* О возможности использования квартиры как склад см. решение Апелляционного суда Винницкой области от 24.11.2006 г.

Перевод в нежилой фонд обязателен? Даже если хозяйственная деятельность имеет непромышленный характер, для получения права на ее осуществление в квартире/ином жилом помещении следует учитывать еще одно ограничение. Дело в том, что в идеале такие помещения могут использоваться лишь для проживания в них людей (ч. 1 ст. 382, ст. 6 ЖКУ), в то время как для использования в хозяйственных целях они должны быть переведены в нежилой фонд. Прямой обязанности подобного перевода законодательство не устанавливает, однако в пользу этого вывода могут свидетельствовать следующие факты:

1) названное выше целевое назначения жилых помещений;

2) разница в коммунальных тарифах . В качестве примера возьмем предпринимателя, решившего использовать свою квартиру в хозяйственной деятельности. При этом на него распространяются льготы в части оплаты жилой площади. В этой связи, если он будет использовать свою квартиру, к примеру, в качестве офиса, без перевода в нежилой фонд, на него по-прежнему будут распространяться соответствующие льготы (тем более, что собственником квартиры в любом случае будет считаться такое физлицо, без привязки к его предпринимательскому статусу), что, конечно же, противоречит логике;

3) специальные правила, связанные с предпринимательской деятельностью и эксплуатацией нежилых помещений. К примеру, коммунальные тарифы для нежилых помещений, используемых в хозяйственной деятельности, определяются по собственным правилам. Кроме того, при нарушении субъектом хозяйствования обязательств по уплате коммунальных услуг в отношении нежилых объектов недвижимости к нему по идее должна применяться специальная ответственность, установленная Законом Украины «Об ответственности субъектов предпринимательской деятельности за несвоевременное внесение платы за потребленные коммунальные услуги и содержание прилегающих к домам территорий» от 20.05.99 г. № 686;

4) очевидно, что, осуществляя в квартире хозяйственную деятельность, следует учитывать права и интересы других жильцов, т. е. как минимум не нарушать их (ч. 5 ст. 319, ч. 2 ст. 383 ГКУ, определение ВССУ по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 28.03.2012 г. по делу № 6-1011св12). В частности, с этой целью ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые здания. Основные положения», утвержденными приказом Госстроя от 18.05.2005 г. № 80, установлены существенные ограничения на осуществление в жилых домах хозяйственной деятельности — даже в тех случаях, когда она не требует конструктивных изменений помещения: например, размещение административных помещений допускается лишь на первом, втором и цокольном этажах жилых домов (кроме того, помещения общественного назначения должны как минимум иметь отдельный выход и эвакуационный выход, изолированные от жилой части здания). Таким образом, даже если деятельность не предусматривает внесения конструктивных изменений в жилое помещение, оно должно соответствовать определенным условиям, соблюдение которых проверяется, в том числе при переводе объекта в состав нежилого фонда;

5) налоговые соображения , поскольку без перевода объекта в состав нежилого фонда рассчитывать на расходы (по коммунальным платежам и т. п.) не приходится*, в подтверждение чего см. Единую базу налоговых знаний (раздел 110.18.02). Расходы в подобном случае, т. е. без перевода недвижимости в нежилой фонд, получится отразить лишь в том случае, если деятельность связана с предоставлением жилых помещений для проживания физлиц;

6) позиция контролирующих органов и судов, неоднократно высказывающихся об обязательности подобного перевода, о чем см., к примеру, письма Госкомпредпринимательства от 28.01.2005 г. № 561 и от 08.06.2004 г. № 3841, письмо Государственного комитета по вопросам ЖКХ от 20.04.2004 г. № 4/6-721, решение Апелляционного суда Кировоградской области от 22.08.2012 г. по делу № 22-ц/1190/2670/12.

* Вместе с тем очевидно, что данное условие будет иметь значение лишь для общесистемщиков, в то время как для единоналожников оно никакой роли не играет.

В то же время есть аргументы и за то, чтобы такие мероприятия не осуществлять. К примеру, было бы странно переводить квартиру в нежилой фонд в ситуации, если физлицо проживает в ней и одновременно осуществляет в ней предпринимательскую деятельность, не требующую конструктивных изменений такой квартиры, например, создает сайты, занимается дизайном, пишет статьи, предоставляет индивидуальные косметические услуги и т. п.

В этой связи напрашивается вывод, что вопрос о том, переводить или не переводить жилое помещение в нежилое, должен разрешаться в каждом конкретном случае с учетом называвшихся выше факторов. При этом в обязательном порядке перевод помещения необходим, если требуются его перестройка, пристройка, перепланировка (например, отдельный вход в помещение или изменение геометрии комнат). На практике только после того, как собственник переведет помещение в нежилой фонд, он сможет начинать согласование рабочего проекта реконструкции помещения и выполнять все дальнейшие связанные с этим действия. Подробнее об этом поговорим ниже.

Процедура перевода в нежилой фонд. Процедура перевода жилого фонда в нежилой в законодательстве Украины четко не определена. Так, ст. 8 ЖКУ говорит лишь о том, что перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается. При этом в исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению исполкома областного/городского (в городах республиканского подчинения) совета народных депутатов**.

** К слову, в информационном письме ВХСУ от 07.06.2005 г. № 01-8/1051 в отношении данной нормы отмечалось, что указанные правила распространяются в том числе и на жилые дома/квартиры частной собственности.

В этой связи стоит отметить, что в большинстве городов (других административных единиц) утверждены свои локальные нормативные акты. Например, для Харькова таковым является Положение о порядке перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые, утвержденное решением 8 сессии Харьковского городского совета 6 созыва от 06.07.2011 г. № 336/11 (далее — Положение № 336), которые хоть и имеют отдельные особенности, но в целом предусматривают схожий порядок. В общем виде, он состоит в следующем:

1) прежде всего, необходимо собрать такие документы:

1.1) нотариально удостоверенная копия документа, подтверждающего право собственности на жилье. Перечень таких документов представлен в п. 27 Порядка № 703, при это напоминаем, что по недвижимости, право собственности на которую возникло с 01.01.2013 г., таким документом может быть или соответствующее свидетельство, или извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее — Госреестр);

1.2) копия технического паспорта на жилье, оформленного субъектом хозяйствования, осуществляющим техническую инвентаризацию;

1.3) справка из ЖЭКа о том, что жилой дом, квартира (или их части) являются свободными фактически и юридически;

1.4) копия договора на сбор и вывоз строительного мусора (в каждом регионе своя форма договора);

1.5) для собственников жилых домов — документ, подтверждающий право собственности или право пользования земельным участком (таковыми могут быть договор аренды, свидетельство или извлечение из Госреестра, а для подтверждения права собственности, возникшего до 01.01.2013 г., — госакт на землю);

1.6) согласие совладельцев домовладения (соседей сверху, снизу, живущих на одной лестничной клетке) на размещение объекта непроизводственной сферы — если это предусмотрено соответствующим порядком перевода жилых помещений в нежилые*;

* В то же время не исключено, что согласие таких лиц придется учитывать и в остальных случаях. Так, к примеру, Комсомольский районный суд г. Херсона в постановлении от 14.02.2008 г. по делу № 2-а 124/2008 привязывался не к нормам соответствующего порядка, а к общим положениям законодательства.

1.7) согласие объединения совладельцев многоквартирного дома в случае размещения квартиры в доме, где такое объединение создано (см. также решение Московского районного суда города Харькова от 23.03.2012 г. по делу № 2-3894/11);

1.8) для юрлиц — нотариально заверенные копии учредительных документов, а для физлиц — копию паспорта;

1.9) техническое заключение проектной организации о возможности перевода жилых помещений с целью использования их под нежилые с обоснованием возможности размещения объекта непроизводственной сферы с обязательным устройством отдельного входа, не связанного с подъездом жилого дома;

1.10) предпроектные предложения об архитектурном решении объекта и благоустройства прилегающей территории;

1.11) прочие документы в случае необходимости.

Далее нужно написать соответствующее заявление и дождаться решения исполкома или горсовета о переводе жилых помещений и жилых домов в нежилые для размещения в них объектов непроизводственной сферы. Лишь после этого можно получить исходные данные и технические условия для проведения реконструкции объекта, и собственно проводить реконструкцию.

Что может усложнить перевод жилья в нежилой фонд? Выше была описана стандартная схема перевода помещения из жилого в нежилой фонд, однако иногда на практике возникают отдельные препятствия для осуществления данной процедуры. Рассмотрим некоторые из них.

1. Ипотечное жилье. Если жилое помещение передано в ипотеку, то в период действия договора ипотеки перевод из жилого фонда в нежилой невозможен, поскольку согласно ст. 9 Закона Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно его целевому назначению, о котором в отношении объектов жилой недвижимости уже отмечалось выше. Например, в Положении № 336 (для Харькова) сразу оговорено, что жилье не должно быть обременено правами третьих лиц.

2. Этаж, на котором расположено жилье. Как правило, в нежилые могут быть переведены жилые помещения, расположенные на цокольных, первых и в исключительных случаях на вторых этажах жилых домов. Если квартира, которая переводится, расположена выше первого этажа, то все помещения, расположенные под ней, как правило, должны иметь статус нежилых (см., к примеру, п. 3.1 Положения № 336). В этой связи если квартира находится на втором этаже, а квартира под ней жилая, то перевести квартиру в нежилой фонд не получится.

3. На момент подачи заявления о переводе помещения в нежилое в нем кто-то прописан . Жилое помещение, которое планируется перевести в нежилое, не должно использоваться для постоянного проживания, о чем уже отмечалось в части документов, прилагаемых к заявлению (см., п.п. 5 п. 4.3 Положения № 336).

4. Один из собственников жилья — несовершеннолетний ребенок — в таком случае для перевода такого помещения в нежилое, кроме прочего, придется получить разрешение органа опеки.

5. Другие причины . Как правило, не допускается перевод в нежилой фонд:

5.1) жилых помещений в жилых домах, которые отнесены к памятникам архитектуры, без согласования с управлением градостроительства и архитектуры (п. 3.6 Положения № 336);

5.2) части жилого помещения, например, комнаты в коммунальной квартире. Помещение должно быть изолированным и иметь статус отдельного жилого помещения;

5.3) аварийного или подлежащего сносу/капитальному ремонту жилья;

5.4) жилого помещения при невозможности оборудования отдельного входа, не связанного с подъездом жилого дома (п. 3.7 Положения № 336).

 

Виктория Петрушина, экономист-аналитик,
 Виталий Смердов, экономист-аналитик

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше