Теми статей
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Пошта редакції. Здійснення господарської діяльності у квартирі: обов’язковість переведення до нежитлового фонду й інші питання

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Травень, 2013/№ 43
Друк
Відповідь на запитання

Здійснення господарської діяльності у квартирі: обов’язковість переведення до нежитлового фонду й інші питання

 

Для здійснення господарської діяльності підприємство планує викупити житлову квартиру на першому поверсі та переобладнати її під магазин. Підкажіть, чи можна використовувати подібні приміщення для господарської діяльності, а також які обмеження слід ураховувати?

(м. Харків)

 

Можна/не можна? Власник майна (у нашому випадку житлового приміщення) володіє, користується та розпоряджається ним на власний розсуд, у тому числі він має право використовувати його в підприємницькій діяльності (ч. 1 ст. 320 ЦКУ). Винятки з цього правила можуть установлюватися законом, у зв’язку з чим нагадуємо, що згідно з ч. 1 ст. 383 ЦКУ власник житлового будинку, квартири повинен використовувати його для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати таке приміщення для промислового виробництва. Аналогічне за своєю суттю обмеження встановлено і ст. 6 Житлового кодексу Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X (далі — ЖКУ), відповідно до якої надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Як бачимо, у зазначених нормах ідеться про безумовну неможливість використання житлових приміщень лише у промисловому виробництві/промислових цілях. При цьому, незважаючи на те що законодавство не містить визначення цих понять, ні в кого не викличе сумнівів те, що господарська діяльність може мати як промисловий (наприклад, виробництво товарів), так і непромисловий характер (торгівля, виконання робіт, надання послуг, у тому числі з використанням житлових приміщень як торговельних приміщень, офісів або складів* тощо) — причому питання її віднесення до того чи іншого виду слід вирішувати в кожному конкретному випадку, з урахуванням усіх обставин. У зв’язку з цим, оскільки поняття господарської діяльності не тотожне промисловому виробництву, напрошується висновок: якщо подібна діяльність не відповідає цій ознаці, тобто не має промислової мети, то для її провадження може використовуватися і житлова квартира (як правило, за умови, що попередньо вона буде переведена до нежитлового фонду, але про це далі). Правильність цієї думки підтверджується в тому числі тим, що можливість провадження господарської діяльності в житлових приміщеннях прямо випливає з окремих приписів законодавства: наприклад, зі ст. 26 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III. Крім того, на його користь свідчать і деякі рішення судів, у яких зазначається: за відсутності промислової мети використання квартир у господарській діяльності допустимо (див. ухвалу Донецького апеляційного адміністративного суду від 11.03.2009 р. у справі № 2-а-112/08/0519).

* Щодо можливості використання квартири як складу див. рішення Апеляційного суду Вінницької області від 24.11.2006 р.

Переведення до нежитлового фонду є обов’язковим? Навіть якщо господарська діяльність має непромисловий характер, для отримання права на її провадження у квартирі/іншому житловому приміщенні слід ураховувати ще одне обмеження. Річ у тім, що в ідеалі такі приміщення можуть використовуватися лише для проживання в них людей (ч. 1 ст. 382, ст. 6 ЖКУ), тоді як для використання в господарських цілях їх має бути переведено до нежитлового фонду. Прямого обов’язку подібного переведення законодавство не встановлює, проте на користь цього висновку можуть свідчити такі факти:

1) назване вище цільове призначення житлових приміщень;

2) різниця у комунальних тарифах . Як приклад візьмемо підприємця, який вирішив використовувати свою квартиру в господарській діяльності. При цьому на нього поширюються пільги в частині оплати житлової площі. У зв’язку з цим, якщо він використовуватиме свою квартиру, наприклад, як офіс, без переведення до нежитлового фонду, на нього, як і раніше, поширюватимуться відповідні пільги (тим більше, що власником квартири в будь-якому разі вважатиметься така фізособа, без прив’язки до його підприємницького статусу), що, звісно, суперечить логіці;

3) спеціальні правила, пов’язані з підприємницькою діяльністю та експлуатацією нежитлових приміщень. Наприклад, комунальні тарифи для нежитлових приміщень, що використовуються в господарській діяльності, визначаються за власними правилами. Крім того, при порушенні суб’єктом господарювання зобов’язань зі сплати комунальних послуг щодо нежитлових об’єктів нерухомості до нього, узагалі-то, повинна застосовуватися спеціальна відповідальність, установлена Законом України «Про відповідальність суб’єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкових територій» від 20.05.99 р. № 686;

4) вочевидь, що, здійснюючи у квартирі господарську діяльність, слід ураховувати права та інтереси інших мешканців, тобто, як мінімум, не порушувати їх (ч. 5 ст. 319, ч. 2 ст. 383 ЦКУ, ухвала ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28.03.2012 р. у справі № 6-1011св12). Зокрема, із цією метою ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будівлі. Основні положення», затвердженими наказом Держбуду від 18.05.2005 р. № 80, установлено істотні обмеження на провадження в житлових будинках господарської діяльності — навіть у тих випадках, коли вона не потребує конструктивних змін приміщення: наприклад, розміщення адміністративних приміщень допускається лише на першому, другому і цокольному поверхах житлових будинків (крім того, приміщення громадського призначення повинні, як мінімум, мати окремий вихід та евакуаційний вихід, ізольовані від житлової частини будівлі). Отже, навіть якщо діяльність не передбачає внесення конструктивних змін до житлового приміщення, воно має відповідати певним умовам, дотримання яких перевіряється в тому числі при переведенні об’єкта до складу нежитлового фонду;

5) податкові міркування , оскільки без переведення об’єкта до складу нежитлового фонду розраховувати на витрати (за комунальними платежами тощо) не доводиться*, на підтвердження чого див. Єдину базу податкових знань (розділ 110.18.02). Витрати в подібному випадку, тобто без переведення нерухомості до нежитлового фонду, вдасться відобразити лише в тому випадку, якщо діяльність пов’язана з наданням житлових приміщень для проживання фізосіб;

6) позиція контролюючих органів та судів, що неодноразово висловлювалися щодо обов’язковості подібного переведення, про що див., наприклад, листи Держкомпідприємництва від 28.01.2005 р. № 561 та від 08.06.2004 р. № 3841, лист Державного комітету з питань ЖКГ від 20.04.2004 р. № 4/6-721, рішення Апеляційного суду Кіровоградської області від 22.08.2012 р. у справі № 22-ц/1190/2670/12.

* Водночас очевидно, що ця умова матиме значення лише для загальносистемників, тоді як для єдиноподатників вона жодної ролі не відіграє.

Водночас є аргументи і за те, щоб такі заходи не здійснювати. Наприклад, було б дивно переводити квартиру до нежитлового фонду в ситуації, якщо фізособа проживає в ній та одночасно здійснює в ній підприємницьку діяльність, яка не потребує конструктивних змін такої квартири, наприклад, створює сайти, займається дизайном, пише статті, надає індивідуальні косметичні послуги тощо.

У зв’язку з цим напрошується висновок: питання про те, переводити чи не переводити житлове приміщення в нежитлове, має вирішуватися у кожному конкретному випадку з урахуванням факторів, що називалися вище. При цьому в обов’язковому порядку переведення приміщення необхідне, якщо потрібна його перебудова, прибудова, перепланування (наприклад, окремий вхід у приміщення або зміна геометрії кімнат). На практиці тільки після того, як власник переведе приміщення до нежитлового фонду, він зможе починати погодження робочого проекту реконструкції приміщення та виконувати всі подальші пов’язані з цим дії. Детальніше про це поговоримо далі.

Процедура переведення до нежитлового фонду. Процедура переведення житлового фонду в нежитловий у законодавстві України чітко не визначена. Так, у ст. 8 ЖКУ йдеться лише про те, що переведення придатних для проживання житлових будинків та житлових приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду в нежитлові, як правило, не допускається. При цьому у виняткових випадках таке переведення може здійснюватися за рішенням виконкому обласної/міської (у містах республіканського підпорядкування) ради народних депутатів**.

** До речі, в інформаційному листі ВГСУ від 07.06.2005 р. № 01-8/1051 щодо цієї норми зазначалося, що вказані правила поширюються в тому числі й на житлові будинки/квартири приватної власності.

У зв’язку з цим варто зауважити, що в більшості міст (інших адміністративних одиниць) затверджено свої локальні нормативні акти (наприклад, для Харкова таким є Положення про порядок переведення житлових приміщень та житлових будинків у нежитлові, затверджене рішенням 8 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 06.07.2011 р. № 336/11 (далі — Положення № 336)), які хоча й мають окремі особливості, але в цілому передбачають схожий порядок. У загальному вигляді, він полягає в такому:

1) перш за все, необхідно зібрати такі документи:

1.1) нотаріально посвідчена копія документа, що підтверджує право власності на житло. Перелік таких документів наведено в п. 27 Порядку № 703, при цьому нагадуємо, що за нерухомістю, право власності на яку виникло з 01.01.2013 р., таким документом може бути або відповідне свідоцтво, або витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Держреєстр);

1.2) копія технічного паспорта на житло, оформленого суб’єктом господарювання, який здійснює технічну інвентаризацію;

1.3) довідка з ЖЕКу про те, що житловий будинок, квартира (або їх частини) є вільними фактично та юридично;

1.4) копія договору на збирання та вивезення будівельного сміття (у кожному регіоні своя форма договору);

1.5) для власників житлових будинків — документ, що підтверджує право власності або право користування земельною ділянкою (ним може бути договір оренди, свідоцтво або витяг із Держреєстру, а для підтвердження права власності, що виникло до 01.01.2013 р., — держакт на землю);

1.6) згода співвласників домоволодіння (сусідів зверху, знизу, які живуть на одній сходовій клітці) на розміщення об’єкта невиробничої сфери — якщо це передбачено відповідним порядком переведення житлових приміщень у нежитлові*;

1.7) згода об’єднання співвласників багатоквартирного будинку в разі розміщення квартири в будинку, де таке об’єднання створене (див. також рішення Московського районного суду міста Харкова від 23.03.2012 р. у справі № 2-3894/11);

1.8) для юросіб — нотаріально посвідчені копії установчих документів, а для фізосіб — копія паспорта;

1.9) технічний висновок проектної організації про можливість переведення житлових приміщень з метою використання їх під нежитлові з обґрунтуванням можливості розміщення об’єкта невиробничої сфери з обов’язковим облаштуванням окремого входу, не пов’язаного з під’їздом житлового будинку;

1.10) передпроектні пропозиції про архітектурне рішення об’єкта та благоустрій прилеглої території;

1.11) інші документи в разі потреби.

* Водночас не виключено, що згоду таких осіб доведеться враховувати і в решті випадків. Так, наприклад, Комсомольський районний суд м. Херсона в постанові від 14.02.2008 р. у справі № 2-а 124/2008 прив’язувався не до норм відповідного порядку, а до загальних положень законодавства.

Далі потрібно написати відповідну заяву та дочекатися рішення виконкому або міськради про переведення житлових приміщень та житлових будинків у нежитлові для розміщення в них об’єктів невиробничої сфери. Лише після цього можна отримати вихідні дані та технічні умови для проведення реконструкції об’єкта, та власне проводити реконструкцію.

Що може ускладнити переведення житла до нежитлового фонду? Вище була описана стандартна схема переведення приміщення з житлового до нежитлового фонду, проте іноді на практиці виникають окремі перешкоди для здійснення цієї процедури. Розглянемо деякі з них.

1. Іпотечне житло. Якщо житлове приміщення передано в іпотеку, то в період дії договору іпотеки переведення з житлового фонду до нежитлового неможливе, оскільки відповідно до ст. 9 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-IV іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки згідно з його цільовим призначенням, про яке щодо об’єктів житлової нерухомості вже зазначалося вище. Наприклад, у Положенні № 336 (для Харкова) відразу обумовлено, що житло не повинне бути обтяжене правами третіх осіб.

2. Поверх, на якому розташовано житло. Як правило, до нежитлових може бути переведено житлові приміщення, розташовані на цокольних, перших та у виключних випадках на других поверхах житлових будинків. Якщо квартира, що переводиться, розташована вище першого поверху, то всі приміщення, розташовані під нею, як правило, повинні мати статус нежитлових (див., наприклад, п. 3.1 Положення № 336). У зв’язку з цим, якщо квартира знаходиться на другому поверсі, а квартира під нею житлова, то перевести квартиру до нежитлового фонду не вдасться.

3. На момент подання заяви про переведення приміщення в нежитлове в ньому хтось прописаний . Житлове приміщення, яке планується перевести в нежитлове, не повинно використовуватися для постійного проживання, про що вже зазначалося в частині документів, що додаються до заяви (див., п.п. 5 п. 4.3 Положення № 336).

4. Один із власників житла — неповнолітня дитина. У такому разі для переведення такого приміщення в нежитлове, крім іншого, доведеться отримати дозвіл органу опіки.

5. Інші причини . Як правило, не допускається переведення до нежитлового фонду:

5.1) житлових приміщень у житлових будинках, які віднесені до пам’ятників архітектури, без погодження з управлінням містобудування та архітектури (п. 3.6 Положення № 336);

5.2) частини житлового приміщення, наприклад, кімнати в комунальній квартирі. Приміщення має бути ізольованим та мати статус окремого житлового приміщення;

5.3) аварійного або такого, що підлягає знесенню/капитальному ремонту, житла;

5.4) житлового приміщення в разі неможливості облаштування окремого входу, не пов’язаного з під’їздом житлового будинку (п. 3.7 Положення № 336).

 

Вікторія Петрушина, економіст-аналітик,
Віталій Смердов, економіст-аналітик

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі